Surroga mutuo: cos’è, come funziona, quando conviene

Con la surroga del mutuo puoi cambiare banca ed ottenere condizioni migliori per il tuo mutuo. Ecco la guida completa per risparmiare con i tassi ai minimi storici.

Surroga mutuo: cos'è, come funziona, quando conviene

La surroga del mutuo permette a chi ha già un finanziamento in corso di trasferire il proprio debito dalla sua banca ad un altro istituto di credito con il vantaggio di risparmiare notevoli interessi rinegoziando condizioni migliorative con la nuova banca. In questa guida analizzeremo come funziona la surroga mutuo, quali sono le sue caratteristiche, chi può richiederla, quando conviene e quanto è possibile risparmiare, soprattutto oggi, nell’era dei tassi ai minimi storici.

Cos’è la surroga del mutuo?

Come detto, la surroga mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro senza costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.

La «surrogazione dell’ipoteca» è prevista dall’articolo 1202 del codice civile, quindi la portabilità del mutuo esisteva ben prima dell’introduzione di quella che erroneamente viene considerata la nascita della surroga, ovvero la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani.

Semplicemente, dal 2007, la portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo, inclusi i costi notarili, le imposte, le commissioni di istruttoria della banca e l’eventuale penale per l’estinzione anticipata, anche dove era prevista nel vecchio contratto antecedente la cosiddetta Legge Bersani.

Caratteristiche principali della surroga:

  • tutte le spese relative alla surroga sono a carico della nuova banca;
  • l’importo di mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento della trasferimento;
  • in fase di nuovo contratto con il nuovo istituto di credito è possibile modificare la durata residua del mutuo, il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa);
  • non è consentito aumentare l’importo residuo del mutuo. Alcune banche propongono la surroga più liquidità, ma in questo caso il mutuatario dovrà sostenere i costi proporzionalmente eccedenti il debito residuo;
  • è necessario cancellare la vecchia ipoteca sull’immobile iscritta dal vecchio istituto di credito ed iscriverne una nuova a favore della nuova banca;
  • «gli attori» del precedente contratto di mutuo, ovvero tutti gli intestatari e gli eventuali garanti che avevano sottoscritto il finanziamento o firmato una fideiussione dovranno rimanere gli stessi anche nel nuovo contratto. In alcuni casi, la nuova banca, in presenza di maggiori garanzie reddituali, può svincolare altri intestatari del mutuo o garanti;
  • il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale;
  • il vecchio istituto di credito non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente;
  • può essere concessa anche per i mutui aziendali a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.

Come funziona la surroga?

Individuata la banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze, il richiedente può fare richiesta al nuovo istituto che esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di una pratica di richiesta mutuo.

Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare e successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca che fino a quel giorno aveva prestato il denaro al mutuatario.

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Riassumiamo tutti i passaggi necessari:

  1. il cliente (debitore) valuta la migliore offerta e sceglie la banca che offre delle condizioni migliori sul mutuo
  2. il cliente si reca presso uno sportello della nuova banca nella quale vuole spostare il mutuo e fa richiesta di surroga. I moduli necessari sono disponibili direttamente nella filiale della banca
  3. la nuova banca valuta la richiesta ed eventualmente dà il via al trasferimento del mutuo
  4. la nuova banca contatta la banca originaria e comunica la volontà del cliente di procedere con una surroga mutuo
  5. la nuova banca richiede informazioni specifiche sul mutuo in oggetto, tra cui l’ammontare del debito residuo che dovrà essere trasferito
  6. l’importo del debito residuo diventa l’intero ammontare del nuovo mutuo erogato dalla nuova banca al debitore, per il quale viene deciso un nuovo piano di rateizzazione
  7. la vecchia banca, che per legge non può opporsi alla surroga mutuo, concede il nullaosta
  8. il passaggio del mutuo dalla vecchia alla nuova banca deve avvenire entro 30 giorni
  9. ricevuto il nullaosta e il passaggio, la nuova banca dà il via alla surroga mutuo tramite un rogito notarile (a carico della banca stessa)
  10. diventa effettivo il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile a favore della nuova banca.

