Comme non corre rischi con il Fisco se si decide di vendere un immobile di proprietà a un prezzo inferiore al suo valore catastale? Vediamo come fare.
Se si vende una casa a un prezzo troppo basso si rischiano controlli fiscali su imposte, sanzioni e interessi. Anche se è pienamente legittimo scegliere a che prezzo vendere un immobile di proprietà, è sempre bene fare attenzione a non abbassarlo troppo, anche se su questo punto non esiste alcun divieto di stabilire un prezzo che sia anche al di sotto del valore catastale della casa.
Dietro alla vendita a un prezzo troppo basso, però, il Fisco potrebbe vedere un’evasione fiscale. Svendere un immobile e non trarre alcun vantaggio economico dalla transazione può far presumere all’Agenzia delle Entrate che si ricevano dal compratore delle somme in nero per pagare meno imposte. Vediamo i dettagli e a cosa fare attenzione.
Vendere a un prezzo troppo basso è rischioso
La normativa italiana prevede che ogni cittadino sia libero di concludere contratti alle condizioni che preferisce, si tratta del principio dell’autonomia negoziale. Nonostante non ci siano divieti o obblighi, però, concludere un contratto che non sia per niente vantaggioso per chi vende, può far correre rischi anche abbastanza seri.
Anche chi decide di vendere a un prezzo conveniente l’immobile per motivi leciti (magari si ha bisogno di liquidità in tempi brevi o si conosce l’acquirente e si vuole vendere a condizioni di favore), svendere un immobile a un prezzo inferiore al suo valore catastale pone nella spiacevole situazione di far insospettire il Fisco.
Come si determina il valore catastale dell’immobile?
Come si calcola il valore catastale dell’immobile? Si parte dalla rendita catastale che deve essere rivalutata del 5%; il risultato deve essere moltiplicato per un coefficiente fisso che è di 110 per le prime case e di 120 per le seconde case.
Un immobile con rendita catastale di 800 euro, che valore catastale ha?
Si rivaluta la rendita catastale ottenendo una rendita rivalutata di 840 euro. Per una prima casa, moltiplicando per il coefficiente fisso, si ottiene un valore catastale di 92.400 euro; per una seconda casa di 100.800 euro.
Su questo valore catastale si calcolano le imposte e le tasse che riguardano la compravendita immobiliare.
Vendere a un prezzo inferiore al valore catastale
Se si vende una prima casa è indifferente il fatto che il prezzo sia inferiore a quello catastale a livello di imposta da versare: l’imposta di registro al 2%, infatti, si paga sul valore catastale e non sul prezzo di vendita. Se l’acquirente acquista come seconda casa, però, l’imposta di registro al 9% si calcola sul prezzo di acquisto e se questo è inferiore al valore catastale si ottiene un risparmio sulle imposte da versare.
Per non rischiare accertamenti, in questo secondo caso è bene allegare una perizia asseverata di un tecnico che possa giustificare il reale prezzo pagato e le minori imposte versate. Non è garantito, però, che con la perizia non ci siano successivi accertamenti, ma se è stata fatta prima dell’atto, la perizia e la tracciabilità del pagamento attesta il reale prezzo a cui l’immobile è stato acquistato o venduto.
È da tenere in considerazione che in caso di controllo da parte del Fisco sono responsabili in solido delle somme dovute sia gli acquirenti che i venditori. Per ridurre del tutto il rischio, quando si vende un immobile a un prezzo inferiore al valore catastale, la scelta più ovvia sarebbe quella di applicare comunque le imposte sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto.
Donazione con vendita simulata
L’attenzione deve essere prestata anche al fatto che un prezzo troppo generoso nella vendita si possa destare il sospetto di perseguire una finalità diversa rispetto alla compravendita. L’acquirente si arricchisce e il venditore si impoverisce con un prezzo di vendita troppo basso e si potrebbe realizzare una donazione indiretta ottenendo, appunto, gli effetti della donazione con un atto di compravendita.
In questo caso non basta solo la sproporzione significativa tra prezzo effettivo e quello di vendita, ma è necessario che ci sia anche la consapevolezza di chi vende che il prezzo di vendita è nettamente inferiore al valore del bene ceduto. In questi casi si parla di falsa donazione, ovvero una donazione mascherata da compravendita.
Un esempio pratico potrebbe essere la vendita di un immobile che vale 300.000 euro a 100.000 euro con la consapevolezza di cedere il bene a un valore inferiore. La donazione indiretta, in questo caso è di 200.000 euro che arricchiscono chi compra e impoveriscono chi vende.
Questa tipologia di vendita, che maschera una donazione, può avere conseguenze sulla divisione ereditaria e può portare a azioni di riduzione nel caso l’acquirente sia uno degli eredi.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
