Cos’è e quando è obbligatorio l’attestato di prestazione energetica? A cosa serve e a chi si richiede? Ecco come funziona e la normativa di riferimento.
Un attico moderno, un rustico ristrutturato, un appartamento da affittare: in ognuno di questi casi, prima di firmare un contratto di locazione o di vendita, oppure di proporre un annuncio immobiliare, potrebbe valer la pena fermarsi un attimo a pensare: quanto è efficiente dal punto di vista energetico quell’immobile? Quanto spenderai (o farà spendere al prossimo residente) per riscaldarlo, raffrescarlo, renderlo confortevole? È qui che entra in gioco l’Attestato di Prestazione Energetica, meglio noto come APE, un documento che ben rappresenta non solo lo “stato di salute energetica” della casa, ma anche il suo valore reale sul mercato, e la sua compatibilità con le normative ambientali, economiche e fiscali attuali.
Dal 2005, con il Decreto Legislativo 192/2005, l’APE è diventato un requisito fondamentale per la compravendita o la locazione di immobili in Italia, sostituendo il più vecchio ACE.
Oggi, grazie anche al sistema nazionale SIAPE gestito da ENEA, l’APE non è soltanto un documento “cartaceo”: ogni certificato viene depositato in un archivio accessibile, garantendo trasparenza e tracciabilità dell’intero patrimonio edilizio nazionale.
Ecco, allora, cos’è realmente l’APE, perché è importante, quando è obbligatorio, quando è possibile evitare di richiederlo, quanto dura, chi può rilasciarlo, quanto può costare oggi e quali sanzioni rischi in caso di omissioni. Insomma, scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere.
Ape, cos’è l’attestato di prestazione energetica
L’APE è un documento tecnico-legale che descrive la prestazione energetica di un immobile: in pratica, analizza quanto “energeticamente efficiente” è la casa, vale a dire quanto consuma per riscaldamento, raffrescamento, climatizzazione, produzione di acqua calda, e altri fattori che influiscono su comfort e costi.
Alla base dell’APE c’è un modello di valutazione che assegna all’immobile una classe energetica: le classi più performanti (ad esempio A1, A2, A3, A4) indicano consumi ridotti e migliori prestazioni, mentre le classi meno efficienti (da D in giù fino a G) rappresentano edifici con maggiore consumo energetico e minore efficienza.
Quando un tecnico abilitato - un professionista indipendente rispetto al proprietario - compila l’APE, valuta numerosi elementi: l’isolamento termico, la tipologia degli impianti di riscaldamento e raffrescamento, la produzione di acqua calda, la ventilazione, la coibentazione, l’eventuale presenza di impianti energetici rinnovabili, la superficie, la destinazione d’uso, la zona climatica. In base a questi parametri, viene calcolato un consumo standardizzato (“indice di prestazione energetica”) e viene attribuita la classe energetica dell’immobile.
Ma l’APE non serve solo come “etichetta energetica”: rappresenta una fotografia importante dello stato dell’edificio. Se l’immobile ha problemi di isolamento, impianti obsoleti o inefficienze, l’APE può far emergere la necessità di interventi di riqualificazione energetica, utili non solo per risparmiare sui consumi, ma anche per aumentare comfort e valore dell’immobile.
Infine, grazie al database nazionale SIAPE, ogni APE viene registrato e tracciato a livello centrale: ciò significa che, quando viene redatto, esiste una versione ufficiale, consultabile e verificabile, che mette ordine e trasparenza sull’intero parco edilizio italiano.
Quando è obbligatorio l’APE (e perché)? Affitto, vendita e non solo
L’obbligo di dotarsi di un APE interessa molti casi: vendita, locazione, annunci immobiliari, nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti.
- In caso di compravendita di un immobile (intero edificio o singola unità) l’APE deve essere disponibile e consegnato al momento della vendita. Senza APE il rogito non può essere completato correttamente.
- In caso di locazione o nuova locazione l’APE è obbligatorio: il locatore deve fornire il certificato all’inquilino.