La surroga conviene?

Il mercato dei mutui degli ultimi anni è stato trainato dalle richieste di portabilità di milioni di italiani che hanno migliorato le condizioni contrattuali del loro vecchio mutuo. In particolare, la convenienza della surroga è stata netta per chi aveva sottoscritto un mutuo con i tassi dei primi anni 2000, con l’Euribor che viaggiava mediamente tra il 2 e il 3%, per non parlare dei massimi storici registrati tra il 2007 e il 2008, quando i parametri di riferimento dei mutui a tasso fisso e tasso variabile superarono quota 5%, a cui si aggiungevano spread bancari di almeno un punto percentuale. Ancora oggi, seppur le richieste siano in calo rispetto ai nuovi mutui per acquisto prima casa, la surroga conviene quando il tasso proposto dalla nuova banca permette di risparmiare il carico mensile della rata e l’ammontare degli interessi negli anni.

La surroga non conviene quando si è vicini alla conclusione del mutuo. In questi casi, la stragrande maggioranza degli interessi è stata già pagata e risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi importante, tipico dei piani di ammortamento alla francese.

Tuttavia, sul mercato esistono ancora molti mutui sottoscritti qualche anno fa che oggi dovrebbero essere rivisitati, rinegoziati o trasferiti ad un altro istituto più competitivo.

Il mutuo è un contratto che solitamente ha durata di medio-lungo periodo e per questo motivo dovrebbe essere tenuto sempre aggiornato all’andamento dei tassi di interesse, soprattutto quando gli indici di riferimento, Euribor e Eurirs scendono. Sarebbe un errore imperdonabile non cercare di risparmiare sulla rata del mutuo quando il mercato bancario offre la possibilità di migliorare le proprie condizioni contrattuali gratuitamente.

Quanto si risparmia con la surroga?

Nel corso degli anni, milioni di famiglie italiane hanno risparmiato molti soldi rinegoziando le proprie condizioni di mutuo avvalendosi della surroga. Per esempio, chi ha stipulato un mutuo negli anni in cui i tassi erano ai massimi storici (2007-2008) e ha poi trasferito il mutuo in un altro istituto di credito negli anni successivi quando i tassi di interesse erano notevolmente calati, si è garantito un risparmio di oltre 200 euro al mese per il restante periodo.

I tassi sono ai minimi storici e rimarranno stabili ancora per molto tempo, ma è inevitabile che potranno soltanto salire, prima o poi. Difficilmente scenderanno ulteriormente e pertanto, con i tassi proposti dalle banche in questo periodo, è il momento ideale per surrogare il mutuo e sfruttare al massimo l’andamento dei tassi favorevoli.

Facciamo un esempio pratico. Immaginiamo che nel 2014 abbiamo già trasferito il nostro vecchio mutuo da una banca ad un’altra che all’epoca aveva un debito residuo di 120.000 euro e una durata di 25 anni ad un tasso fisso del 2,70%. Oggi staremmo pagando una rata di 550 euro al mese. Surrogando ad un tasso dell’1,40% per 20 anni andremmo a pagare una rata pari a 502 euro, con un risparmio mensile di 48 euro e una riduzione della durata del mutuo finale di 12 mesi. La somma totale del nostro risparmio corrisponderebbe ad oltre 12.000 euro.


Il risparmio potrebbe essere ancora molto più alto se la stipula del mutuo o l’ultima surroga fosse avvenuta più di 5 anni fa. Facciamo un altro esempio: ipotizziamo di aver sottoscritto nel 2013 un mutuo trentennale a tasso fisso al 4% quando l’Eurirs 30 anni era sopra il 2,50%. Oggi avremmo un debito residuo di circa 163.000 e una rata di 859 euro al mese. Trasferendo il mutuo in una banca che oggi ci propone l’1,85% per 25 anni la rata mensile si ridurrebbe a 679 euro per un risparmio totale di ben oltre 50.000 euro fino alla naturale scadenza del mutuo.

