La bozza della legge di Bilancio 2027 introduce nuove agevolazioni per chi affitta a canone concordato: imposte dimezzate e aliquota all’1% se l’inquilino ha fino a 35 anni.
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Il governo prova a giocarsi la partita del caro affitti con la leva fiscale. Nel disegno di Legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, la cedolare secca sui contratti a canone concordato passa dal 10% al 5% e, se l’inquilino non ha più di 35 anni, crolla all’1%.
Per i proprietari significa pagare la metà delle tasse di oggi, o un decimo se la casa va a un under 35. La scommessa di Palazzo Chigi è convincere chi tiene un appartamento vuoto, o lo affitta a prezzo pieno, a spostarsi sui canoni calmierati. Il condizionale resta d’obbligo: il testo deve ancora passare dal Parlamento e su alcuni dettagli pesanti non c’è chiarezza.
Cedolare secca al 5% e all’1%, l’annuncio di Meloni
Oggi chi mette in affitto un’abitazione può pagare l’Irpef ordinaria oppure optare per la cedolare secca, che sul canone libero vale il 21%. Sul concordato l’aliquota è già al 10%, ma solo in alcuni Comuni: un limite non da poco, sul quale la manovra per ora tace.
La conferma è arrivata direttamente da Giorgia Meloni in conferenza stampa: «Sugli affitti a canone concordato l’aliquota della cedolare secca scende dal 10 al 5%, ma per chi affitta a canone concordato a un giovane fino a 35 anni la cedolare secca è all’1%». Secondo la premier, al proprietario converrà affittare a canone calmierato a un giovane piuttosto che restare sul mercato libero o, peggio, nel nero.
Del taglio della cedolare al 5% si parlava da settimane. La vera sorpresa dell’ultimo minuto è l’aliquota all’1% per gli under 35. Nello stesso pacchetto casa rientra anche la cedolare secca al 21% sui piccoli negozi, sperimentata nel 2019 e poi lasciata cadere.
Quanto si risparmia con la nuova cedolare
Su un appartamento affittato a canone concordato a 1.000 euro al mese, cioè 12.000 euro l’anno, oggi il proprietario versa al Fisco 1.200 euro. Dal 2027 ne verserebbe 600. Con un inquilino under 35 la cedolare si fermerebbe a 120 euro, e oltre mille euro l’anno resterebbero in tasca.
Il calcolo diventa curioso se si mette il concordato accanto al libero mercato. Supponendo che lo stesso immobile renda 1.000 euro al mese a canone libero e 800 a canone concordato (lo scarto reale cambia da città a città, in base agli accordi locali), il proprietario incasserebbe al netto 9.480 euro l’anno nel primo caso, con la cedolare al 21%, e 9.504 nel secondo se affitta a un under 35. In pratica, affittando a meno guadagnerebbe di più. E nel conto manca ancora lo sconto IMU.
Il beneficio, però, finisce tutto al proprietario. L’inquilino non vedrà scendere l’affitto per effetto della cedolare: il suo vantaggio sta nel canone concordato in sé, già calmierato, e nella speranza che più case escano dallo sfitto. Per il locatore c’è anche un rovescio della medaglia poco noto: con la cedolare secca si rinuncia all’aggiornamento Istat del canone per tutta la durata dell’opzione.
Come funziona il canone concordato
Nel concordato, regolato dalla legge 431/1998, il proprietario non decide il prezzo da solo. Il canone deve stare dentro la forbice fissata dagli accordi territoriali che associazioni di proprietari e inquilini firmano Comune per Comune, e pesano zona, metri quadri, stato dell’immobile, perfino la presenza di ascensore o posto auto.
Il contratto più usato è il 3+2, ma la stessa logica vale per i transitori (da 1 a 18 mesi) e per quelli destinati agli studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni). La cornice nazionale è il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, mentre le cifre vere stanno nell’accordo del singolo Comune, quasi sempre pubblicato online dall’amministrazione o dalle associazioni firmatarie. Chi firma senza l’assistenza delle associazioni, il cosiddetto contratto non assistito, deve farsi rilasciare da una di queste un’attestazione di rispondenza: senza, salta l’accesso alle agevolazioni fiscali del canone concordato.
Cedolare agevolata, ma non in tutti i Comuni
Dal 2017 un contratto concordato si può firmare ovunque esista un accordo territoriale. La cedolare al 10%, invece, no. Il decreto legislativo 23/2011 la riserva agli immobili di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti, agli altri capoluoghi di provincia, ai Comuni ad alta tensione abitativa indicati dalla delibera Cipe n. 87 del 13 novembre 2003 e, dopo il decreto legge 47/2014, a quelli in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità. Fuori da questa mappa, anche un concordato in piena regola paga il 21%.
Il governo ha parlato di canone concordato senza ulteriori precisazioni. Se il 5% e l’1% resteranno agganciati a questa mappa, molti piccoli Comuni ne rimarranno esclusi: è il primo punto da verificare quando il testo sarà pubblicato.
Lo sconto IMU vale ovunque
Sull’IMU la regola è più generosa. Per le case affittate a canone concordato l’imposta si paga al 75%, quindi con uno sconto del 25% sull’aliquota decisa dal Comune, in tutta Italia. Lo prevede dal 2016 la legge di Stabilità, confermata poi dalla nuova IMU (legge 160/2019). Per ottenerlo, di solito, serve presentare la dichiarazione IMU per il canone concordato.
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La data di partenza indicata è il 1° gennaio 2027. Prima, però, il ddl di Bilancio deve superare l’esame delle Camere, dove gli emendamenti possono cambiare parecchio, e il via libera definitivo deve arrivare entro il 31 dicembre 2026.
Sull’aliquota all’1% i dubbi sono concreti. Alcune agenzie riportano che l’età dell’inquilino andrebbe verificata alla firma del contratto, ma una norma scritta ancora non c’è. Non si sa cosa succede con due coinquilini di età diverse, uno di 30 e uno di 40 anni, e nemmeno se lo sconto toccherà i contratti già in corso o soltanto quelli nuovi.
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