Surroga mutuo: cos’è, come funziona e quando conviene

Claudia Cervi

14 Marzo 2024 - 16:47

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Cos’è e come si fa la surroga del mutuo? Scopriamo cosa significa e quando (e se) conviene farla, in base alla fluttuazione dei tassi.

Surroga mutuo: cos’è, come funziona e quando conviene

La surroga del mutuo è una strategia di gestione del debito sempre più rilevante per i debitori in cerca di condizioni di prestito più vantaggiose. Questo processo consente ai mutuatari di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra a costo zero al fine di ottenere migliori condizioni di finanziamento.

L’interesse verso questa pratica è cresciuto significativamente, spinto dalla volatilità dei tassi di interesse e dall’evoluzione del mercato finanziario. Negli ultimi mesi, caratterizzati dalla riduzione degli indici IRS e dalle nuove offerte commerciali incentrate sui mutui a tasso fisso, la surroga si presenta come un’opzione vantaggiosa non solo per coloro che desiderano passare da un tasso variabile a uno fisso, ma anche per coloro che mirano a ridurre l’ammontare complessivo della rata.

In questa guida scopriremo cos’è la surroga, come funziona e le differenze rispetto ad altre operazioni finanziarie simili, come la sostituzione e la rinegoziazione del mutuo. Inoltre, troverai indicazioni pratiche su come funziona il processo di surroga, quando conviene optare per questa soluzione finanziaria e quali sono i requisiti e i costi associati.

Cos’è la surroga del mutuo?

Partiamo, per prima cosa dalla definizione di surroga, il suo significato comune.

La surroga del mutuo, o portabilità, è il trasferimento del mutuo esistente in un’altra banca che offre tassi e condizioni più favorevoli, senza oneri e senza spese.

La surroga del mutuo, prevista dall’articolo 1202 del codice civile, ha radici precedenti alla Legge 40 del 2007, meglio nota come decreto Bersani. Tuttavia, a partire dal 2007 la portabilità del mutuo è diventata più vantaggiosa per il mutuatario poiché le spese tipiche dell’ottenimento di un nuovo mutuo, come i costi notarili, le imposte, le commissioni bancarie e le penali per estinzione anticipata, non possono più essere addebitate. Questo cambiamento normativo ha reso il trasferimento del mutuo tra banche meno oneroso, eliminando la necessità di sostenere costi significativi come quelli legati alla cancellazione e alla riscrittura dell’ipoteca, alla nuova perizia e ad altre spese bancarie e di commissioni.

La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo è fondamentale per comprendere le diverse opzioni a disposizione dei mutuatari.

  • La surroga consente di trasferire il debito da una banca all’altra senza costi aggiuntivi, mantenendo l’importo residuo invariato.
  • La sostituzione implica invece l’estinzione totale del vecchio mutuo, l’apertura di un nuovo contratto presso un’altra banca e la possibilità di ottenere una somma aggiuntiva di liquidità.
  • La rinegoziazione, infine, comporta la modifica dei termini del mutuo originario con la stessa banca, al fine di ottenere condizioni più favorevoli.

È importante notare che la sostituzione del mutuo comporta spese aggiuntive, come la penale per l’estinzione anticipata e i costi associati alla stipula del nuovo finanziamento (notarili, di istruttoria, perizia, assicurazione, ecc.). Pertanto, la scelta tra surroga, sostituzione e rinegoziazione dipende dalle esigenze finanziarie individuali del mutuatario: la surroga è preferibile quando si desidera trasferire il mutuo senza costi aggiuntivi, mentre la sostituzione è indicata quando si necessita di un prestito aggiuntivo e si desidera modificare l’importo iniziale del finanziamento.

Surroga mutuo: come funziona e quando farla

La surroga del mutuo rappresenta un’opzione finanziaria attraverso la quale è possibile sostituire il finanziamento precedente senza dover procedere alla cancellazione e alla successiva nuova iscrizione dell’ipoteca esistente.

La surroga è dunque un mutuo di scopo e viene concesso per un importo esattamente pari al debito residuo del vecchio mutuo aggiornato alla data della stipula, mentre possono integralmente cambiare le condizioni di durata, l’importo della rata e il tasso del mutuo.

Ecco le principali caratteristiche della surroga del mutuo:

  • il nuovo mutuo viene concesso per un importo uguale al debito residuo del mutuo precedente, aggiornato alla data della stipula;
  • l’importo del mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento;
  • tutte le spese relative alla surroga sono a carico della nuova banca;
  • le condizioni di durata, importo della rata e tasso di interesse possono variare integralmente nel nuovo contratto;
  • non è consentito aumentare l’importo residuo del mutuo;
  • gli “attori” del contratto originale, inclusi gli intestatari e gli eventuali garanti, devono rimanere gli stessi nel nuovo contratto, salvo eventuali variazioni in presenza di maggiori garanzie reddituali;
  • la surroga può essere richiesta per mutui su abitazioni principali, seconde case e mutui destinati ad attività commerciali e professionali;
  • il vecchio istituto di credito non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente;
  • può essere concessa anche per i mutui aziendali a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.

Cosa serve per la surroga del mutuo: documenti necessari e costi

Per avviare la procedura di surroga del mutuo, è necessario raccogliere una serie di documenti e seguire una procedura specifica. Tra i documenti richiesti vi sono:

  • la documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca;
  • la nota di iscrizione ipotecaria;
  • i documenti di identità e codice fiscale dell’intestatario del mutuo e dei garanti (se presenti);
  • il certificato di stato civile;
  • i documenti di reddito;
  • i documenti catastali dell’immobile, inclusi planimetrie e visure;
  • i dati della nuova banca e del referente che segue l’operazione, l’ammontare del debito residuo al giorno della surroga.

