Locazioni abitative: come evitare la tassazione dei canoni non riscossi

Hai affittato un immobile abitativo e l’inquilino non paga i canoni? Ecco i consigli per evitare la tassazione sui canoni non percepiti sfruttando il credito d’imposta.

La crisi economica degli ultimi anni ha causato molte situazioni di morosità tra i conduttori di canoni di locazione ad uso abitativo. Quando ci si trova di fronte alla morosità dell’inquilino, sempre più spesso si hanno riflessi negativi anche sul soggetto proprietario dell’immobile, che si trova penalizzato sia per la mancata riscossione del canone sia per la tassazione fiscale che prevede la tassazione dei canoni di locazione a prescindere dall’effettiva percezione. Vediamo adesso quali possono essere i rimedi per evitare di pagare le imposte sui canoni di locazione non riscossi.

Le locazioni abitative
Il riferimento normativo dei canoni di locazione degli immobili ad uso abitativo è rappresentato dall’art. 26 del DPR n. 917/86, il quale pone alcune condizioni indispensabili per potere accedere al regime di irrilevanza reddituale dei canoni non percepiti. In particolare, la citata disposizione normativa prevede l’esclusione dei canoni non riscossi dal reddito complessivo in presenza delle seguenti condizioni:

  • L’immobile risulta locato ad uso abitativo: rientrano nel concetto di immobili abitativi tutti gli immobili classificati nella categoria catastale A, ad eccezione della categoria A/10;
  • Il conduttore dell’immobile risulta moroso rispetto ai canoni locativi: per definire la morosità è necessario fare riferimento alla L. n. 392/78 secondo cui il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nei termini previsti, degli oneri accessori, quando l’importo superi le 2 mensilità di canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1455 c.c., salva la sanatoria della morosità;
  • Si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto: per ottenere l’irrilevanza reddituale dei canoni il locatore dovrà ottenere una sentenza di sfratto per morosità. Tale sentenza se arriva prima del termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta precedente consente di evitare di riportare i canoni di locazione non percepiti in Unico, indicando esclusivamente la rendita catastale dell’immobile.
    Le stesse condizioni valgono anche se il contratto di locazione è assoggettato al regime agevolativo della cedolare secca (Circolare n. 26/E del 2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Il credito d’imposta
Nel caso in cui i tre requisiti sopra riportati vengano a concretizzarsi successivamente al termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, le imposte versate sui canoni non riscossi, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale, di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

Al fine di calcolare correttamente il credito è necessario tenere in considerazione l’imposta alla quale il canone di locazione è stato tassato:

  • IRPEF: se i canoni sono stati assoggettati ad IRPEF è necessario ricalcolare l’imposta in base al reddito complessivo rideterminato sottraendo i canoni non percepiti e sommando la rendita catastale rivalutata, o se maggiore, la parte dei canoni percepita nell’anno. Il credito è pari alla differenza tra l’imposta versata e quella rideterminata sulla base del nuovo reddito complessivo;
  • Cedolare secca: in questo caso il credito è pari alla maggior imposta sostitutiva versata rispetto a quella risultante applicando le relative percentuali (15% - 21%) alla rendita catastale rivalutata ovvero alla parte dei canoni incassati.
    Il credito d’imposta così determinato può essere riportato nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla comunicazione del procedimento di sfratto. Tale credito deve essere evidenziato nel modello Unico nel quadro CR, al rigo CR8, che sarà poi riportato anche nel quadro RN, rigo 31 campo 2.

Iscriviti alla newsletter

Money Stories