Mutuo ipotecario: cos’è, tipologie, costi e importi. Guida completa

Antonella Ciaccia

24/09/2022

24/09/2022 - 14:45

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Mutuo ipotecario per l’acquisto o la sistemazione di un immobile: la casa diventa garanzia del prestito. Approfondiamo tutti gli aspetti di questa forma di credito immobiliare offerto ai consumatori.

Mutuo ipotecario: cos'è, tipologie, costi e importi. Guida completa

Il mutuo ipotecario è un finanziamento di media-lunga durata, generalmente superiore ai 5 anni, richiesto per l’acquisto o la sistemazione di un immobile. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile.

Il mutuo ipotecario viene richiesto per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione ed è chiamato «ipotecario» perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Può servire inoltre a sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.

In questa guida approfondiamo tutti gli aspetti di questa forma di finanziamento per comprendere meglio quali sono le caratteristiche del mutuo ipotecario, quali sono i requisiti per richiederlo e come sceglierlo.

Cos’è il mutuo ipotecario?

Come premesso, essendo garantito da un’ipoteca su uno o più immobili, questo tipo di finanziamento è detto «ipotecario».

La banca che presta denaro per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un’abitazione, di un ufficio o di un fabbricato richiede una garanzia reale vincolando un bene al fine di proteggere il proprio credito nel caso in cui il debitore non adempiesse al pagamento dell’impegno finanziario.

Il mutuo ipotecario è uno strumento che necessita un’attenta pianificazione di medio-lungo termine. Per questo, prima di imbarcarci nella richiesta, sarà essenziale valutare se le entrate sono sufficienti per pagare le rate. È in generale importante comprendere l’incidenza della rata sul reddito complessivo proprio e della famiglia.

Quali sono i requisiti per accedere ad un mutuo ipotecario?

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. A tal fine, l’intermediario valuterà il merito creditizio del consumatore.

Oltre alla garanzia del bene da ipotecare, l’istituto di credito deciderà se concedere o meno il mutuo in base alle caratteristiche del richiedente che dovrà dimostrare di essere in grado di pagare il debito nelle modalità e nei tempi prestabiliti tramite una documentazione reddituale che attesti la continuità di un lavoro stabile che consenta il pagamento delle rate.

Inoltre, la banca consulterà le centrali rischi finanziarie per accertarsi che la «fedina creditizia» del richiedente non rilevi segnalazioni negative, per esempio dovute a ritardi di pagamento di altri impegni finanziari o perché ha prestato garanzie a terzi in cui risulti ancora obbligato a rispondere.

Per ultimo, ma non meno importante, l’istituto bancario dovrà far stimare l’immobile da un tecnico di propria fiducia che verifichi il suo valore commerciale nello stato in cui si trova al momento dell’iscrizione ipotecaria, al fine di assicurarsi che il bene sia in linea con il prezzo dichiarato dal mutuatario e che possa essere facilmente vendibile in caso di rimessa in vendita.

Mutuo ipotecario: come viene calcolato il reddito dalla banca?

Come premesso, prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.

È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

Qualche istituto permette che il rapporto rata/reddito arrivi fino al 45% o in alcuni casi anche al 50%. Non esiste una regola univoca, ogni banca si avvale di proprie politiche di calcolo interne.

È sempre più utilizzata la formula della soglia di sussistenza, che non è altro che l’importo minimo necessario alla famiglia per sostenere tutte le altre spese vitali esclusi i debiti.

Ogni banca si basa su proprie tabelle, suddivise per aree geografiche.

Mutuo ipotecario: tipologie di rimborso del prestito

Il cliente che si rivolge in banca a richiedere un mutuo ha varie possibilità di come rimborsare il debito. Può decidere di pagare il mutuo ipotecario tramite rate a tasso fisso o tasso variabile o con formule di rimborso misto.

