La riversibilità può salvare la casa, ma non senza conseguenze: cosa sapere prima di firmare.
Chi dona la casa a un figlio, prima o poi, si pone la domanda: “se il figlio viene a mancare, esiste un modo per far tornare l’immobile indietro?” La donazione con condizione di riversibilità nasce per rispondere a questo timore, come variante della donazione condizionata pensata per proteggere il patrimonio familiare. Se scritta male, però, rischia di complicare mutui e vendite, creare tensioni con gli eredi e perfino sfiorare il divieto di patto successorio. A differenza della donazione modale, la riversibilità incide sulla stabilità stessa del trasferimento del bene e questa è la chiave per capire se una donazione è davvero sicura o solo apparentemente tale.
La donazione può essere sottoposta a condizione?
Sì, la donazione può essere sottoposta a condizione. Si tratta di una possibilità prevista dal Codice civile, attraverso il richiamo operato dall’art. 790 c.c. alle regole generali sulle condizioni (artt. 1353 e ss. c.c.).
“Ciò consente di collegare gli effetti della donazione al verificarsi (o meno) di un determinato evento futuro e incerto”.
In altre parole, con la donazione condizionata: il trasferimento del bene non è “puro”, ma dipende da una clausola che ne modula l’efficacia.
La legge distingue tra due tipi di condizione:
- la condizione sospensiva fa nascere gli effetti solo se l’evento futuro si realizza: “quando ti sarai laureato, ti donerò la casa” fino a quel momento, la donazione resta sospesa;
- la condizione risolutiva, produce subito i suoi effetti, ma li fa venir meno se l’evento si verifica in seguito: “ti dono casa, ma se non conseguirai la laurea entro cinque anni, dovrai restituirla”.
È proprio su questa seconda logica che si innesta la clausola di riversibilità.
Cos’è la donazione con condizione di riversibilità
La donazione con condizione di riversibilità (art. 791 c.c.) è una particolare forma di donazione condizionata in cui il donante stabilisce che il bene “torni indietro” nel suo patrimonio se si verifica un evento preciso: la premorienza del donatario, cioè la morte del beneficiario prima di chi ha donato.
“Se il donatario muore prima del donante, il bene donato torna indietro al donante senza un nuovo atto”.
Il meccanismo funziona così: il bene viene trasferito subito al donatario, che ne diventa proprietario a tutti gli effetti. Ma se il donatario muore prima del donante, il bene rientra automaticamente nel patrimonio di chi lo aveva donato, come se quel passaggio non fosse mai avvenuto. E soprattutto non entra nell’eredità del donatario. Questo significa che il bene non va al coniuge, né ai figli del donatario, né ad altri eredi. Per questi motivi, la condizione di riversibilità viene usata nei contesti in cui il rischio successorio è alto:
- famiglie ricostituite, dove il genitore vuole evitare che la casa finisca al nuovo coniuge del figlio;
- genitori separati, che vogliono tutelare un patrimonio destinato a un solo ramo familiare;
- figli unici, quando si teme che, in caso di morte precoce, il bene venga disperso;
- situazioni in cui si vuole proteggere l’immobile da generi, nuore o nipoti.
Quali sono i rischi della donazione con riversibilità e chi può impugnarla
La clausola di riversibilità non mette al riparo da tutti i rischi giuridici che gravitano intorno a una donazione semplice. Il primo fronte è quello dei legittimari. Figli e coniuge del donante, se lesi nella loro quota di riserva, possono impugnare la donazione e con l’azione di riduzione far rientrare la donazione nei limiti di legge.
“La riversibilità non blocca l’impugnazione se la donazione ha inciso sui diritti dei legittimari”.
Tra i rischi, uno dei più sottovalutati riguarda l’accesso al credito.
Perché la donazione con riversibilità blocca i mutui
Dal punto di vista formale, la casa risulta intestata al donatario. Di contro, sul piano giuridico, il diritto è instabile per definizione, perché subordinato a una condizione. È qui che intervengono le banche. Nel momento in cui un immobile donato con clausola di riversibilità viene offerto a garanzia per un mutuo, l’istituto di credito si trova davanti a un bene che:
- potrebbe uscire dal patrimonio del mutuatario;
- potrebbe non essere più aggredibile in caso di inadempimento;
- espone la banca al rischio di inefficacia dell’ipoteca.
È per questo che, nella prassi bancaria, il mutuo viene spesso negato oppure subordinato a garanzie aggiuntive, fideiussioni o alla rinuncia preventiva alla clausola.
Quando la riversibilità rischia di diventare un patto successorio illecito
Molte clausole, pur scritte con finalità di tutela del donante, rischiano di sconfinare nell’illiceità con effetti radicali, come la nullità dell’atto, l’inopponibilità agli eredi e contenziosi inevitabili. La norma di riferimento è l’art. 458 del Codice civile, che vieta in modo assoluto i patti successori:
“È nulla ogni convenzione con cui taluno dispone della propria successione”.