Surroga e il caso dei mutui 100%

Diversi anni fa, tra la fine degli anni ’90 e il 2008, molte famiglie hanno avuto accesso ai mutui 100%, che coprivano l’intero costo dell’immobile. Il problema è che tutte le banche concedono la surroga se l’importo di mutuo residuo non supera l’80% del valore dell’immobile offerto in garanzia.


A causa del crollo dei prezzi delle case, chi aveva sottoscritto un mutuo al 5%, e oltre, negli anni successivi non ha potuto sfruttare il vantaggio della surroga in quanto gli istituti di credito, dal 2009, avevano prima stretto i rubinetti del credito e poi cambiato politica mostrandosi molto più attenti a rilasciare soldi facili rispetto ad un tempo.

I costi nascosti della surroga

Come detto, la surroga è completamente gratuita. Il Decreto Bersani - Legge 40 del 2 aprile 2007 - indica esplicitamente che «non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria, per gli accertamenti catastali o altri oneri di qualsiasi natura».

Tutti i costi di istruttoria, perizia e spese notarili sono dunque per legge a carico del nuovo istituto di credito, ma è anche vero che per far fronte all’investimento iniziale, la banca vorrà monetizzare attraverso altre strade, legali, si intende. Motivo per cui spesso gli istituti propongono al nuovo cliente delle polizze assicurative che permettono di bilanciare il conto economico dell’operazione che altrimenti rischierebbe di essere passivo, soprattutto in caso di surroga della surroga.

Quando si può richiedere la surroga?


Una domanda molto frequente tra i titolari di un mutuo è quando si può trasferire il proprio mutuo ad un’altra banca. La Legge 40 del 2 aprile 2007 non fa alcun riferimento ad un limite temporale. Il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento. Una regola di tante banche è aspettare che siano passati almeno 12 mesi per valutare il cliente in modo più attendibile. Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero in pancia al creditore.

È possibile la surroga della surroga?

Molte famiglie hanno sfruttato l’era dei tassi ai minimi storici per migliorare le condizioni del proprio mutuo adeguandolo a condizioni di mercato più vantaggiose, anche più di una volta per lo stesso mutuo.

Chi per esempio aveva sottoscritto un mutuo a tasso fisso al 6% stipulato nel 2007 e qualche anno dopo, con l’abbassamento dei tassi, aveva ottenuto un miglioramento passando ad un variabile al 3%, oggi si potrebbe trovare nella situazione di poter abbattere ulteriormente il debito passando ad un tasso fisso sotto il 2%, e non è detto che sia l’ultimo passaggio.

A tal proposito, ad oggi, la legge sulla surroga non dà alcun limite del numero di volte che si può surrogare per lo stesso mutuo.

Alcune banche si mostrano da tempo diffidenti nei confronti di chi surroga in modo abituale. Come detto, il rischio dell’istituto di credito è quello di prendersi carico di tutti i costi e gli oneri della surroga e dopo qualche anno, o peggio pochi mesi, e poi vedersi il cliente fare le valigie e portare il mutuo verso porti più convenienti.

In fase di richiesta della surroga mutuo, sono necessari i seguenti documenti:

  • documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca (copia autenticata)
  • nota di iscrizione ipotecaria (copia)
  • documento di identità e codice fiscale dell’intestatario (o intestatari) del mutuo (fotocopia)
  • documento dei garanti del mutuo, se presenti (fotocopia)
  • certificato di stato civile
  • documenti di reddito
  • documenti catastali dell’immobile, planimetrie e visure

Inoltre, saranno necessari i dati della nuova banca e del referente che segue l’operazione, insieme all’ammontare del debito residuo al giorno a cui ha luogo definitivamente l’atto di surroga.

Con questo termina la guida di Money.it sulla surroga del Mutuo. Ricorda che puoi richiedere gratuitamente una consulenza per il tuo mutuo agli esperti di Money.it cliccando qui.

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