Chi compra un immobile pignorato rischia di perdere proprietà e denaro perché il pignoramento resta valido e i creditori possono agire anche dopo la vendita.
Il prezzo è basso, il venditore ha fretta, il notaio propone “di verificare meglio”, sono i campanelli d’allarme tipici degli immobili pignorati. Spesso gli immobili in vendita hanno pendenze nascoste: pignoramenti, debiti fiscali, revocatorie possibili. Il punto non è solo “conviene o no”, ma cosa rischi se compri senza controlli. E alcuni rischi si attivano anche dopo il rogito.
Che vuol dire che un immobile è pignorato?
Un immobile è pignorato se sottoposto a esecuzione forzata.
Con l’atto di pignoramento (artt. 491 ss. c.p.c.):
“Il bene viene vincolato al pagamento di un debito e il proprietario non ha più piena libertà di disporne”.
Da quel momento la casa è agganciata alla procedura, tutto ciò che il debitore fa dopo, vendite, donazioni, nuove ipoteche, non ferma l’azione dei creditori.
Con il pignoramento se non si paga, la casa può finire all’asta e il ricavato va ai creditori. Quindi, l’immobile pignorato ha una condizione giuridica che incide sul valore e sulla commerciabilità.
Il debitore può anche tentare di vendere l’immobile, ma quella vendita è inefficace verso i creditori (art. 2913 c.c.). Il nuovo acquirente può ritrovarsi con una casa regolarmente acquistata ma comunque soggetta alla procedura esecutiva.
“Il pignoramento prosegue fino alla vendita forzata, indipendentemente da chi sia il proprietario”.
Si può davvero comprare un immobile pignorato?
Sì, un immobile pignorato si può acquistare. Esistono diverse ipotesi, con rischi e garanzie diverse tra loro. Vediamoli.
Acquisto in asta giudiziaria
È il caso in cui si acquista direttamente in Tribunale, tramite decreto di trasferimento.
Il decreto viene trascritto nei registri immobiliari e cancella in automatico ipoteche, pignoramenti e altri gravami. Il bene arriva all’acquirente “pulito”, perché la cancellazione delle formalità è prevista dalla legge e non richiede ulteriori pagamenti ai creditori. L’acquisto all’asta ha regole stringenti, ma offre tutele che nessuna trattativa privata può garantire.
Acquisto con saldo e stralcio
È una vendita privata, ma controllata. L’acquirente, il debitore e i creditori raggiungono un accordo sul prezzo necessario a estinguere il pignoramento.
Solo dopo il pagamento concordato, il creditore rilascia la liberatoria scritta , il notaio cancella il pignoramento e la vendita è sicura.
Vendita “normale” con pignoramento ancora in corso
È lo scenario più rischioso.
La legge consente al debitore di vendere anche dopo il pignoramento, ma la vendita è inefficace verso i creditori.
Quindi, il creditore può ignorare il rogito e proseguire l’espropriazione fino alla vendita all’asta, anche se l’immobile è passato a un nuovo proprietario.
Cosa rischia chi compra un immobile pignorato?
Comprare privatamente un immobile mentre è in corso un pignoramento, o acquistarlo da un venditore gravato da debiti, espone a rischi che spesso l’acquirente scopre solo dopo il rogito.
L’atto è valido, ma i creditori possono ignorarlo
Se l’immobile è già pignorato, la vendita fatta dal debitore resta formalmente valida tra venditore e acquirente, ma è inefficace verso i creditori. Ciò significa che il pignoramento “blocca” gli effetti dell’atto di compravendita, il creditore può proseguire l’esecuzione come se la vendita non fosse mai avvenuta.
“La casa può essere messa all’asta nonostante la vendita e l’acquirente può perdere l’immobile e dover agire solo in via risarcitoria contro il venditore”.
Espropriazione contro il terzo proprietario
Anche se la vendita è avvenuta prima del pignoramento, l’acquirente non è in automatico al sicuro.
L’art. 2910 c.c. consente al creditore di procedere all’espropriazione anche contro il terzo proprietario.
Ad esempio:
“Si acquista una casa da un venditore fortemente indebitato. Lui incassa il prezzo e non paga i suoi creditori. Qualche mese dopo arriva un nuovo pignoramento e l’immobile acquistato entra nella procedura esecutiva”.
L’acquirente rischia quindi una vendita forzata anche se l’atto è stato trascritto correttamente e anche se ha agito in buona fede.
Revocatoria: il creditore può far saltare la vendita
La revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.) permette al creditore di chiedere al giudice di dichiarare inefficace una vendita che ha ridotto la garanzia del suo credito. Funziona così, se il debitore vende l’immobile a un prezzo troppo basso, a un parente, in un momento in cui è già insolvente o con modalità che appaiono “anomale”, il creditore può sostenere che quella vendita gli ha impedito di soddisfarsi. Se il tribunale accoglie la revocatoria, l’atto rimane valido tra venditore e acquirente, ma non vale contro il creditore, che potrà pignorare e vendere l’immobile come se il trasferimento non fosse mai avvenuto.
L’acquirente rischia quindi di perdere la casa e di dover recuperare il prezzo solo con un’azione contro il venditore.