La donazione condizionata con riversibilità, di per sé, non è un patto successorio. Il problema nasce quando la riversibilità viene costruita in funzione della morte del donante, oppure quando il ritorno del bene è destinato a un terzo soggetto dopo il decesso di una delle parti. In queste ipotesi, la clausola non regola più l’instabilità del trasferimento, ma maschera una disposizione successoria anticipata, in violazione diretta dell’art. 458 c.c.
Cosa succede se il donatario vende prima che scatti la condizione?
In questo caso si crea un conflitto tra il diritto del donante alla futura riversibilità e la tutela dell’acquirente in buona fede. In linea di principio, fino a quando la condizione non si verifica, il donatario può vendere l’immobile essendo di diritto il proprietario. Ma ciò che conta non è solo il potere di disporre, bensì l’opponibilità della condizione ai terzi.
Se la clausola di riversibilità è regolarmente trascritta, secondo le regole generali della pubblicità previste dagli artt. 2643 e 2645 c.c., l’acquirente non può invocare la buona fede, perché compra un bene già gravato da una condizione che se si verifica, travolge il suo acquisto.
“L’immobile rientra nel patrimonio del donante anche se nel frattempo è stato rivenduto”.
Se, invece, la clausola non risulta trascritta, la situazione si ribalta. L’acquirente che compra confidando nei registri immobiliari è tutelato, perché la pubblicità serve proprio a rendere conoscibili i vincoli giuridici che gravano sul bene. In assenza di trascrizione, il diritto del donante non è opponibile al terzo, cioè:
“Anche se la condizione si verifica, il donante perde definitivamente la casa”.
Su questo assetto tradizionale si innesta oggi una importante novità normativa. Con la Legge n.182/2025, che ha modificato gli artt. 561 e 563 c.c., il legislatore ha escluso la possibilità, per i legittimari lesi, di ottenere la restituzione dell’immobile nei confronti del terzo acquirente. Pertanto, anche se l’azione di riduzione viene accolta, la tutela oggi è solo di tipo economico (credito per equivalente), non più reale. Ne deriva che, una volta che l’immobile è passato a un terzo a titolo oneroso, la sua posizione risulta molto più solida rispetto al passato.
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Riversibilità e donazione modale: perché l’onere non è una condizione
La donazione modale (art. 793 c.c.) è una donazione gravata da un onere: il donatario riceve il bene ma deve adempiere a una prestazione (assistenza al donante, mantenimento di un immobile, destinazione a un certo uso). L’inadempimento non scioglie automaticamente la donazione. Il donante può chiedere l’adempimento o, nei casi più gravi, la risoluzione giudiziale. Nella donazione con riversibilità, invece, non c’è un comportamento da tenere, ma un evento oggettivo che determina lo scioglimento del trasferimento.
Riversibilità e revoca della donazione: non sono la stessa cosa
La donazione con condizione di riversibilità e la revoca della donazione vengono spesso confuse, perché in entrambi i casi il bene può tornare al donante. Ma la logica giuridica è diversa. La revoca della donazione è un rimedio successivo e straordinario, ammesso solo in due ipotesi tassative:
- ingratitudine del donatario (artt. 801–802 c.c.);
- sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.).
Qui non basta che si verifichi un evento: è necessario promuovere un’azione giudiziale, ottenere una sentenza e dimostrare i presupposti richiesti dalla legge.
Riversibilità e clausola di restituzione: cosa cambia sul piano giuridico
La clausola di restituzione opera come un obbligo contrattuale:
“Il donatario è tenuto a restituire il bene se si verifica una certa circostanza”.
Ma anche qui non si ha uno scioglimento automatico del diritto reale. In caso di mancata restituzione, il donante deve agire per l’adempimento.
Imposta di donazione e tasse: si paga subito? Si paga due volte se scatta la riversibilità?
La paura è chiara: pagare le imposte due volte. Una al momento della donazione, un’altra se il bene dovesse tornare indietro.
“La regola di base è che le imposte si pagano subito, al momento della stipula dell’atto”.
La donazione è tassata ai sensi del D.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico dell’imposta sulle successioni e donazioni), con applicazione delle aliquote e delle franchigie in base al grado di parentela tra donante e donatario. Accanto all’imposta principale, si pagano anche le imposte ipotecaria e catastale, in misura proporzionale o fissa a seconda dei casi, oltre alle eventuali agevolazioni “prima casa” se ricorrono i presupposti.
Se c’è il ritorno del bene al donante per effetto della riversibilità, non si è in presenza di una nuova donazione. Pertanto, non si applicano nuove imposte, restano però possibili costi indiretti legati agli adempimenti formali e alla trascrizione del nuovo assetto proprietario.
In particolare servono alcuni adempimenti:
- il donante deve ottenere il certificato di morte del donatario;
- rivolgersi a un notaio per l’attestazione dell’avveramento della condizione;
- trascrivere il ritorno del bene nei registri immobiliari;
- aggiornare il Catasto.
Le spese riguardano solo imposte fisse, bolli e onorari notarili, oltre alla verifica di eventuali ipoteche o gravami preesistenti.
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