- Quando si pubblica un annuncio immobiliare per vendita o locazione, è necessario indicare la classe energetica dell’immobile. L’obbligo mira a garantire trasparenza verso potenziali acquirenti o inquilini, permettendo loro di conoscere da subito il livello energetico dell’abitazione.
- Per nuove costruzioni o edifici radicalmente ristrutturati (o ristrutturazioni importanti) l’APE è obbligatorio al termine dei lavori, prima che l’immobile venga occupato o messo sul mercato.
- Anche per beneficiare di incentivi fiscali o agevolazioni per riqualificazione energetica (per esempio interventi di efficientamento, impianti rinnovabili, miglioramenti energetici), è spesso richiesta la certificazione energetica aggiornata.
In tutti questi casi, l’APE serve non solo come adempimento normativo, ma come strumento di informazione e trasparenza: permette di conoscere i reali consumi di un immobile, confrontare offerte immobiliari, valutare interventi di riqualificazione, e fare scelte consapevoli.
Quando non è obbligatorio fare l’APE
Pur essendo l’APE obbligatorio nella maggior parte dei casi, la normativa prevede alcune esenzioni, in base alla destinazione d’uso, alle dimensioni, alla tipologia dell’edificio o alla sua temporaneità.
L’Ape non è necessaria quindi nei seguenti casi:
- edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione;
- edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
- fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati salvo le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica;
- edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi;
- edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
- i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
- i fabbricati in costruzione «al rustico» o nello stato di «scheletro strutturale» purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile.
Va però sottolineato che queste esenzioni non sono automatiche e universali: la normativa può variare da regione a regione, e spesso la qualificazione dell’immobile (uso, impianti, superficie, struttura) va verificata caso per caso. È sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato o a un esperto per accertare se l’immobile rientri in un’esenzione valida.
Inoltre, alcune normative più recenti (o interpretazioni regionali) possono modificare le soglie o le condizioni di esenzione in base al territorio, perciò è importante verificare la situazione al momento della locazione e/o vendita o prima di pubblicare un annuncio.
Quanto dura l’attestato di prestazione energetica
Tradizionalmente, l’APE ha una validità di 10 anni dalla data di emissione, a condizione che nel frattempo non vengano effettuati interventi che modifichino le prestazioni energetiche dell’immobile, e che gli impianti rispettino le normative di controllo e manutenzione previste.
In ogni caso, quindi, se dopo l’emissione dell’APE l’immobile subisce lavori rilevanti (coibentazioni, sostituzione infissi, interventi sull’impianto di riscaldamento/climatizzazione, efficienza energetica, installazione di pannelli solari, etc etc), è necessario richiedere una nuova certificazione: l’APE “vecchio” non rispecchierebbe più la reale prestazione energetica.
Inoltre, la validità può decadere anche prima di 10 anni se non vengono rispettati obblighi di manutenzione e controlli degli impianti, come previsto dalla normativa in vigore nel territorio dove è sito l’immobile.
Quindi, l’APE è un documento “dinamico”: va considerato valido finché non cambia lo stato dell’immobile. E per essere sicuri che lo sia davvero, occorre verificare data di emissione, eventuali modifiche e la conformità degli impianti con le leggi aggiornate.
A chi richiedere l’APE? Ecco chi può rilasciare l’attestato
L’APE deve essere redatto da un professionista abilitato e indipendente rispetto alla proprietà dell’immobile:
generalmente un architetto, un ingegnere, un geometra o altra figura riconosciuta secondo le normative vigenti.
L’obiettivo è garantire imparzialità e correttezza nella valutazione.
Il tecnico effettua un sopralluogo, analizza la struttura, gli impianti, la coibentazione, la destinazione d’uso, la zona climatica, la superficie, eventuali impianti rinnovabili e raccoglie tutti i dati necessari per calcolare l’indice di prestazione energetica. In base a questi dati redige l’APE e lo registra nella banca dati nazionale gestita da ENEA (SIAPE), rendendolo ufficiale e consultabile.
