Rinegoziazione mutuo: cos’è e come fare richiesta?

La rinegoziazione del mutuo consente al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento direttamente con l’istituto di credito che ha erogato il mutuo originario. L’obiettivo è quello di migliorare il tasso di interesse o eliminare alcuni costi previsti nel contratto.

Per rendere più sostenibili le nostre rate, la legge, le banche, il mercato offrono varie soluzioni che spesso però si confondono nelle definizioni anche sovrapponendosi: rinegoziazione, sostituzione, rifinanziamento e surroga sono tutte modalità che consentono di rivedere le condizioni contrattuali del mutuatario.

In questa guida vedremo nello specifico come rinegoziare al meglio il proprio mutuo se non si è più soddisfatti del contratto stipulato in precedenza, come funziona il processo di rinegoziazione, a chi conviene, quali differenze con la surroga e quali punti dell’accordo possono essere modificati.

Cos’è la rinegoziazione mutuo

Con il termine «rinegoziazione» del mutuo si definisce l’operazione mediante la quale la banca e il debitore ridiscutono il contenuto dei patti contrattuali a cui si sono vincolati in precedenza e rappresenta dunque una concreta opportunità che può essere agevolmente sfruttata dalla parte che ne ha maggiore interesse.

Se la banca con cui si è contratto un mutuo offre prodotti più convenienti è sempre possibile richiedere una rinegoziazione del proprio finanziamento. L’accordo stipulato in un determinato tempo e con specifici requisiti può cambiare nel tempo, sia a causa delle continue mutazioni in ambito economico del debitore sia per le condizioni del mercato.

Quest’ultime, essendo variabili, possono compromettere il bilanciamento degli interessi e delle utilità che in precedenza l’accordo preservava.

Se si pensa ad una rinegoziazione del mutuo è evidente che sono cambiate le esigenze economiche del contraente. L’assetto finanziario del debitore è cambiato e si ha l’esigenza di modificare le condizioni del contratto.

In generale, tipologie di rinegoziazione mutuo più diffuse solitamente riguardano:

• la riduzione dello spread del mutuo;
• la riduzione o eliminazione dei costi amministrativi periodici del mutuo, come le spese di incasso rata del mutuo o le spese di gestione annuale del finanziamento;
• la variazione del tasso del mutuo, da tasso fisso a variabile o viceversa, o l’introduzione di un cap;
• l’allungamento della durata residua del mutuo.

Le norme che regolano la rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo è stata disciplinata dalla legge Finanziaria del 2008. In essa è sancita la possibilità del creditore e del debitore di pattuire la variazione del contratto di mutuo già stipulato, senza ulteriori spese e mediante scrittura privata anche non autenticata.

Non è necessario pertanto rivolgersi ad un notaio che conferisca autenticità alla nuova stipula attestante le mutate condizioni contrattuali; è sufficiente che si trovino in accordo la banca e il debitore e che tale consenso venga espresso in un documento sottoscritto da entrambe le parti.

La legge specifica anche che tale operazione deve avvenire senza alcuna spesa per il mutuatario e senza privare quest’ultimo di eventuali agevolazioni fiscali.

Il decreto legge n. 93 del 29 maggio 2008 intervenendo sulle misure urgenti di carattere finanziario che incrementano il potere di acquisto delle famiglie mediante l’adozione di misure volte alla ristrutturazione dei mutui bancari, nonché la rilancio e sviluppo economico, è intervenuto in merito alla rinegoziazione degli interessi coinvolti in questo tipo di attività e, in seguito, la Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ed il Ministero dell’Economia e delle Finanze, ne ha fornito una precisazione e definizione.

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Come funziona la rinegoziazione mutuo

La rinegoziazione è un accordo di pochi punti su una linea di credito già esistente tra il cliente e la sua banca e pertanto può essere definita in poco tempo e come detto, con una scrittura privata tra le parti.

Una volta trovato l’accordo con l’istituto di credito che stabilisce nuove condizioni per il nostro mutuo queste possono essere trascritte in una semplice scrittura privata, non autenticata dal notaio e pertanto senza dover sostenere alcuna spesa.

Esistono dei motivi principali per cui generalmente chi ha già un mutuo chiede una rinegoziazione alla propria banca: ad esempio un mutamento peggiorativo della propria situazione personale oppure la richiesta di miglioramento delle condizioni contrattuali.

