Chi ha acceso un mutuo nel 2020 ha pagato molto meno. Ecco quanto costa oggi lo stesso prestito da 200.000 euro e perché la differenza può superare i 100.000 euro.
Chi compra casa oggi guarda soprattutto una cosa: la rata del mutuo. Se rientra nel budget familiare, il finanziamento sembra sostenibile. Eppure proprio qui si nasconde una differenza enorme rispetto a pochi anni fa.
Con i tassi attuali lo stesso mutuo può arrivare a costare oltre 100.000 euro di interessi in più rispetto a quelli accesi quando il costo del denaro era ai minimi.
Basta un esempio per capirlo. Un mutuo da 200.000 euro a 30 anni nel 2020 poteva avere una rata intorno ai 650-660 euro al mese. Oggi lo stesso finanziamento può superare i 900 euro.
La vera differenza però non si vede solo nella rata. Nel lungo periodo emerge nel totale che si finirà per restituire alla banca.
Nel 2020 il contesto era completamente diverso. I mutui avevano tassi vicini all’1% e chiedere un finanziamento per comprare casa sembrava quasi la scelta più naturale. Poi lo scenario è cambiato rapidamente. L’inflazione è tornata a salire e le banche centrali hanno reagito aumentando i tassi, facendo tornare più caro il costo del denaro.
Il risultato è che chi accende oggi un mutuo da 200.000 euro rischia di pagare molto più di chi aveva sottoscritto lo stesso finanziamento pochi anni fa.
È proprio guardando i numeri che emerge quanto il costo di un mutuo possa cambiare nel giro di pochi anni.
Mutuo da 200.000 euro: quanto pagavi nel 2020 e quanto paghi oggi
Per capire quanto è cambiato davvero il costo di un mutuo basta guardare una simulazione semplice. Immaginiamo un finanziamento da 200.000 euro con durata di 30 anni, una delle soluzioni più diffuse tra chi compra casa.
Nel 2020 i tassi erano ai minimi storici. Molti mutui a tasso fisso venivano concessi con interessi attorno all’1%. In una situazione simile la rata mensile poteva aggirarsi intorno ai 650-670 euro.
Il conto finale, in questo caso, era relativamente contenuto. Nell’arco dei trent’anni la famiglia restituiva alla banca poco più di 230.000 euro, con circa 35-40 mila euro di interessi complessivi.
Oggi lo scenario è completamente diverso. Con i tassi saliti intorno al 3,5-4%, lo stesso mutuo da 200.000 euro può avere una rata che supera facilmente i 900 euro al mese.
Ma il vero shock non è la rata mensile. È quanto si finirà per restituire alla banca. Nel lungo periodo il conto finale può arrivare a 330.000 o 340.000 euro. Significa che gli interessi complessivi possono superare 130.000 euro.
La differenza rispetto ai mutui accesi nel 2020 diventa quindi enorme. Per lo stesso prestito la differenza può superare i 100.000 euro.
Ed è proprio questo l’aspetto che spesso sfugge quando si guarda soltanto alla rata mensile.
Come risparmiare sul mutuo anche con i tassi più alti
Quando i tassi salgono, la sensazione è che ci sia poco margine di scelta. Chi deve accendere un mutuo in quel momento è costretto a confrontarsi con le condizioni offerte dal mercato in quel preciso periodo, che riflettono il costo del denaro deciso dalle banche centrali.
In altre parole, chi compra casa oggi non può accedere ai tassi di qualche anno fa e deve necessariamente scegliere tra le offerte disponibili ora. Questo però non significa che il costo del mutuo resterà identico per tutta la sua durata. Alcune decisioni, prese già all’inizio o nel corso degli anni, possono incidere in modo significativo sugli interessi complessivi pagati alla banca.
La prima riguarda la durata. Allungare il mutuo abbassa la rata mensile, ma fa crescere il costo complessivo del finanziamento. Un mutuo da trent’anni è più leggero nel breve periodo, ma alla fine può far pagare decine di migliaia di euro in più rispetto a uno da venticinque anni.
Anche la scelta del tasso può fare la differenza. Negli ultimi anni molte famiglie hanno scelto il tasso fisso per proteggersi dall’aumento degli interessi. Ma se nei prossimi anni il costo del denaro dovesse scendere, la surroga potrebbe diventare uno strumento molto utile per ridurre la rata e abbassare il costo complessivo del mutuo.
C’è poi un aspetto spesso sottovalutato. Nei primi anni del finanziamento si pagano soprattutto interessi. Per questo anche piccoli rimborsi anticipati del capitale, quando il contratto lo consente, possono ridurre in modo sensibile il totale degli interessi da pagare negli anni successivi.
In altre parole il mutuo non è una fotografia immobile scattata il giorno della firma. È un percorso lungo decenni in cui alcune decisioni possono fare una grande differenza nel conto finale. Quando il prestito è di 200.000 euro, anche pochi punti percentuali di tasso possono trasformarsi in decine di migliaia di euro risparmiati o pagati in più.
Mutui, conviene aspettare o muoversi ora? Cosa può succedere ai tassi BCE
È la domanda che molti si stanno facendo in queste settimane. Dopo mesi di relativa stabilità, il tema dei tassi di interesse è tornato al centro dell’attenzione dei mercati.
Secondo il governatore della banca centrale estone Madis Müller, nelle ultime settimane è aumentata la probabilità che la prossima mossa della Banca Centrale Europea possa essere un rialzo dei tassi piuttosto che un taglio. Le tensioni in Medio Oriente e il rischio di nuovi rincari dell’energia stanno infatti riaccendendo i timori sull’inflazione.
Per ora Francoforte sembra orientata alla prudenza. Anche il governatore della banca centrale lituana Gediminas Šimkus ha invitato a non reagire in modo eccessivo, sottolineando che la situazione resta molto incerta. Lo scenario più probabile alla prossima riunione della BCE resta il mantenimento dei tassi attorno al 2%, ma i mercati guardano già oltre.
Secondo alcune stime raccolte da Bloomberg, gli operatori finanziari stanno iniziando a scommettere su due possibili rialzi da 25 punti base entro la fine dell’anno, con un primo intervento che potrebbe arrivare già nei prossimi mesi se le pressioni sui prezzi dell’energia dovessero rafforzarsi.
Per chi sta pensando di accendere un mutuo questo significa una cosa molto semplice. Se i tassi dovessero davvero tornare a salire, il costo dei finanziamenti immobiliari potrebbe aumentare ancora. Ed è proprio per questo che molti stanno cercando di capire se convenga aspettare oppure bloccare oggi le condizioni offerte dalle banche.
La risposta, come spesso accade nel mercato dei mutui, dipende dal tempo. Un finanziamento per la casa dura venti o trent’anni e il momento in cui viene acceso conta molto, ma conta anche la possibilità di rinegoziarlo o trasferirlo in futuro se il costo del denaro dovesse tornare a scendere.
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