Spese condominiali: chi deve pagare in caso di usufrutto?

Manuela Margilio

9 Giugno 2014 - 10:01

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Nel caso di usufrutto su un immobile facente parte di un complesso condominiale, sarà il nudo proprietario o l’usufruttuario a dover versare le spese condominiali?

La Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha introdotto la solidarietà dell’obbligo di pagamento degli oneri condominiali tra il nudo proprietario e l’usufruttuario.
Questo, in termini pratici, significa che entrambi i soggetti sono, nei confronti dell’amministratore, dei debitori, ovvero entrambi sono tenuti al pagamento delle spese suddette.
In base alle regole che disciplinano la solidarietà passiva, il creditore può rivolgersi indifferentemente ad uno dei debitore, per l’intero ammontare del debito e pretenderne l’adempimento. Il pagamento di quanto dovuto, da parte del debitore escusso, comporta la soddisfazione del creditore e l’estinzione del debito.

Ovviamente, chi dei due avrà pagato tutto l’ammontare del debito, potrà – in via di regresso – chiedere all’altro il rimborso della parte di sua competenza.
Tale regime, però, si applica solo per le spese condominiali sorte dopo il 18 giugno 2013 (entrata in vigore della riforma del condominio). Per quelle precedenti, la richiesta andrà fatta all’usufruttuario oppure ai suoi eredi.

Convocazione dell’assemblea condominiale
Si precisa inoltre che il proprietario dell’immobile concesso in usufrutto, deve essere convocato all’assemblea condominiale che abbia come ordine del giorno dei lavori di straordinaria manutenzione, pena l’invalidità della delibera assembleare. La suddetta delibera sarà dunque annullabile mediante impugnazione della stessa innanzi al Giudice.

Secondo quanto asserito dalla Cassazione gli interventi di straordinaria amministrazione richiedono la presenza in assemblea del nudo proprietario, a seguito del principio in base al quale le spese per i lavori di manutenzione straordinaria sono a carico del prorpietario, il quale pertanto ha diritto alla partecipazione in assemblea

Diverso il caso delle spese per lavori di manutenzione ordinaria che sono unicamente a carico dell’usufruttuario, per cui è sufficiente convocare quest’ultimo alla relativa assemblea. L’usufruttuario ha, infatti, diritto di voto solo negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Il diritto di voto spetta comunque all’usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo.

E’ evidente da quanto esposto che nudo proprietario e usufrutturaio sono titolari di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in relazione alla medesima unità immobiliare, li legittima a partecipare all’assemblea, esprimendo la propria volontà in totale autonomia su materie diverse.

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