Mutuo ipotecario: cos’è, tipologie, costi e importi. Guida completa

Il mutuo ipotecario permette a molte famiglie di realizzare il sogno di acquistare la propria casa, ma è fondamentale conoscerne gli aspetti tecnici per una scelta vincente. La guida completa.

Mutuo ipotecario: cos'è, tipologie, costi e importi. Guida completa

Il mutuo ipotecario è la forma di finanziamento più diffusa quando si intende accedere al credito immobiliare, in particolare quando si vuole acquistare un’abitazione da adibire a prima o seconda casa. Il mutuo ipotecario è per molti l’unico strumento possibile per realizzare il sogno di acquistare una propria casa.

In questa guida completa analizzeremo tutti gli aspetti per comprendere meglio quali sono le caratteristiche del mutuo ipotecario, quali sono i requisiti per richiederlo e come sceglierlo.

Cos’è il mutuo ipotecario?

Essendo garantito da un’ipoteca su uno o più immobili, è detto mutuo ipotecario. La banca che presta denaro per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un’abitazione, di un ufficio o di un capannone richiede di solito una garanzia reale vincolando un bene al fine di proteggere il proprio credito nel caso in cui il debitore non adempiesse al pagamento dell’impegno finanziario.

Quali sono i requisiti per accedere ad un mutuo ipotecario?

Oltre alla garanzia del bene da ipotecare, l’istituto di credito deciderà se concedere o meno il mutuo in base alle caratteristiche del richiedente. Quest’ultimo dovrà dimostrare di essere in grado di pagare il debito nelle modalità e nei tempi prestabiliti tramite una documentazione reddituale che attesti la continuità di un lavoro stabile che consenta il pagamento delle rate.

Inoltre, la banca consulterà le centrali rischi finanziarie per accertarsi che la «fedina creditizia» del richiedente non rilevi segnalazioni negative, per esempio dovuti a ritardi di pagamento di altri impegni finanziari o perché ha prestato garanzie a terzi in cui risulti ancora obbligato a rispondere.

Per ultimo, ma non meno importante, l’istituto bancario dovrà far stimare l’immobile da un tecnico di propria fiducia che verifichi il suo valore commerciale nello stato in cui si trova al momento dell’iscrizione ipotecaria, al fine di assicurarsi che il bene sia in linea con il prezzo dichiarato dal mutuatario e che possa essere facilmente vendibile in caso di rimessa in vendita.

Mutuo ipotecario: come viene calcolato il reddito dalla banca?

Solitamente, le banche concedono un mutuo ipotecario la cui rata non superi un importo di un terzo delle entrate finanziarie dei richiedenti. Qualche istituto permette che il rapporto rata/reddito arrivi fino al 45% o in alcuni casi anche al 50%. Non esiste una regola univoca, ogni banca si avvale di proprie politiche di calcolo interne.

È sempre più utilizzata la formula della soglia di sussistenza, che non è altro che l’importo minimo necessario alla famiglia per sostenere tutte le altre spese vitali esclusi i debiti. Ogni banca si basa su proprie tabelle, suddivise per aree geografiche. Facciamo un esempio: una famiglia composta da due genitori e un figlio minorenne a carico percepisce un reddito totale mensile di 2.500 euro.

Mantenendo la regola di un terzo dello stipendio, l’impegno dedicato alle rate di mutui e prestiti mensile non dovrebbe superare quota 833 euro. Se non ci fossero finanziamenti in corso o altri debiti, la banca potrebbe concedere un mutuo ipotecario la cui rata non superi questo importo, avendo una soglia di sussistenza di 1667 euro, sufficiente per la maggioranza delle banche.

Mutuo ipotecario: tipologie di rimborso del prestito

Il cliente che si rivolge in banca a richiedere un mutuo ha varie possibilità di come rimborsare il debito. Può decidere di pagare il mutuo ipotecario tramite rate a tasso fisso o tasso variabile o con formule di rimborso misto.

