Mutuo, rapporto rata e reddito: come si calcola l’importo massimo?

Antonella Ciaccia

15/07/2022

15/07/2022 - 18:00

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Il rapporto rata reddito è un elemento decisivo per la concessione del mutuo. Prima di fare richiesta dovremmo conoscere l’importo massimo che ci potrà essere concesso e quali limiti pone la banca.

Mutuo, rapporto rata e reddito: come si calcola l'importo massimo?

Calcolare la rata del mutuo in base al proprio reddito è importante per determinare quale impegno mensile si dovrà sostenere per tutta la durata del finanziamento e allo stesso tempo è necessario per conoscere quale importo di mutuo può essere concesso dalle banche.

Il cosiddetto rapporto rata-reddito è uno degli elementi più decisivi per la concessione del mutuo da parte di una banca.

L’istituto di credito che dovrà accettare la pratica di mutuo, infatti, oltre alla valutazione di varie informazioni, tra cui la regolarità dei pagamenti di eventuali prestiti pregressi e la congruità del valore dell’immobile che si andrà ad ipotecare, dovrà calcolare se la rata che il mutuatario dovrà sostenere rientra nei parametri richiesti dalla banca.

Approfondiamo in questo articolo come si calcola il rapporto rata reddito di un mutuo e scopriamo quali limiti pongono le banche.

La regola del terzo dello stipendio

Non c’è una legge in Italia che delinei una percentuale precisa per il calcolo della rata sul proprio reddito, tuttavia esiste una sorta di raccomandazione che la Banca d’Italia inoltrò all’Abi già nel 2008 ed in base alla quale «consigliava» agli istituti di attenersi ad un limite del 30%.

Il che, tradotto in un esempio sarebbe a dire che se lo stipendio di una famiglia fosse pari a 2.000 euro al mese, la rata non dovrebbe superare il terzo del reddito e quindi non dovrebbe oltrepassare la quota di 600 euro mensili.

Tuttavia, come approfondiremo di seguito, sono diverse le banche che concedono mutui la cui rata supera tale soglia, arrivando anche al 40%.

Come si calcola il rapporto rata reddito del mutuo

Ogni istituto erogante ha proprie linee guida e politiche commerciali differenti. La formula più diffusa, come appena detto, si basa sull’aspetto percentuale per cui la rata del mutuo non può superare una certa soglia sulla base del reddito totale del richiedente.

La maggioranza delle banche stabilisce un rapporto rata-reddito massimo intorno al 30% del totale delle entrate finanziarie di una famiglia, tra cui redditi da lavoro autonomo o da dipendente, da pensione e da altri introiti, come ad esempio un reddito da locazione.

Indicativamente, ad oggi, possiamo sostenere che la fascia di approvazione va dal 25% al 35%: se il rapporto tra le rate e il reddito è più alto, difficilmente si otterrà l’approvazione.

Parliamo comunque di un 10% di differenza tra la soglia minima e la soglia massima, una forbice all’interno della quale si collocano moltissime richieste di mutuo.

Alcune banche difatti possono arrivare a finanziare anche percentuali più alte, fino al 40%, purché la differenza tra reddito totale della famiglia e rata del mutuo si mantenga su una soglia di sussistenza minima che varia da istituto a istituto.

Molte banche inoltre considerano un reddito minimo, escluso il pagamento delle rate tra mutui e prestiti, che deve essere pari a 800-1.100 euro (dipende dall’istituto) per una coppia e 250-400 euro per ogni figlio o familiare a carico.

Per esempio, se il reddito totale di una famiglia fosse pari a 2.500 euro mensili e la rata fosse di 1.000 euro, alcuni istituti potrebbero autorizzare il mutuo ad un single in quanto sarebbe garantita la soglia minima di sussistenza di 1.500 euro, importo ritenuto sufficiente per provvedere al proprio sostentamento economico.

Diversamente, in presenza di una coppia con due figli, per molte banche la soglia minima verrebbe intaccata e di conseguenza il mutuo non potrebbe essere accettato, a meno che non venga ridotto l’importo richiesto o allungata la durata del finanziamento in modo da abbassare l’impegno mensile.

Rapporto rata reddito: le valutazioni della banca

La regola della percentuale concessa dagli istituti di credito per il calcolo sul proprio reddito tuttavia, non va presa come una legge della fisica che non può cambaire in alcun modo.

Bisogna sempre tenere conto del quadro generale della richiesta di mutuo, dell’andamento del mercato e di tutte le altre garanzie offerte dal richiedente.

Se il mercato immobiliare è in forte crescita, ad esempio, le garanzie offerte dagli immobili sono più forti. Per questo le banche tendono ad approvare più facilmente le richieste di mutuo, anche se il peso delle rate è superiore al 30% del reddito dei richiedenti.

Al contrario, quando il mercato immobiliare è in contrazione gli istituti di credito cercano di ripararsi dalla possibilità di avere immobili da mettere all’asta. In questo caso, dunque, tenderanno a essere più severi nella valutazione del rapporto rata/reddito.