Vediamo le principali tipologie di mutuo con i relativi vantaggi e svantaggi:

  • Mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
    Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.
  • Mutuo a tasso variabile, qui il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari.
    Il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. È bene aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.
    Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate
  • Mutuo variabile con Cap, il calcolo della rata è identico al mutuo a tasso variabile, ma prevede in contratto un tetto massimo oltre il quale il tasso non può andare. Come vantaggio si sfrutta la fase dei tassi bassi e si ha la certezza di pagare una rata massima concordata. Però rispetto ad un puro tasso variabile, lo spread bancario è spesso più alto.
  • Mutuo modulare, il mutuatario ha la facoltà di decidere ogni due, tre o cinque anni (dipende dal contratto) se optare per il tasso fisso o tasso variabile. Il vantaggio sta nel poter prendere decisioni a breve termine che permettono una scelta in continuo allineamento con l’andamento dei tassi. Svantaggio: ogni volta che si sceglie l’opzione, il valore del tasso sarà determinato in base al momento specifico dei relativi parametri (Euribor, Tasso BCE e Eurirs).
  • Mutuo a rata costante e durata variabile, al momento della stipula del mutuo ipotecario, viene stabilito l’importo della rata che non varierà per un certo periodo di tempo, mentre la durata potrebbe variare in base all’andamento dei tassi futuri. Come un tasso fisso, con questo tipo di mutuo si ha la certezza che la rata non subirà rialzi per molti anni. In caso di ribasso dei tassi la durata finale potrà accorciarsi. Tuttavia se la media dei tassi futuri fosse più alta rispetto alla rata prestabilita, il rischio sarebbe quello di continuare a pagare il mutuo fino a quando non sarà saldato il debito con la banca.

Durata del mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario ha generalmente una durata a medio lungo termine che di solito non supera i 30 anni. Qualche istituto, soprattutto fino a qualche anno fa, proponeva mutui di durata superiore, arrivando anche a 40 anni, ma si è rivelata un’esperienza di scarsa convenienza per entrambe le parti.

Da un lato, la banca ha acceso mutui a famiglie che in realtà avevano scarse capacità di reddito e non potevano permettersi una durata più breve, con la conseguenza di mettersi in pancia clienti con poca solidità. Dall’altro lato, il mutuatario che si è trovato con un piano di ammortamento così lungo ha pagato una quota di interessi molto alta, soprattutto nella prima metà del mutuo, con la conseguenza di avere un capitale quasi totalmente ancora da rimborsare.

Mutuo ipotecario: qual è l’importo a cui si può accedere?

In generale, l’intermediario concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare, che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente, nonché della valutazione del merito creditizio.

A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente

Mutuo ipotecario: quanto costa?

Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati vari elementi.

Per le imposte e agevolazioni fiscali, se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.

L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso. Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti altri costi come:

  • le spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.

Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita è tenuto ad accettare, senza variare le condizioni offerte per l’erogazione del mutuo, la polizza che il cliente presenta o reperisce autonomamente sul mercato, sempre che la polizza offra un livello di protezione equivalente a quella proposta dall’intermediario.

Se il cliente accetta di stipulare l’assicurazione offerta dall’intermediario, dovrà essere informato dell’ammontare della provvigione pagata dalla compagnia assicurativa all’intermediario.

I costi della polizza assicurativa

È importante fare inoltre attenzione ai costi della polizza:

  • quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato;
  • gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata;
  • la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso della rata (l’elenco completo delle spese è nel Foglio contenente le Informazioni generali).

Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

Il piano di ammortamento del mutuo ipotecario

Quando si riceve l’offerta delle condizioni del mutuo, la banca ci rilascerà il piano di ammortamento, ovvero il piano di rimborso in cui vengono stabilite le modalità della restituzione del mutuo ipotecario.

Il piano di ammortamento è composto dal debito residuo, dalla quota capitale, dalla quota interessi, dal numero delle rate del prestito e dall’importo della rata, che può essere mensile, trimestrale, semestrale o in rari casi annuale.

Il piano di ammortamento più diffuso dalle banche italiane è il cosiddetto ammortamento «alla francese», il cui calcolo prevede che la rata sia composta da una quota capitale crescente e da una quota di interessi decrescente. Nella prima parte del mutuo si pagheranno maggiormente gli interessi, mentre nel corso dell’ammortamento, la quota capitale aumenterà sempre più a favore di una riduzione costante degli interessi.