La richiesta di surroga può essere inviata tramite raccomandata alla nuova banca, utilizzando un fac-simile scaricabile online o il modulo predisposto dalla banca stessa. È importante assicurarsi che la documentazione sia completa e attendere l’esito della richiesta. Inoltre, è fondamentale valutare attentamente le condizioni del nuovo mutuo rispetto a quelle del contratto originale per accertarsi della maggiore convenienza.

Infine, i documenti anagrafici, reddituali e relativi al vecchio mutuo devono essere allegati alla domanda di surroga, in modo da completare la richiesta e permettere una valutazione accurata da parte della banca subentrante.

Surroga mutuo: quando si può fare?

La Legge 40 del 2007 consente la surroga del mutuo in modo illimitato, ma le banche non la concedono in modo indiscriminato. Dovendo coprire interamente le spese di trasferimento per conto del cliente, sono prudenti nell’offrirla ripetutamente. Pertanto, è fondamentale valutare attentamente tassi, interessi, condizioni e costi prima di scegliere l’istituto di credito con cui procedere.

Quali mutui si possono surrogare?

La surroga del mutuo può essere richiesta per diversi tipi di finanziamenti ipotecari, inclusi mutui su abitazioni principali, seconde case e mutui destinati ad attività commerciali e professionali.

Inoltre, è possibile ottenere la surroga anche per i mutui aziendali destinati a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e un fatturato annuo non superiore a 2 milioni di euro.

Dopo quanto tempo si può fare la surroga del mutuo?

Non esiste un periodo minimo di tempo da rispettare per richiedere la surroga del mutuo. Tuttavia, è importante considerare che la surroga può essere effettuata solo quando sono presenti condizioni vantaggiose offerte dalla nuova banca e quando si è sicuri di poter rispettare tutti i requisiti e i documenti richiesti per la procedura.

Pertanto, è consigliabile valutare attentamente le condizioni contrattuali della nuova banca rispetto a quelle della banca originaria e avviare la procedura di surroga quando si è sicuri di ottenere un vantaggio significativo.

Quando conviene fare la surroga del mutuo

La surroga del mutuo rappresenta una scelta finanziaria da valutare attentamente in base alle proprie esigenze e alla situazione attuale del mercato.

In generale, conviene considerare la surroga quando si possono ottenere condizioni di finanziamento più vantaggiose rispetto al mutuo attuale, come tassi di interesse più bassi o riduzione delle spese accessorie.

Questa opzione è particolarmente vantaggiosa per coloro che hanno sottoscritto mutui a tasso fisso in periodi di tassi elevati, poiché consente di beneficiare di tassi più convenienti e di ridurre l’onere delle rate mensili. Al tempo stesso, anche coloro che hanno scelto un mutuo a tasso variabile possono beneficiare di una surroga verso il tasso fisso, puntando sulla stabilità e sulla rinuncia delle fluttuazioni del mercato - come avvenuto, ad esempio, dal 2022 in poi.

Attualmente, la surroga del mutuo sta diventando sempre più diffusa, spinta dall’offerta di condizioni finanziarie più favorevoli e dalla concorrenza tra le banche. Ad esempio, nel quarto trimestre del 2023 la surroga è stata richiesta da privati e famiglie non solo per passare da rate variabili a fisse di importo inferiore, ma anche per ridurre le rate fisse, ottenendo risparmi significativi sui nuovi mutui.

La convenienza della surroga dipende dall’andamento dei tassi di interesse e dagli indici che li determinano, come Euribor o IRS.

Una valutazione pratica per determinare se conviene cambiare mutuo è confrontare la nuova rata proposta con simulazioni di crescita del tasso di interesse. Se la differenza è positiva e supera i 2.000 euro, la surroga può essere conveniente. Tuttavia, è importante considerare che la surroga potrebbe non essere vantaggiosa in caso di ammortamento avanzato o scadenza imminente del mutuo. In ogni caso, mantenere il mutuo aggiornato alle condizioni di mercato è fondamentale per ottimizzare le proprie finanze.

Surroga mutuo con la stessa banca: è possibile?

La surroga del mutuo con la stessa banca non è ammissibile. Tuttavia, quando si ha la necessità di modificare le condizioni di finanziamento, è possibile optare per la rinegoziazione del contratto esistente. Tale procedura mira a migliorare le condizioni finanziarie senza generare spese aggiuntive o modifiche sostanziali all’ipoteca. La rinegoziazione rappresenta un’opportunità per i mutuatari di ottenere tassi di interesse più vantaggiosi o condizioni di rimborso migliori senza dover cambiare istituto di credito.

È importante sottolineare che la rinegoziazione richiede una trattativa con la banca e dipende dalla disponibilità dell’istituto finanziario a modificare il contratto esistente. Prima di procedere con la rinegoziazione, è consigliabile valutare attentamente le alternative disponibili e confrontare le condizioni offerte con quelle del mercato per assicurarsi di ottenere un reale vantaggio finanziario. Inoltre, è consigliabile consultare un professionista del settore per comprendere appieno le implicazioni e le conseguenze della rinegoziazione del mutuo.

La surroga della surroga

La normativa in vigore sulla surroga non dà alcun limite sul numero di volte di utilizzo della surroga per lo stesso mutuo.

Alcune banche si mostrano da tempo diffidenti nei confronti di chi surroga in modo abituale. Come detto, il rischio dell’istituto di credito è quello di prendersi carico di tutti i costi e gli oneri della surroga e dopo qualche anno, o peggio pochi mesi, e poi vedersi il cliente fare le valigie e portare il mutuo verso porti più convenienti.

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