Un altro elemento da valutare è un’eventuale fideiussione offerta da un garante. Nel caso in cui ci sia un garante molto solido dietro alla richiesta di mutuo, l’asticella può essere spostata più in basso; nel caso in cui non ci sia un garante, invece, può essere spostata più in alto.

Andando avanti, in generale, la garanzia offerta da una busta paga è più forte di quella che arriva dalla dichiarazione dei redditi di un libero professionista; ancora, un dipendente pubblico ha un reddito più sicuro di un dipendente che lavora per un’azienda privata. Insomma le variabili per la banca sono molte e le valutazioni differenti.

Rapporto tra la rata di mutuo e le entrate economiche

Il rapporto tra la rata di mutuo e le entrate economiche di una famiglia è un altro aspetto molto importante da valutare in fase di ricerca di un mutuo per l’acquisto di un immobile, al di là delle politiche commerciali delle banche.

Ogni richiedente il mutuo dovrebbe analizzare in modo scrupoloso, in base alle proprie capacità di reddito e di risparmio, quale rata sia la più sostenibile per le proprie tasche, considerando il presente e il futuro.

Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto può essere di grande aiuto calcolare quale rata possiamo permetterci e di conseguenza conoscere con più precisione quale importo di mutuo è più alla nostra portata.

Questo passaggio faciliterà una ricerca della casa più mirata e inoltre ci permetterà di conoscere da subito quale potrà essere l’impegno mensile da dedicare al mutuo per i prossimi anni e sulla base di questo dato programmare la propria vita futura.

Rapporto rata-reddito: come trovare la rata di mutuo più sostenibile

Come evidenziato dunque, prima di farsi dire dalla banca a cui si richiederà il mutuo quale sia la rata massima possibile in base al proprio reddito, bisognerebbe fare un’analisi obiettiva delle proprie capacità finanziarie per identificare, in prima persona e senza influenze esterne, quale dovrebbe essere l’impegno economico mensile che possiamo dedicare al mutuo.

Facciamo una simulazione. Dal reddito totale netto di una famiglia, derivante da stipendio, da lavoro autonomo o da altre entrate fisse, dovremmo prima di tutto considerare a quanto ammontano tutte le spese di prima necessità per il sostentamento familiare, includendo ad esempio:

  • l’alloggio;
  • gli alimenti;
  • il vestiario;
  • l’istruzione;
  • il trasporto;
  • i prodotti medicali e quelli per la cura della persona.

In aggiunta dovremmo annotare quali sono le spese secondarie ricorrenti, come ad esempio quello che spendiamo per l’intrattenimento, per le uscite al ristorante e per l’abbonamento alla pay TV.

Se inoltre consideriamo gli imprevisti che potrebbero capitare e pensiamo ad una parte di denaro che potrebbe essere dedicata al risparmio o agli investimenti, avremmo la somma di tutte le voci da togliere al reddito totale e a quel punto otterremmo come risultato la cifra ideale che potrà essere utilizzata per la rata del mutuo.

Per esempio, se una famiglia avesse a bilancio entrate mensili pari a 2.400 euro e i costi di mantenimento generale, oltre alle spese di vita quotidiana, fossero pari a 1.600 euro, avanzerebbero 800 euro, che potrebbero tranquillamente essere dedicati alla rata del mutuo.

Una precisazione importante: ogni caso dovrebbe essere analizzato singolarmente. Su redditi bassi o al contrario decisamente alti, la regola appena esposta potrebbe avere meno senso.

Inoltre, è bene ricordare che non si sarà mai troppo prudenti a calcolare eventuali rischi e incidenti nel corso di un pagamento a lungo termine come nel caso di un mutuo ipotecario, come ad esempio la perdita del lavoro o la morte di un familiare percettore di reddito.

A questo proposito, sarebbe utile decurtare dalla cifra pensata per il mutuo una somma per le assicurazioni contro i rischi appena descritti.

Rapporto rata-reddito: come identificare l’importo massimo

A questo punto, avvalendoci di un calcolatore mutuo, potremmo identificare l’importo massimo da richiedere in banca, sulla base della durata in cui intenderemo rimborsare il debito e al tasso di interesse proposto dall’istituto.

Simuliamo un tasso fisso dell’1,50% in 25 anni. Per rientrare nella rata massima di 800 euro potremmo permetterci un importo di mutuo pari a 200.000 euro.

Se la scelta del mutuo ricade nel tasso variabile, la soglia della rata di partenza dovrebbe essere più bassa per garantirsi un certo margine nel caso di un futuro aumento dei tassi di interesse, legati principalmente all’Euribor.

Allo stesso modo, sarebbe consigliabile mantenere una rata di mutuo più bassa nel caso si dovesse valutare in un prossimo futuro la richiesta di altri prestiti, necessari ad esempio all’acquisto dell’arredamento della casa o di una nuova automobile o a lavori di ristrutturazione.

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