Come si sanano le difformità catastali e cos’è una sanatoria edilizia? Vediamo come comportarsi nel caso sia necessario regolarizzare un immobile.
Cos’è la sanatoria edilizia e come si sanano le difformità catastali ? Quando si deve stipulare un atto di compravendita immobiliare la condizione essenziale per la stipula è la conformità catastale.
Verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto e la documentazione catastale è necessario non solo quando si acquista, ma anche in caso di donazioni e divisioni per accertarsi che non esistano delle difformità.
Per legge, dal luglio 2010, è stata introdotta l’obbligatorietà della verifica regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito.
Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi, deve individuare gli intestatari catastali e verificare la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Questo significa che dovrà accertarsi che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario, o titolare del diritto reale, il quale (proprietario o venditore) dovrà dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.
Non è difficile imbattersi in situazioni di abusi edilizi a causa dell’ignoranza delle normative. Cos’è un abuso edilizio? Si tratta di una violazione che si verifica ogni volta che non c’è corrispondenza tra ciò che viene autorizzato e ciò che viene costruito. Per sanare eventuali abusi edilizi esiste una soluzione: la sanatoria edilizia, ovvero un provvedimento amministrativo che permette di regolarizzare le opere eseguite senza un titolo abilitativo o realizzate in difformità dal titolo stesso.
Cos’è la sanatoria catastale
La sanatoria in ambito catastale è un provvedimento che consente di regolarizzare le situazioni di difformità catastali. Quando l’immobile non corrisponde al progetto inizialmente autorizzato si verifica una irregolarità edilizia per la quale la sanatoria può essere concessa se vengono rispettati determinati requisiti.
Attraverso la sanatoria catastale, quindi, si possono regolarizzare gli abusi depositando una nuova planimetria aggiornata dell’immobile per riflettere le modifiche effettuate sullo stesso.
Quando è necessaria una sanatoria edilizia
Una sanatoria edilizia è necessaria quando un immobile presenta difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali. Senza una sanatoria un immobile con difformità o abusi non può essere ceduto, venduto, donato o ricevuto in eredità.
Per sanare un abuso è bene partire dalla distinzione tra difformità catastali e urbanistiche/edilizie.
Le difformità catastali si verificano quando lo stato di fatto di un immobile non corrisponde alla visura o alla planimetria depositata al Catasto. La discrepanza, pure se importante ai fine dell’atto di compravendita, solitamente può essere regolarizzata anche senza una sanatoria edilizia. In genere la difformità catastale si verifica con una mancanza di corrispondenza tra le reale disposizione dei locali, delle finestre o delle porte di un immobile. In linea generale sono causate dalle ristrutturazioni interne, con le quali si spostano, ad esempio, tramezzi, si creano nuove stanze e si modificano i vani. Queste difformità, nella maggior parte dei casi, si possono risolvere con una pratica di variazione catastale se sono lievi.
Le difformità urbanistiche ed edilizie, invece, riguardano la difformità dell’immobile rispetto al progetto autorizzato e possono comportare anche gravi abusi con pesanti sanzioni amministrative e penali. Solitamente per sanare questo tipo di abuso è necessaria una pratica in sanatoria.
Come individuare le difformità catastali
Per individuare le difformità catastali è necessario confrontare lo stato di fatto dell’immobile con la visura catastale, la planimetria catastale e con i permessi edilizi comunali.
Solitamente le incongruenze emergono dal confronto con la planimetria (tramezzi spostati, vani creati o eliminati, spostamento di porte o finestre, realizzazione di soppalchi) in cui le modifiche effettuate non sono state registrate e, quindi, fa sì che il documento non coincida con lo stato di fatto dell’immobile.
Per individuare le difformità è necessario confrontare anche i documenti edilizi comunali: i permessi edilizi depositati in Comune, come SCIA o permesso di costruire, devono essere conformi con l’immobile.
In ogni caso per effettuare una verifica completa e affidabile la scelta migliore è sempre quella di rivolgersi a un geometra, un ingegnere o un architetto che possa verificare e documentare accuratamente le eventuali difformità presenti.