Confrontare le offerte dei vari mutui ipotecari

Oggi più che mai, con la molteplicità della offerte presenti sul web che propongono vari prodotti e soluzioni, è fondamentale conoscere le caratteristiche del mutuo ipotecario per scegliere il finanziamento migliore per le proprie esigenze.

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.

È utile per questo richiedere il Foglio contenente le Informazioni generali in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto. Gli intermediari che hanno un sito internet pubblicano la Guida e il Foglio contenente le Informazioni generali: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria.

Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca.

Un importante elemento da valutare e confrontare è il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sul Foglio contenente le Informazioni generali.

Il Taeg è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

Se il tasso del mutuo è variabile o misto il Taeg è riportato in via meramente esemplificativa.

La consegna del Prospetto Informativo Europeo Standardizzato

Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, detto Pies, è il pre-contratto che la banca è tenuta a consegnare al cliente che richiede un mutuo ipotecario.

All’interno del Pies vengono riportate le caratteristiche e i dettagli tecnici del prestito, tra cui il Taeg, lo spread e le voci di tutte le spese legate al mutuo.

A seconda della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni differenti. Dopo aver acquisito dal consumatore le informazioni sulle sue esigenze, sulla sua situazione finanziaria e sulle sue preferenze, l’intermediario gli fornisce gratuitamente il modulo Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), contenente le informazioni personalizzate necessarie per consentire un confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato.

La consegna del Pies deve essere tempestiva e comunque, avvenire in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta.

All’interno del formato standardizzato, il modulo deve indicare anche le condizioni contrattuali secondo le caratteristiche e le esigenze del cliente.

Mutuo ipotecario consapevole

Informarsi prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di prestito è importante, a maggior ragione quando l’impegno finanziario è notevole dal punto di vista dell’importo e di lungo periodo come il mutuo ipotecario.

Un mutuo, al contrario di un prestito al consumo, permette di confrontarsi con gli attori necessari alla conclusione dell’operazione, a partire dal notaio, che prima del giorno del rogito è utile contattare per qualsiasi dubbio inerente l’atto che si andrà a firmare.

La stessa banca è tenuta a fornire ogni chiarimento necessario ad una maggiore comprensione ed infine, se presente, anche il consulente del credito può aiutare a superare le incertezze tipiche che si presentano quando si richiede un mutuo ipotecario per la prima volta.

Valutare i tempi per l’erogazione del mutuo

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali.

Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Pagare le rate con puntualità: le conseguenze in caso di mancata corresponsione

In caso di ritardato pagamento (totale o parziale) di una rata per oltre 30 giorni l’intermediario informa il cliente circa le conseguenze degli omessi pagamenti ad esempio:

  • l’applicazione degli interessi di mora;
  • la perdita del diritto di proprietà dell’immobile ipotecato;
  • e le misure di sostegno eventualmente disponibili (ad esempio, le misure pubbliche o quelle messe a punto in sede di autoregolamentazione).

Gli interessi di mora si aggiungono alle somme già dovute.

Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto.

Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:

  • mancato pagamento anche di una sola rata;
  • ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata;
  • ritardo fra 30 e 180 giorni dalla scadenza nel pagamento delle rate per più di sette volte.

Se la banca scioglie il contratto, il cliente deve restituire immediatamente il debito residuo. Se non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta.

Se c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.

Ricordiamo infine che un’ulteriore conseguenza dei mancati o ritardati pagamenti è che ne rimane traccia nella Centrale dei Rischi gestita dalla Banca d’Italia e negli altri sistemi informativi sul credito gestiti da operatori privati (ad es. Crif).

Nei casi più gravi di inadempimento degli impegni contrattuali il cliente può essere, in tali sistemi informativi, classificato “a sofferenza”. Ciò può compromettere la possibilità di ottenere un nuovo finanziamento in futuro.

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