Il Consiglio dei Ministri n. 195 del 28 ottobre 2026 ha dato il via libera al disegno di legge di Bilancio 2027 e al collegato fiscale. Tra le misure annunciate compare l’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali. Il comunicato di Palazzo Chigi, però, si limita a una riga: «la cedolare secca è inoltre estesa agli immobili commerciali», senza aliquota, limiti di metratura né decorrenza. I dettagli numerici che in questi giorni circolano sui giornali - 21%, 300 metri quadrati, categoria catastale C/1, partenza dal 1° gennaio 2027 - vengono da indiscrezioni di stampa, non dal testo del ddl, che non è ancora stato reso pubblico.
Chi riguarda e cosa cambierebbe
La misura, se confermata nei termini anticipati, interesserebbe i proprietari persone fisiche di negozi e locali commerciali accatastati come C/1 (botteghe e negozi al dettaglio) che li affittano a imprenditori, artigiani o professionisti. Oggi questi canoni si dichiarano con la tassazione Irpef ordinaria, per scaglioni: 23% fino a 28.000 euro di reddito, 33% tra 28.001 e 50.000 euro, 43% oltre i 50.000 euro, più le addizionali regionali e comunali. La cedolare secca, se applicata, sostituirebbe questo prelievo progressivo - comprese le addizionali - con un’unica imposta ad aliquota fissa, al posto anche dell’imposta di registro e di bollo sul contratto.
Cosa dice (e non dice) il testo del governo
Il comunicato del Consiglio dei Ministri non aggiunge altro alla formula citata in apertura. La misura arriva dopo che un primo canale per introdurla si è chiuso senza esito: la legge delega fiscale (legge 111/2023) prevedeva già la possibilità di estendere la cedolare secca agli immobili non abitativi locati a imprese, arti o professioni, da attuare con decreti legislativi delegati. Il termine per questi decreti, prorogato da 24 a 36 mesi, è scaduto il 29 agosto 2026 senza che la misura fosse attuata su questo punto specifico. Da qui il tentativo di arrivarci ora per via ordinaria, dentro la manovra.
Secondo le indiscrezioni circolate dopo il Consiglio dei Ministri, la nuova cedolare dovrebbe avere un’aliquota del 21%, applicarsi ai soli immobili di categoria C/1 fino a 300 metri quadrati, partire dal 1° gennaio 2027 e sostituire anche registro e bollo. Sono anticipazioni giornalistiche concordanti, ma non ancora riscontrabili nel testo ufficiale: fino alla pubblicazione del ddl, e poi fino all’approvazione parlamentare, aliquota, limite dimensionale, decorrenza e durata della misura restano da confermare, così come gli eventuali requisiti soggettivi per esercitare l’opzione.
Il precedente del 2019
Nel 2019 la cedolare secca sui negozi è già esistita, anche se per un solo anno: l’articolo 1, comma 59, della legge 145/2018 aveva fissato un’aliquota del 21% per la categoria catastale C/1, con un limite di 600 metri quadrati, ma solo per i contratti stipulati nel corso del 2019. Era prevista anche una clausola anti-elusione: restavano esclusi i contratti tra le stesse parti per lo stesso immobile se al 15 ottobre 2018 era in corso un rapporto di locazione interrotto anticipatamente. Se i numeri circolati per la versione 2027 fossero confermati, la nuova soglia di 300 mq dimezzerebbe il limite di superficie rispetto al precedente del 2019, restringendo la platea dei negozi ammessi.
Un esempio di scuola, non un calcolo reale
Su un canone annuo ipotetico di 12.000 euro, un proprietario già nello scaglione Irpef più alto pagherebbe oggi, in regime ordinario, circa 4.900 euro di imposta: il 43% si applica infatti sul 95% del canone, perché la legge riconosce una deduzione forfettaria del 5% sulle spese. A questa cifra si aggiungono le addizionali regionali e comunali e, sul contratto, l’imposta di registro. Con una cedolare al 21%, se confermata, l’imposta scenderebbe a 2.520 euro, azzerando anche registro e bollo. È un calcolo di scuola, costruito su numeri non ancora confermati: utile per capire l’ordine di grandezza del possibile risparmio, non un dato ufficiale.
C’è anche un costo spesso trascurato in questo tipo di confronto: chi opta per la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata del contratto - di norma 6+6 anni nel settore commerciale - all’adeguamento Istat del canone, un vincolo segnalato dalle associazioni di proprietari immobiliari come Confedilizia. Un elemento da mettere in conto prima di scegliere, quando e se l’opzione sarà davvero disponibile.
Un secondo binario in Parlamento
Parallelamente alla manovra, è all’esame del Senato anche un disegno di legge distinto, il ddl S. 1828 a prima firma del senatore Antonio De Poli, presentato il 4 marzo 2026, che punta a rendere la cedolare secca commerciale una misura stabile e strutturale, non legata a una singola annualità come accadde nel 2019. È un percorso normativo separato dalla manovra: i due testi potrebbero in teoria convergere, ma per ora procedono su binari distinti e con tempi diversi.
Cosa fare adesso
Per chi affitta un negozio, oggi non conviene impostare nuovi contratti - né tanto meno rescindere quelli in corso - contando su una cedolare non ancora in vigore. I dettagli diventeranno certi solo con il testo definitivo del ddl, pubblicato in Gazzetta Ufficiale dopo l’esame parlamentare, che nelle prossime settimane dovrebbe chiarire aliquota, perimetro e decorrenza della misura.
| DISCLAIMER Le informazioni contenute nel presente articolo hanno natura divulgativa e non costituiscono consulenza fiscale personalizzata. Per la propria situazione specifica si raccomanda di rivolgersi a un professionista abilitato (commercialista, consulente del lavoro) o agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Normative e interpretazioni possono cambiare: verificare sempre la data di questo articolo e l’eventuale aggiornamento della materia. |
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