Cambiare mutuo: quanto aspettare per poter fare richiesta

Stefano Tempera

23 Dicembre 2019 - 11:01

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Quanto tempo deve passare prima di presentare una surroga mutuo o prima di chiedere una rinegoziazione?

Cambiare mutuo: quanto aspettare per poter fare richiesta

Chi non è più soddisfatto del proprio mutuo, può tentare di sostituirlo con uno più vantaggioso.

Il cambio delle condizioni contrattuali del mutuo ancora in corso è favorito dalla legge ed esistono diverse strade per il mutuatario che vuole risparmiare o trovare un finanziamento più adatto alle proprie esigenze. In questa guida vedremo quali sono le soluzioni per cambiare mutuo e quanto tempo bisogna aspettare per fare una nuova richiesta di sostituzione.

Perché cambiare mutuo è conveniente

Può accadere che il mutuo che si era sottoscritto un tempo sia diventato oggi fuori mercato. Nel corso degli ultimi anni, con i tassi di riferimento dei mutui sempre più bassi, in particolare con l’Eurirs che ha registrato i suoi minimi storici proprio nel 2019 e addirittura con l’Euribor negativo (oggi la scadenza trimestrale è fissata a -0,40), milioni di famiglie hanno già deciso di sostituire il vecchio mutuo con uno più vantaggioso.

Come cambiare mutuo: le soluzioni

Esistono diverse strade per cambiare il proprio mutuo in corso. Vediamo di seguito le tre principali opzioni e i relativi tempi prima di poter presentare una nuova richiesta alla banca:

  • Rinegoziazione mutuo
    La prima soluzione, più facile e rapida, è chiedere una rinegoziazione del mutuo alla propria banca. A fronte dei tassi in caduta negli ultimi anni, per chi non avesse già provveduto, può fare domanda allo stesso istituto di credito che aveva concesso un mutuo e chiedere che vengano riviste alcune condizioni del contratto, tra cui, principalmente, il tasso di interesse applicato per il calcolo della rata, concentrandosi sullo spread bancario.

Lo spread, sommato all’indice Euribor nel caso dei mutui a tasso variabile e all’indice Eurirs per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, è il margine di guadagno della banca su cui poter intervenire per avere un immediato risparmio. Riducendo il valore dello spread di mezzo punto percentuale, ad esempio, su un mutuo di 150.000 euro in 20 anni, ad oggi si possono risparmiare circa 35 euro sulla rata mensile.

La rinegoziazione del mutuo non prevede costi per il mutuatario in quanto può essere stipulata una scrittura privata tra la banca e il cliente, salvo diversi accordi per cui si decida di avvalersi di un notaio che in questo caso richiederà il suo onorario.

Quanto tempo occorre aspettare per chiedere la rinegoziazione del mutuo?

Non c’è una tempistica certa, dipende dalla disponibilità della banca ad accettare condizioni peggiorative pur di mantenere il cliente tra le sue fila. Chiaramente, da parte del mutuatario dovrà esserci buon senso e non chiedere una trattativa alla prima flessione dei tassi, ma sarebbe più opportuno giocarsi la carta della rinegoziazione soltanto quando le nuove condizioni contrattuali possano garantire un notevole risparmio.

  • Surroga mutuo
    Il trasferimento del proprio mutuo da una banca ad un’altra è un’opzione riconosciuta già dall’articolo 1202 del codice civile, ma che la legge 40 del 2007, meglio conosciuta come decreto Bersani, ha reso celebre grazie all’esenzione di tutte le spese a carico del consumatore. Ciò significa che la nuova banca si prenderà carico di tutti gli oneri, compresi i costi notarili e dunque il cliente non dovrà pagare nulla.

Dopo una prima ondata di surroghe, avvenuta dal 2014, quando l’Euribor è sceso sotto zero, per cui molti mutuatari hanno trovato un tasso più conveniente che ha permesso loro di risparmiare decine di migliaia di euro, la surroga mutuo è tornata oggi ad essere di moda, complici i tassi di oggi molto favorevoli.

