Rinegoziazione mutuo: cos’è e come fare richiesta?

La rinegoziazione del mutuo è una valida alternativa alla surroga in quanto è più flessibile e veloce e permette di modificare a proprio vantaggio le condizioni del prestito senza costi. La guida completa.

Rinegoziazione mutuo: cos'è e come fare richiesta?

La rinegoziazione del mutuo consente al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento direttamente con l’istituto di credito che ha erogato il mutuo originario con l’obiettivo di migliorare il tasso di interesse o eliminare alcuni costi previsti nel contratto.

La rinegoziazione, come nel caso della surroga mutuo, non ha costi per il mutuatario e non è necessaria la presenza del notaio in quanto è sufficiente una scrittura privata tra la banca e il cliente che riformuli le nuove condizioni.

In questa guida vedremo come rinegoziare al meglio il proprio mutuo se non si è più soddisfatti di quanto si era pattuito in precedenza, come funziona il processo di rinegoziazione mutuo, a chi conviene e quali punti del contratto possono essere modificati.

Differenza tra rinegoziazione mutuo e surroga

La rinegoziazione del mutuo è differente rispetto alla surroga. Mentre con la surroga è necessario cambiare banca e di conseguenza il mutuo deve essere necessariamente trasferito in un altro istituto, con la rinegoziazione, chi non è soddisfatto del proprio mutuo, può tentare di modificarlo attraverso una trattativa con la stessa banca che ha concesso il prestito.

Esistono due motivi principali per cui generalmente chi ha già un mutuo chiede una rinegoziazione alla propria banca:

  • mutamento peggiorativo della propria situazione personale
  • richiesta di miglioramento delle condizioni contrattuali

Il mutamento delle condizioni personali, ovvero la perdita di lavoro o la riduzione dello stipendio, la morte di un familiare che percepiva un reddito, la nascita di un figlio e tutte le vicissitudini che hanno modificato la situazione familiare e reddituale rispetto all’epoca in cui si era richiesto il mutuo e che impediscono la regolarità del pagamento delle rate del finanziamento, è un valido motivo per cui chiedere una rinegoziazione mutuo, che in questi casi citati potrebbe essere un alleggerimento della rata.

Sarebbe opportuno che il mutuatario in difficoltà, prima di trovarsi nella situazione di non riuscire ad adempiere ai propri impegni e rischiare una segnalazione nelle centrali rischi finanziarie, oltre che vedersi pignorare l’immobile, potrebbe ottenere una rinegoziazione delle condizioni di mutuo per favorire un pagamento regolare delle rate. Si potrebbe allungare la durata del mutuo per ridurre l’importo dell’impegno mensile e allo stesso tempo richiedere un abbassamento dello spread bancario per abbassare il tasso di interesse applicato.

Il miglioramento delle condizioni contrattuali può essere ottenuto dal mutuatario prima di richiedere un’eventuale surroga ad un altro istituto trovando più pratico e immediato rivolgersi alla propria banca, la quale, pur di non perdere un cliente che si è sempre dimostrato regolare nei pagamenti delle rate, concederà probabilmente condizioni più vantaggiose. In questi casi, il primo punto che verrà rinegoziato sarà il tasso di interesse e la banca potrebbe ridurre il proprio margine di guadagno abbassando lo spread. Inoltre potrebbero essere riviste o eliminate le spese periodiche, come quelle relative ai costi di incasso rata previsti nel contratto.

Al contrario del caso del mutuatario in difficoltà, il cliente che invece ha ottenuto un miglioramento delle condizioni reddituali, può rinegoziare la durata del mutuo riducendo gli anni residui e così risparmiare in termini di interessi da pagare.

I costi della rinegoziazione del mutuo

Una volta trovato l’accordo con l’istituto di credito che stabilisce le nuove condizioni di mutuo, queste possono essere trascritte in una semplice scrittura privata non autenticata, ovvero senza dover avvalersi di un notaio e dunque senza dover sostenere alcuna spesa.

Nello specifico, la legge 2 aprile 2007, conosciuta come Decreto Bersani, ha stabilito che in caso di surroga e rinegoziazione del mutuo «la banca non può imporre alcun onere o commissione al mutuatario».

Come rinegoziare il mutuo?

La rinegoziazione del mutuo con la propria banca è una soluzione rapida, senza dubbio più snella rispetto alla surroga, in quanto quest’ultima deve essere considerata una nuova pratica di mutuo e pertanto, per arrivare alla stipula del nuovo contratto, deve essere seguito un iter preciso che può durare almeno 30-40 giorni.

La rinegoziazione invece è un accordo di pochi punti su una linea di credito già esistente tra il cliente e la sua banca e pertanto può essere definita in poco tempo con una scrittura privata tra le parti.

