Mutuo, tasso fisso o variabile?

In questa guida analizzeremo le differenze tra mutuo a tasso fisso e tasso variabile e valuteremo anche la convenienza dei mutui misti.

Mutuo, tasso fisso o variabile?

Chi ha la necessità di sottoscrivere un mutuo per l’acquisto di un immobile, che si tratti dell’abitazione principale in città o della seconda casa al mare, prima o poi si trova davanti al più classico dei dubbi: quale conviene di più tra un mutuo a tasso fisso o variabile?

Come scegliere il tasso del mutuo

In questa guida analizzeremo le differenze tra mutuo a tasso fisso e tasso variabile e valuteremo anche la convenienza dei mutui misti, che hanno una componente di variabilità ma che garantiscono una certa sicurezza nel loro insieme.

Alla domanda «come scegliere il tasso di un mutuo?», la risposta giusta è sempre «dipende». La decisione se optare per un tipo di tasso o un altro dipende da diversi fattori, tra cui la capacità di reddito, se questo può incrementare nel corso degli anni (pensiamo ad un dirigente in carriera) o se rimarrà stabile (come nel caso di un pensionato), la durata del mutuo, l’importo che richiediamo alla banca e naturalmente la propensione al rischio.

Non esiste pertanto una risposta univoca a questa domanda, però in questa guida cercheremo di chiarire alcuni dubbi per una scelta consapevole. Per prima cosa è importante conoscere le differenze tra i due tipi di tasso per capire da subito il nostro orientamento.

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Mutuo a tasso fisso, come si calcola e perché conviene?

Il mutuo a tasso fisso è la scelta ideale per chi non vuole preoccupazioni che i tassi possano salire. Da qualche anno è la direzione presa da circa tre famiglie italiane su quattro, sarà per la situazione dell’economia in generale, per l’instabilità politica degli ultimi governi, sta di fatto che sempre più persone scelgono la certezza di una rata fissa, senza sorprese. Con il tasso fisso, l’impegno mensile non subirà mai variazioni indipendentemente da eventuali rialzi futuri dei tassi di interesse.

L’unica preoccupazione di chi decide di stipulare un mutuo a tasso fisso è che il giorno del rogito il tasso di riferimento sia conveniente. Il parametro su cui viene calcolato il mutuo fisso è l’Eurirs della scadenza pari alla durata del mutuo. Ad esempio, se si stipula un mutuo della durata di 20 anni, è necessario verificare il valore dell’Eurirs 20 anni, che applicato allo spread, il guadagno della banca, determinerà il tasso che si porterà avanti per tutta la durata del mutuo. Ogni banca ha un suo metodo di rilevazione del tasso Eurirs. Per fare un esempio, alcuni istituti prendono di riferimento l’indice del primo giorno del mese, altri la media del mese precedente. È importante conoscere questo valore almeno qualche giorno prima della sottoscrizione del contratto per sapere con precisione a che tasso verrà fissato il mutuo per tutta la sua durata.

A chi conviene il mutuo a tasso fisso?

Si può sostenere che il tasso fisso sia indicato a chi ha un reddito stabile, che stando alle previsioni attuali, potrebbe non crescere a seguito di un livello lavorativo più, avanzamento di carriera o grazie ad una crescita imprenditoriale.

Un altro motivo per cui consigliare il tasso fisso rispetto al variabile si presenta quando la differenza tra le due rate è minima, tipica di importi di mutuo relativamente bassi (70-80.000 euro) e la durata è oltre i 20 anni, sulla quale è difficile fare previsioni sull’andamento dei tassi.

Mutuo a tasso variabile, come si calcola e perché conviene?

Il mutuo a tasso variabile, per definizione, è imprevedibile. Basti pensare alle molte famiglie europee che rimasero a dir poco scottate quando il loro mutuo, agganciato all’Euribor, che nel 2008 ebbe un’impennata di oltre 3 punti percentuali in un paio di anni, aumentò di diverse centinaia di euro al mese, decretando per molti una profonda crisi finanziaria che portò al pignoramento di migliaia di immobili. Gli indicatori che influenzano l’andamento dei tassi dei mutui a tasso variabile sono due: l’Euribor appunto, e il Tasso Bce, il cosiddetto Refi, attualmente fissato dalla Banca centrale europea a 0,00%.

Gli indici Euribor e Refi, rispetto al riferimento del tasso fisso, l’Eurirs, partono quasi sempre in partenza ad un livello più conveniente. In questo momento, solo l’Eurirs a 5 anni è ai livelli delle scadenze variabili.

A chi conviene il mutuo a tasso variabile?

Nella situazione opposta a quella descritta sopra, se in una famiglia sono presenti più redditi con potenzialità di incremento e si ha una buona propensione al risparmio, il tasso variabile potrebbe essere la decisione giusta, supportata dal fatto che storicamente, confrontando le due principali tipologie di mutuo, chi ha optato per una rata indicizzata ha sempre avuto ragione in termini di convenienza.

Un altro vantaggio di avere un tasso variabile, presumendo di partire con una rata più bassa rispetto al fisso, è che l’abbattimento del capitale avviene più velocemente in quanto la quota di interessi da rimborsare alla banca è inferiore, e di conseguenza, come è tipico per l’ammortamento alla francese, utilizzato dalla stragrande maggioranza degli istituti di credito italiani, la quota di capitale che si paga all’inizio è più alta.

Spesso ci si sofferma sulla scelta del mutuo a tasso fisso o variabile e si tralasciano varie alternative che ai mutuatari attenti non saranno sfuggite.

Una soluzione che riscuote molto successo è il mutuo variabile con Cap, un buon compromesso per chi intende sfruttare al meglio l’andamento dei tassi quando sono stabili o in fase di ribasso, ma desidera allo stesso tempo una certezza che oltre una certa cifra non dovrà pagare. Il cosiddetto Cap, dall’inglese «cappello», è il tetto massimo stabilito nel contratto, espresso sotto forma di tasso di interesse, che stabilisce il limite entro cui la rata mensile del mutuo non potrà andare.

Un’altra tipologia ibrida tra mutuo a tasso fisso e variabile offerta dalle banche è la rata costante con durata variabile. Di fatto, il giorno dell’atto di mutuo il tasso viene rilevato sulla base dell’Euribor oltre a spread e bloccato come se fosse un fisso. Nel corso degli anni successivi, periodicamente, come stabilito nel contratto, viene calcolata quale sarà la differenza tra tasso applicato e tassi effettivi che il mutuatario avrebbe dovuto pagare. Sulla base di questo gap, la durata finale del mutuo potrebbe diminuire o aumentare.

In ogni caso, qualunque sia la scelta del tasso, è importante che prima di sottoscrivere il contratto sia avvenuta precedentemente un’attenta valutazione delle condizioni, tra cui il reale costo del finanziamento, tramite il Taeg e l’analisi di tutte le clausole del mutuo che potrebbero compromettere o limitare la convenienza del tasso stesso, come ad esempio il Floor, dall’inglese «pavimento», che stabilisce un tasso minimo al di sotto del quale la rata non può scendere.

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