Schematicamente si dovranno valutare:
- la regolarità dello stato edilizio-urbanistico dell’immobile, ovvero se sussiste una legittimità, espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. La verifica della conformità urbanistico-edilizia di un immobile si effettua confrontando il progetto già presente in Comune con lo stato di fatto. (c.d. regolarità edilizia). Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato, che provvede a visionare l’edificio/immobile confrontandolo con i titoli abilitativi presenti negli archivi comunali;
- la conformità dello Stato catastale cioè il certificato di rispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Per ottenere tale certificazione bisogna visionare i dati catastali del proprio immobile con una visura e con la verifica della planimetria catastale.
A questo punto però potrebbero aprirsi più scenari. Ad esempio è possibile che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale.
Oppure, caso sicuramente più complesso da risolvere, sarà se verrà riscontrata una irregolarità urbanistico/edilizia.
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Cosa si intende per difformità catastale
Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto significa che il progetto depositato in catasto è differente dallo stato dei luoghi rappresentati al punto da produrre una variazione della rendita catastale e potrà creare errori di attribuzione di tale rendita.
La correttezza della documentazione amministrativa è obbligo di legge per la stipula notarile ed è anche necessaria per accedere a detrazioni e agevolazioni fiscali, senza tralasciare che gli istituti di credito non concedono mutui ipotecari in presenza di abusi edilizi.
All’atto di compravendita, la verifica concerne principalmente i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e l’esatta rappresentazione grafica sulla planimetria catastale pena la nullità dell’atto (Decreto Legge del 31/05/2010 n.78 art. 19 convertito, con modificazioni, dalla Legge del 30/07/2010 n. 122)
Ricordiamo inoltre che, per acquistare un immobile in totale sicurezza è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale ma anche e soprattutto la regolarità urbanistica per verificare l’inesistenza di irregolarità o abusi edilizi.
Difatti la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa.
Sanatoria edilizia e doppia conformità
Per richiedere la sanatoria edilizia è necessaria la doppia conformità, ovvero dimostrare che l’intervento che si intende sanare sia conforme:
- alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento in cui l’intervento è stato realizzato;
- alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Cosa cambia con il Salva casa?
Con l’entrata in vigore del decreto Salva casa (Dl n. 69/2024) il requisito della doppia conformità è richiesto per ottenere la sanatoria è richiesto soltanto nei casi in cui le opere sono state realizzate:
- senza permesso di costruire;
- in totale difformità;
- senza SCIA alternativa al permesso di costruire;
- con variazioni essenziali su immobili vincolati.
Il decreto Salva casa ha semplificato i requisiti per ottenere la sanatoria edilizia facendo venir meno, nei casi di piccoli abusi, la necessità di dimostrare la doppia conformità. Con l’entrata in vigore del decreto, a eccezione dei casi sopra citati, è eliminata la doppia conformità ed è sufficiente dimostrare:
- la conformità urbanistica al momento della presentazione della richiesta di sanatoria;
- la conformità edilizia al momento della realizzazione dell’opera.
Per sanare l’abuso, con le novità introdotte, è necessario rivolgersi allo Sportello Unico dell’Edilizia (o all’Ufficio tecnico comunale) per chiedere o la Scia in sanatoria o il permesso a costruire.
Per approfondire consigliamo la lettura dell’articolo di approfondimento dedicato:
Quanto costa la sanatoria edilizia?
Quando si decide di sanare un abuso edilizio si devono mettere in conto due tipologie di spesa: le sanzioni amministrative che possono variare in base alla tempestività di presentazione della domanda di sanatoria e la parcella del tecnico (onorario) per l’elaborazione della documentazione tecnica necessaria.
Va considerato che per ottenere il permesso di costruire o la SCIA in sanatoria è previsto che si debba pagare una sanzione che varia in base al tipo di abuso. Con il decreto Salva casa anche le sanzioni sono state rideterminate e variano in base all’anno di costruzione dell’immobile:
- se l’immobile è stato costruito prima del 30 gennaio 1977 regolarizzare l’abuso richiede presentare la SCIA pagando un costo che varia da 1.032 a 10.328 euro;
- se l’immobile è stato costruito dal 31 gennaio 1977 i costi variano nel seguente modo:
- da 1.032 a 10.328 euro se l’intervendo è stato eseguito senza Scia o in difformità da quest’ultima;
- da 516 a 5.163 euro se l’intervento è conforme alla disciplina vigente al momento della realizzazione e al momento della presentazione della domanda;
- se le difformità erano sanabili anche prima dell’entrata in vigore del decreto con la CILA, il costo rimane fissato a 1.000 euro.
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