Consigli per rinegoziare il mutuo

Ecco qualche consiglio pratico su come condurre una rinegoziazione del mutuo in modo efficace

Per prima cosa è meglio intercettare, all’interno della banca, la persona di riferimento giusta, che il più delle volte è il direttore della filiale, e cercare di fissare direttamente con lui un appuntamento. Il giorno dell’incontro è importante presentarti preparati su alcuni aspetti tecnici, sull’andamento dei tassi, ad esempio sapendo quale sia il valore di quel giorno dell’Euribor e dell’Eurirs, conoscere lo spread applicato fino a quel momento ed avere in mano almeno un paio di preventivi di mutuo di altre banche (si possono avere anche online) per rendersi conto dell’attuale periodo di mercato e con l’obiettivo di ottenere la miglior proposta possibile, scongiurando per entrambi la possibilità di una surroga.

Quali sono gli strumenti da utilizzare a proprio vantaggio per rinegoziare il mutuo?

I punti di forza su cui il mutuatario può fare leva per ottenere una buona rinegoziazione mutuo possono essere:

  • l’affidabilità mostrata negli anni attraverso il regolare pagamento delle rate del mutuo;
  • un miglioramento delle condizioni di reddito rispetto al giorno della sottoscrizione del mutuo originario, in seguito ad un aumento di stipendio o ad un nuovo reddito familiare che prima non c’era;
  • il valore dell’immobile che negli anni potrebbe aver avuto un incremento, giustificato da una ristrutturazione oppure, semplicemente, l’importo del mutuo residuo rispetto al valore dell’immobile è diventato molto basso e per questo, in base alla politiche delle banche di premiare chi finanzia un Ltv limitato, può essere ridiscusso un tasso più competitivo.

Rinegoziazione del mutuo, cosa cambiare?

Per prima cosa, con la rinegoziazione è giusto farsi la stessa domanda che sicuramente ci si era posti in fase originaria quando bisognava scegliere il tipo di tasso, tra mutuo fisso o variabile. Potrebbe essere capitato di aver stipulato un mutuo a tasso fisso nel periodo dei massimi storici dell’Eurirs e oggi si voglia sfruttare l’andamento dell’Euribor passando a tasso variabile, oppure in passato si era optato per un mutuo variabile, ma con uno spread più alto e oggi si decida di scegliere un fisso visti i minimi storici dei tassi di interesse. Chiaramente, ogni situazione è personale e merita un approfondimento dettagliato.

Un altro punto da approfondire quando si decide di contrattare una rinegoziazione del mutuo con la propria banca potrebbe essere l’eliminazione o il taglio delle clausole come ad esempio il tasso Floor, che stabilisce un limite minimo oltre il quale la rata non può scendere. Questa clausola spesso impedisce che il tasso su cui calcolare la rata non vada al di sotto dello spread applicato dalla banca, il che vuol dire che in molti contratti l’istituto di credito considera l’Euribor pari a zero anche quando è inferiore, come nell’epoca attuale in cui tutte le scadenze Euribor sono in territorio negativo. In questi casi, in presenza di Floor superiore a qualche punto percentuale, la clausola potrebbe essere rivista a favore del cliente.

Una condizione più facile da rinegoziare potrebbe essere l’aspetto dei costi fissi di gestione del mutuo, come ad esempio le spese di invio di comunicazioni periodiche e le spese di incasso rata.

In fase di rinegoziazione del mutuo, inoltre, è possibile valutare se sia il momento di modificare la durata residua dell’ammortamento, scegliendo di pagare una rata più bassa e allungare il tempo oppure se decidere di pagare una rata più alta, diminuendo il termine di scadenza del finanziamento con il vantaggio di ridurre l’ammontare degli interessi.

Attenzione, è giusto ricordare che la banca, e questo vale per tutti i punti descritti, non è obbligata ad accettare condizioni troppo sfavorevoli per l’istituto.

Per evitare malintesi futuri e spiacevoli dinieghi da parte della banca nei confronti delle pretese di tanti mutuatari, molti istituti, nei nuovi contratti di mutuo, prevedono già delle opzioni che garantiscano al cliente la possibilità di modificare alcune condizioni e modulare in base alle proprie esigenze la durata del mutuo. Tra queste facoltà, viene concessa la flessibilità di saltare una rata, ad esempio ogni dodici mesi (rimandando alla scadenza del mutuo le rate non pagate) o l’inserimento di finestre ogni 2-3-5 anni in cui è concessa la modifica del tasso di interesse, potendo passare da fisso a variabile o viceversa, senza dover fare richieste specifiche, ma semplicemente comunicare la propria scelta.

Secondo alcuni esperti, è probabile che in futuro i contratti di mutuo proposti dalle banche siano sempre più flessibili e meno rigidi, fino ad arrivare a soluzioni studiate ad hoc per alcune categorie di mutuatari che non avranno bisogno di ricorrere alla rinegoziazione o alla surroga, con lo scopo principale degli istituti di credito di fidelizzare il cliente per 20-25 anni, almeno tanto quanto dura il contratto di mutuo, e in questo periodo sottoporgli prodotti finanziari, come polizze assicurative, prestiti personali, vendita di azioni della banca e altri investimenti più remunerativi rispetto al mutuo, oggi di bassa redditività dovuto ai tassi di interesse ai minimi storici.

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