Vediamo le principali tipologie di mutuo con i relativi vantaggi e svantaggi:

  • Mutuo a tasso fisso. Al momento della stipula del contratto viene stabilita la rata che rimarrà invariata per tutta la durata del mutuo. Vantaggio: si ha la certezza che anche in caso di rialzo dei tassi, la propria rata non subirà modifiche. Svantaggio: in fase di diminuzione dei tassi, la rata è ancorata ad un tasso che spesso è fuori mercato.
  • Mutuo a tasso variabile. La rata può oscillare tutti i mesi in base alla quotazione di un parametro di riferimento, spesso l’indice utilizzato è l’Euribor. Vantaggio: nella fase iniziale dell’ammortamento, la rata può risultare molto più bassa rispetto al tasso fisso. Svantaggio: in una fase di rialzo dei tassi, la rata può subire un forte aumento.
  • Mutuo variabile con Cap. Il calcolo della rata è identico al mutuo a tasso variabile, ma prevede in contratto un tetto massimo oltre il quale il tasso non può andare. Vantaggio: si sfrutta la fase dei tassi bassi e si ha la certezza di pagare una rata massima concordata. Svantaggio: rispetto ad un puro tasso variabile, lo spread bancario è spesso più alto.
  • Mutuo modulare. Il mutuatario ha la facoltà di decidere ogni due, tre o cinque anni (dipende dal contratto) se optare per il tasso fisso o tasso variabile. Vantaggio: vengono prese decisioni a breve termine che permettono una scelta in continuo allineamento con l’andamento dei tassi. Svantaggio: ogni volta che si sceglie l’opzione, il valore del tasso sarà determinato in base al momento specifico dei relativi parametri (Euribor, Tasso BCE e Eurirs).
  • Mutuo a rata costante e durata variabile. Al momento della stipula del mutuo ipotecario, viene stabilito l’importo della rata che non varierà per un certo periodo di tempo, mentre la durata potrebbe variare in base all’andamento dei tassi futuri. Vantaggio: come un tasso fisso, si ha la certezza che la rata non subirà rialzi per molti anni. In caso di ribasso dei tassi la durata finale potrà accorciarsi. Svantaggio: se la media dei tassi futuri fosse più alta rispetto alla rata prestabilita, il rischio sarebbe quello di continuare a pagare il mutuo fino a quando non sarà saldato il debito con la banca.

Durata del mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario ha generalmente una durata a medio lungo termine che di solito non supera i 30 anni. Qualche istituto, soprattutto fino a qualche anno fa, proponeva mutui di durata superiore, arrivando anche a 40 anni, ma si è rivelata un’esperienza di scarsa convenienza per entrambe le parti. Da un lato, la banca ha acceso mutui a famiglie che in realtà avevano scarse capacità di reddito e non potevano permettersi una durata più breve, con la conseguenza di mettersi in pancia clienti con poca solidità. Dall’altro lato, il mutuatario che si è trovato con un piano di ammortamento così lungo ha pagato una quota di interessi molto alta, soprattutto nella prima metà del mutuo, con la conseguenza di avere un capitale quasi totalmente ancora da rimborsare.

Considerando che i mutui di durata oltre i 30 anni erano più diffusi nel periodo pre-crisi (2004-2006), quando perlopiù si finanziavano mutui al 100%, è facile immaginare come, successivamente al crollo del prezzo delle case, molti mutuatari che avevano sottoscritto quella tipologia di finanziamento, dopo un decennio si trovino oggi un immobile che vale meno del debito residuo del mutuo.

Mutuo ipotecario: qual è l’importo a cui si può accedere?


In genere, le banche concedono un mutuo ipotecario di importo non superiore all’80% del valore dell’immobile. In certi casi, l’LTV (Loan to value), l’ammontare del mutuo rispetto al valore del bene, può superare la soglia dell’80% e raggiungere una quota fino al 100% quando siano presenti alcuni requisiti o garanzie ulteriori. Un esempio di concessione di mutuo al 100% si verifica quando al primo immobile offerto in garanzia venga aggiunto nell’ipoteca anche un secondo bene per aumentare il valore complessivo, al fine di tutelare la banca. Questa operazione è detta estensione ipotecaria.

Mutuo ipotecario: quanto costa?