Il mutuo non tutela: puoi perdere casa ma tenerti le rate
Molti acquirenti pensano che la presenza di un mutuo renda l’operazione più sicura, come se la banca avesse già verificato tutto. Non è così. Se l’immobile viene travolto dalla procedura esecutiva e finisce all’asta, l’acquirente non viene rimborsato delle rate già pagate, né delle spese notarili, dei lavori eseguiti o dei tributi versati. Il mutuo resta, mentre la casa può essere sottratta perché la vendita era inefficace verso i creditori. In questi casi l’unica tutela è agire contro il venditore.
Cosa rischi se compri un bene pignorato che non è una casa?
Il pignoramento non riguarda solo gli immobili. Molti rischi spesso più difficili da intercettare riguardano anche auto, beni mobili e crediti. In tali casi la tutela dell’acquirente è ancora più debole, perché i controlli preliminari non passano dalla Conservatoria come per le case.
Auto pignorata: cosa rischia chi la compra
In primo luogo bisogna distinguere tra fermo amministrativo e pignoramento. Il fermo blocca la circolazione, ma non comporta di per sé una procedura esecutiva. Invece, con il pignoramento del veicolo c’è l’atto formale di esecuzione forzata.
Il problema emerge alla prima visura al PRA, se risulta un pignoramento pendente, l’auto può essere sequestrata e avviata alla vendita forzata, anche se è stata comprata e pagata regolarmente.
In tal caso l’acquirente perde il veicolo e ha solo un’azione di responsabilità verso il venditore, che spesso però è insolvente o introvabile. È uno degli scenari più frequenti nel mercato dell’usato, dove chi vende omette il dato per liberarsi del mezzo.
Beni mobili pignorati (mobili, attrezzature)
Per i beni mobili non esiste un sistema di pubblicità come quello delle iscrizioni immobiliari. Ciò rende gli acquisti meno sicuri.
Se un bene è stato pignorato presso il debitore, l’ufficiale giudiziario può prelevarlo anche dopo la vendita se:
- si trova ancora nel luogo in cui è avvenuto il pignoramento;
- la procedura è stata avviata prima della cessione;
- la vendita non è opponibile al creditore per mancanza di data certa o tracciabilità.
È la situazione di chi acquista macchinari o attrezzature di un’azienda in difficoltà, il bene viene pagato, ma può essere comunque rimosso perché già pignorato.
Crediti pignorati presso terzi
Il rischio può riguardare anche crediti che l’acquirente compra o anticipa (canoni di locazione, corrispettivi, crediti commerciali).
Se il credito è già stato pignorato presso terzi, ad esempio con atto notificato al conduttore o al debitore, la sua cessione è inefficace verso il creditore procedente.
In pratica l’acquirente paga per un credito che non potrà mai incassare, perché le somme continueranno a essere assegnate al creditore che ha avviato l’esecuzione.
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Come difenderti se hai comprato un bene pignorato
Quando si acquista un immobile senza accorgersi dell’esistenza di un pignoramento, la tutela non dipende solo dalla buona fede. Contano i controlli eseguiti prima dell’acquisto e le azioni che si attivano dopo aver scoperto il problema.
Cosa fare prima di comprare
La prima difesa è la verifica precedente all’acquisto:
- visure ipotecarie ventennali e catastali, per verificare pignoramenti, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e atti sospetti;
- controlli sul venditore: cartelle esattoriali rilevanti, decreti ingiuntivi, cause in corso. Non è obbligatorio mostrarli, ma un venditore reticente è già un segnale di allarme.
- richiesta di dichiarazioni scritte: lo stato dei debiti, l’assenza di procedure esecutive e la piena disponibilità del bene devono essere attestati formalmente. Una dichiarazione falsa non elimina il rischio, ma rafforza le azioni successive.
Cosa chiedere al notaio?
Il notaio è il principale presidio di sicurezza. Per un acquisto in presenza di potenziali criticità è possibile chiedere di inserire una condizione sospensiva della cancellazione del pignoramento, il trasferimento si perfeziona solo se i creditori rilasciano la liberatoria. Un altro elemento è il pagamento diretto ai creditori (soprattutto nei saldi e stralci), il prezzo o parte di esso passa dal conto vincolato del notaio, così da estinguere il pignoramento prima della trascrizione.
Cosa fare se dopo il rogito scopri il pignoramento?
Se il pignoramento emerge dopo il compromesso o dopo il rogito, gli strumenti principali sono:
- opposizione del terzo acquirente (art. 619 c.p.c.): utilizzabile quando si ritiene che il pignoramento non sia opponibile a chi ha acquistato o che la vendita debba prevalere;
- opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.): si propone quando si intende contestare il diritto del creditore a procedere o quando sussistono dubbi sulla validità del titolo esecutivo.
- azione di evizione nei confronti del venditore: consente di ottenere la restituzione del prezzo, delle spese e dei danni quando l’immobile viene sottratto all’acquirente per cause preesistenti alla vendita.
Va valutata, caso per caso, anche la responsabilità professionale del notaio, ma solo se emergono omissioni gravi nelle visure o nella gestione dell’atto. Non è una responsabilità automatica.
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