Questo passaggio - l’iscrizione al SIAPE - oggi è fondamentale: consente di avere un “registro ufficiale” degli APE, utile per controlli, verifiche, statistiche e per garantire che il certificato non sia un documento isolato, ma parte di un sistema nazionale di monitoraggio dell’efficienza energetica degli edifici. E poi è anche utile per rintracciare i dati in ogni condizione, che sia la firma di un contratto d’affitto o un atto dal notaio.
E poi non dimentichiamo che il certificato è anche una tutela per il proprietario: un APE redatto correttamente evita problemi legali, contestazioni da parte di acquirenti o inquilini e garantisce la massima trasparenza.
Quanto costa il rilascio dell’APE oggi
Il costo per ottenere un APE nel 2025 varia sensibilmente in base a diversi fattori: dimensioni e tipologia dell’immobile, zona geografica, complessità degli impianti, onorario del professionista, rapidità del servizio, eventuali sopralluoghi aggiuntivi, iscrizione al SIAPE e via discorrendo. Non esiste un tariffario fisso per le prestazioni professionali.
In termini pratici, per un appartamento medio (non grande, non un intero edificio), il costo “standard” può essere nell’ordine di qualche centinaio di euro:
molti professionisti oggi chiedono un prezzo nell’intorno di 200–300 €, IVA esclusa, per un APE ordinario. Nei casi più complessi - edifici di grandi dimensioni, edifici storici, immobili con impianti complessi o con caratteristiche particolari - il costo può aumentare sensibilmente.
Va inoltre considerato che, se l’immobile ha subito lavori di riqualificazione energetica, o impianti nuovi, potrebbe essere necessario un sopralluogo più approfondito e quindi un costo superiore. Se, invece, si tratta di un immobile molto semplice, con caratteristiche base, il costo potrebbe essere più contenuto.
In ogni caso, è buona norma chiedere un preventivo dettagliato al tecnico, verificare cosa è incluso (sopralluogo, emissione certificato, registrazione SIAPE, eventuali spese aggiuntive) e confrontare più offerte, rimanendo consapevoli che un prezzo troppo basso potrebbe nascondere superficialità, mentre un prezzo molto alto non sempre rappresenta maggiore qualità.
Sanzioni e conseguenze per chi non fa l’APE obbligatorio
La mancanza dell’APE nei casi in cui è obbligatorio può comportare sanzioni amministrative e conseguenze legali. Chi vende o affitta un immobile deve fornire un APE valido. Se ciò non avviene, l’atto può risultare viziato.
Ma quali sono le sanzioni previste in caso di omissione dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile? La normativa italiana continua a prevedere responsabilità distinte per il certificatore, per il venditore, per il locatore e anche per chi pubblica annunci immobiliari privi delle informazioni obbligatorie. Per capire con chiarezza chi rischia cosa, è utile procedere per punti:
- il certificatore professionista che redige un APE senza rispettare criteri, metodologie o requisiti previsti dalla normativa è ancora oggi soggetto a sanzione tra 700 e 4.200 euro, come già previsto dal D.Lgs. 192/2005. Se l’attestato risulta non veritiero o non conforme, il tecnico può subire anche sanzioni disciplinari da parte del proprio Ordine professionale. La previsione secondo cui la sanzione è pari all’80% del compenso non è una regola fissa nazionale, ma una misura applicata in particolari provvedimenti disciplinari: rimane possibile, ma non è stabilita come unica formula sanzionatoria;
- il venditore di un immobile che procede al rogito senza dotarsi dell’APE valido è ancora oggi soggetto a una sanzione amministrativa compresa tra 3.000 e 18.000 euro, come confermato dalle interpretazioni attuali del D.Lgs. 192/2005. Il notaio normalmente segnala l’irregolarità e la sanzione è applicata indipendentemente dal valore dell’immobile;
- il proprietario che affitta un immobile senza fornire un APE valido incorre in una sanzione più contenuta rispetto alla vendita. Le soglie aggiornate e oggi riportate da più fonti prevedono multe tra 300 e 1.800 euro;
- anche per gli annunci immobiliari la normativa resta molto chiara: se si pubblica un annuncio di vendita o locazione senza indicare la classe energetica dell’immobile e l’indice di prestazione energetica, la sanzione rimane compresa tra 500 e 3.000 euro.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Argomenti