Trasferire il mutuo in una banca diversa è molto vantaggioso anche le politiche del credito delle banche, che spingono sempre più verso la surroga. Infatti, mentre anni fa gli istituti erano più restii a concedere più surroghe nel corso dello stesso mutuo, oggi è più facile e diffuso surrogare il mutuo già trasferito in passato.

La surroga della surroga, pertanto, non solo è possibile, ma in un mercato immobiliare che non decolla, per molti istituti rimane un’ancora di salvezza per rimanere protagonisti nel mercato creditizio.

Surroga mutuo: quanto aspettare per poter fare richiesta?

La legge non stabilisce una tempistica minima prima di poter avanzare una nuova domanda di surroga. Dipende dall’istituto che dovrà farsi carico del mutuo in corso. Mediamente, le banche preferiscono accettare richieste di surroga dopo che siano passati almeno 12 mesi e dunque sia stato pagato almeno un anno di ammortamento.

Questo soprattutto per verificare l’affidabilità creditizia del richiedente e in particolare se ha sempre pagato regolarmente il debito alla banca precedente. Un’altra regola, non scritta, è legata al buon senso. Da una parte ci sono gli istituti di credito non hanno alcun vantaggio a concorrere in un mercato creditizio basato sulle continue surroghe con margini di guadagno sempre più ridotti, dall’altra parte ci sono i mutuatari che non possono permettersi di perdere la loro credibilità con le future banche presentando troppe surroghe per lo stesso mutuo per risparmiare ogni volta solo pochi euro.

  • Sostituzione mutuo più liquidità
    Al contrario della rinegoziazione e della surroga, la pratica della sostituzione del mutuo è meno diffusa, e di fatto meno conveniente per il mutuatario, in quanto deve essere sottoscritto un nuovo atto notarile di mutuo che implica una serie di costi: oltre all’onorario del notaio, infatti, il cliente deve pagare l’imposta sostitutiva, la perizia e la commissione di istruttoria della banca.

Può capitare che oltre a sostituire il vecchio mutuo si abbia la necessità di ottenere una liquidità aggiuntiva. Per questo può essere richiesta una surroga più liquidità, che consente di estinguere il debito residuo del vecchio mutuo senza dover sostenere alcuna spesa, mentre si pagherà soltanto in proporzione alla cifra maggiore richiesta, che può essere adibita per altri scopi. Rientra nella categoria dei mutui sostituzione anche il consolidamento debiti, che grazie alla concessione di un mutuo di un importo pari all’ammontare di tutti i prestiti in corso, permette di avere un unico debito e una rata più sostenibile con una sola banca.

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Sostituzione mutuo: quanto tempo deve passare prima della nuova domanda

Come per la surroga, anche per il mutuo sostituzione è richiesto dalla maggioranza delle banche un minimo di tempo che permetta di valutare la convenienza dell’operazione, e per questo è necessario aspettare almeno 12 mesi dall’ultima stipula. Rispetto alla classica surroga in cui si andrà a trasferire il debito residuo del mutuo, nel caso di surroga più liquidità, o mutuo consolidamento debiti, c’è da dire che il passaggio da una banca ad un’altra è più complicato a causa di una maggiore somma da rilasciare al cliente per cui possono essere richiesti dei requisiti specifici, come la fideiussione da parte di un garante o l’estensione dell’ipoteca.

In conclusione

Non esiste una regola che imponga dei limiti di tempo prima di poter fare una nuova domanda di rinegoziazione, surroga o consolidamento debiti, ma dipende dal tipo di richiesta e dalla nuova banca che dovrà analizzare ogni singola situazione. Ricordiamo inoltre che in tutti i casi, tra gli elementi principali per la buona riuscita del cambio mutuo, la nuova banca valuterà con estrema attenzione la regolarità dei pagamenti delle rate di mutuo e degli altri prestiti in corso da parte del richiedente.

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