Acquisto di immobile da costruire: cosa fare in caso di fallimento del costruttore?

Manuela Margilio

21 Maggio 2014 - 15:48

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Tutele previste dalla legge per gli acquirenti di immobili acquistati sulla carta in caso di inadempimento del costruttore

La legge con Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede degli strumenti a tutela degli acquirenti di immobili ancora da costruire.
E’ tutt’altro che raro che il venditore che abbia ricevuto una congrua caparra o anticipo del prezzo non intenda più vendere l’immobile costruito, non ne termini la costruzione, oppure si venga a trovare in una situazione di crisi economica e in stato di insolvenza, perchè sottoposto a pignoramento, fallimento o altre procedure concorsuali.
E’ evidente l’impatto sociale di tutto ciò, a fronte di una prassi sempre più diffusa negli ultimi anni (comprare immobili in corso di costruzione) che espone i futuri acquirenti ad una serie di rischi e difficoltà.
Secondo le stime di associazioni di categorie oggi le famiglie italiane coinvolte nelle migliaia di fallimenti delle imprese di costruzioni sono più di 200.000.
Ne consegue dunque il pericolo di vedere vanificato l’acquisto dell’immobile o comunque di non riuscire più a recuperare le somme già versate.

Innanzitutto dobbiamo chiarire cosa si intenda per “immobili da costruire” e chi siano i soggetti interessati.
Si tratta degli immobili per i quali è già stato richiesto (ma non necessariamente ancora concesso dal Comune) il permesso di costruire, che non siano stati ancora edificati o comunque per i quali non sia stato rilasciato il certificato di agibilità.
I destinatari della normativa sono gli acquirenti persone fisiche, mentre sono esclusi dalle forme di tutela che descriviamo le società, le associazioni o altre persone giuridiche.
L’acquirente deve aver stipulato un contratto preliminare di compravendita o altro contratto che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile ancora da costruire.
Chi vende deve essere un costruttore, imprenditore o cooperativa edilizia che promette in vendita o vende un immobile da costruire. L’immobile può essere costruito direttamente dal costruttore oppure è possibile che la sua realizzazione venga data in appalto a terzi.

Vediamo le tutele a disposizione dell’acquirente
Premesso che il contratto deve contenere una serie di elementi essenziali previsti dalla legge, allo stesso deve accompagnarsi una garanzia di fideiussione, i cui estremi devono essere riportati nel negozio stesso. La mancanza di fideiussione comporta la nullità del contratto relativo al trasferimento dell’immobile, che non potrà avere alcun effetto.
La fideiussione è uno strumento di garanzia personale, in virtù del quale un soggetto si obbliga a pagare un debito di un terzo, qualora quest’ultimo non vi provveda o anche a semplice richiesta da parte del creditore. Il fideiussore dovrà essere una banca, una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario iscritto a un determinato elenco speciale. E’ particolarmente importante in questi casi assicurarsi che il soggetto che presta la fideiussione sia affidabile e solvibile.
La fideiussione deve garantire all’acquirente la restituzione di quanto lo stesso abbia versato prima dell’acquisto dell’immobile, nel caso in cui l’imprenditore non possa assolvere ai suoi impegni.
Tale situazione si ha ogniqualvolta il costruttore subisca un pignoramento che riguardi l’immobile in corso di costruzione o il terreno su cui verrà edificato, fallisca o venga richiesto un concordato preventivo o altra procedura concorsuale. Al verificarsi di tali situazioni, l’acquirente può chiedere lo scioglimento del contratto stipulato nonchè la restituzione di quanto pagato a titolo di caparra e di acconti.
La fideiussione deve poi contenere la rinuncia al beneficio di escussione, ovvero deve essere esercitabile immediatamente, senza dover preventivamente richiedere il pagamento al costruttore.

Anche dopo la vendita la legge impone particolari cautele a tutela degli interessi dell’acquirente
In primo luogo, il legislatore impone al costruttore di consegnare, al momento della stipula del contratto definitivo con il quale avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile oramai costruito, una polizza assicurativa (detta postuma decennale) che garantisca l’acquirente contro il rischio di rovina, pericolo di rovina e, in generale, di gravi difetti dell’immobile. La polizza assicurativa coprirà i suddetti rischi per una durata di dieci anni dall’ultimazione dei lavori, indennizzando l’acquirente nell’ipotesi di danni per eventuali difetti.

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