Il principale costo che dovrà sostenere il mutuatario quando ottiene un mutuo ipotecario è il pagamento degli interessi che rimborserà nel corso dell’ammortamento. Il pagamento degli interessi avviene all’interno delle rate, che sono composte da una quota capitale, che costituisce la pura restituzione del debito, e appunto, una quota di interessi, che rappresenta il rimborso periodico di quanto dovuto alla banca.

Inoltre, il mutuatario a cui viene concesso un credito deve sostenere i costi specificati nel Taeg del mutuo ipotecario, tra cui l’onorario del notaio per l’atto di mutuo, le assicurazioni obbligatorie a favore della banca e l’eventuale mediazione creditizia. Le altre spese, quelle più strettamente legate all’erogazione del mutuo sono:

  • l’iscrizione dell’ipoteca
  • l’istruttoria dell’istituto
  • la perizia della banca

La composizione del tasso di interesse del mutuo ipotecario


Prima di accettare le condizioni contrattuali che la banca propone, è utile conoscere come viene composto il tasso di interesse sul mutuo ipotecario. Al parametro di riferimento, che di solito per il tasso fisso è l’Eurirs e per il tasso variabile è l’Euribor o il Tasso ufficiale della BCE, si aggiunge una maggiorazione, nota come spread, che è il guadagno dell’istituto di credito.

Il piano di ammortamento del mutuo ipotecario

Quando si riceve l’offerta delle condizioni del mutuo, la banca ci rilascerà il piano di ammortamento, ovvero il piano di rimborso in cui vengono stabilite le modalità della restituzione del mutuo ipotecario. Il piano di ammortamento è composto dal debito residuo, dalla quota capitale, dalla quota interessi, dal numero delle rate del prestito e dall’importo della rata, che può essere mensile, trimestrale, semestrale o in rari casi annuale.

Il piano di ammortamento più diffuso dalle banche italiane è il cosiddetto ammortamento «alla francese», il cui calcolo prevede che la rata sia composta da una quota capitale crescente e da una quota di interessi decrescente. Nella prima parte del mutuo si pagheranno maggiormente gli interessi, mentre nel corso dell’ammortamento, la quota capitale aumenterà sempre più a favore di una riduzione costante degli interessi.

Confrontare le offerte dei vari mutui ipotecari

Oggi più che mai, con la molteplicità della offerte presenti sul web che propongono vari prodotti e soluzioni, è fondamentale conoscere le caratteristiche del mutuo ipotecario per scegliere il finanziamento migliore per le proprie esigenze.

Per prima cosa è utile leggere i prospetti informativi e le informazioni generali che la banca rilascia in fase di preventivo del mutuo. Il modo principale per rendersi conto del costo del mutuo proposto è sapere il valore del Tan e Taeg, che sono rispettivamente il tasso su cui viene calcolata la rata del prestito e il tasso che riassume tutte le spese accessorie del finanziamento.

La consegna del PIES

Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, detto PIES, è il pre-contratto che la banca è tenuta a consegnare al cliente che richiede un mutuo ipotecario. All’interno del PIES vengono riportate le caratteristiche e i dettagli tecnici del prestito, tra cui il Taeg, lo spread e le voci di tutte le spese legate al mutuo.

Mutuo ipotecario consapevole

Informarsi prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di prestito è importante, a maggior ragione quando l’impegno finanziario è notevole dal punto di vista dell’importo e di lungo periodo come il mutuo ipotecario.
Un mutuo, al contrario di un prestito al consumo, permette di confrontarsi con gli attori necessari alla conclusione dell’operazione, a partire dal notaio, che prima del giorno del rogito è utile contattare per qualsiasi dubbio inerente l’atto che si andrà a firmare. La stessa banca è tenuta a fornire ogni chiarimento necessario ad una maggiore comprensione ed infine, se presente, anche il consulente del credito può aiutare a superare le incertezze tipiche che si presentano quando si richiede un mutuo ipotecario per la prima volta.

Il mutuo ipotecario è un impegno finanziario troppo importante per potersi permettersi di ignorarne gli aspetti tecnici. Il compito della banca, del notaio, dei vari consulenti, così come i divulgatori dell’argomento deve essere quello di educare gli utenti ed agevolare una migliore qualità del credito.

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