Il mutamento delle condizioni personali, ovvero la perdita di lavoro o la riduzione dello stipendio, la morte di un familiare che percepiva un reddito, la nascita di un figlio e tutte le vicissitudini che hanno modificato la situazione familiare e reddituale rispetto all’epoca in cui si era richiesto il mutuo e che impediscono la regolarità del pagamento delle rate del finanziamento, è un valido motivo per cui chiedere una rinegoziazione mutuo, che in questi casi citati potrebbe essere un alleggerimento della rata.

Sarebbe opportuno che il mutuatario in difficoltà, prima di trovarsi nella situazione di non riuscire ad adempiere ai propri impegni e rischiare una segnalazione nelle centrali rischi finanziarie, oltre che vedersi pignorare l’immobile, potrebbe ottenere una rinegoziazione delle condizioni di mutuo per favorire un pagamento regolare delle rate.

Si potrebbe allungare la durata del mutuo per ridurre l’importo dell’impegno mensile e allo stesso tempo richiedere un abbassamento dello spread bancario per abbassare il tasso di interesse applicato.

Il miglioramento delle condizioni contrattuali può essere ottenuto dal mutuatario prima di richiedere un’eventuale surroga ad un altro istituto trovando più pratico e immediato rivolgersi alla propria banca, la quale, pur di non perdere un cliente che si è sempre dimostrato regolare nei pagamenti delle rate, concederà probabilmente condizioni più vantaggiose.

In questi casi, il primo punto che verrà rinegoziato sarà il tasso di interesse e la banca potrebbe ridurre il proprio margine di guadagno abbassando lo spread. Inoltre potrebbero essere riviste o eliminate le spese periodiche, come quelle relative ai costi di incasso rata previsti nel contratto.

Al contrario del caso del mutuatario in difficoltà, il cliente che invece ha ottenuto un miglioramento delle condizioni reddituali, può rinegoziare la durata del mutuo riducendo gli anni residui e così risparmiare in termini di interessi da pagare.

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Differenza tra rinegoziazione mutuo e surroga

La rinegoziazione del mutuo è differente rispetto alla surroga. Mentre con la surroga è necessario cambiare banca e di conseguenza il mutuo deve essere necessariamente trasferito in un altro istituto, con la rinegoziazione, come abbiamo già detto, chi non è soddisfatto del proprio mutuo, può tentare di modificarlo attraverso una trattativa con la stessa banca che ha concesso il prestito.

Nel 2007, con la legge Bersani , è stato possibile fornire delle linee guida alla surroga del mutuo, al fine di trasferirlo dalla banca con cui è stato stipulato inizialmente ad un’altra banca che attualmente offre delle migliori condizioni.

La surroga di un mutuo permette di cambiare sia la durata del contratto che la tipologia di tasso. L’importo del mutuo ipotecario precedentemente stabilito con la banca deve essere lo stesso che si trasferisce all’altro istituto di credito.

La rinegoziazione del mutuo con la propria banca è una soluzione più rapida e più snella rispetto alla surroga, in quanto quest’ultima deve essere considerata una nuova pratica di mutuo e pertanto, per arrivare alla stipula del nuovo contratto, deve essere seguito un iter preciso che può durare almeno 30-40 giorni.

La rinegoziazione è sempre e completamente gratuita, la surrogazione del mutuo è gratuita per tutti i costi delle pratiche e per le spese accessorie, ma il cliente deve pagare la tassa ipotecaria di 35 euro.

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Come condurre una rinegoziazione del mutuo in modo efficace

Per prima cosa è meglio intercettare, all’interno della banca, la persona di riferimento giusta, che il più delle volte è il direttore della filiale, e cercare di fissare direttamente con lui un appuntamento.

Il giorno dell’incontro è importante presentarti preparati su alcuni aspetti tecnici, sull’andamento dei tassi, ad esempio sapendo quale sia il valore di quel giorno dell’Euribor e dell’Eurirs, conoscere lo spread applicato fino a quel momento ed avere in mano almeno un paio di preventivi di mutuo di altre banche (si possono avere anche online) per rendersi conto dell’attuale periodo di mercato.

Ricordiamo che l’obiettivo è ottenere la miglior proposta possibile, scongiurando per entrambi la possibilità di una surroga.

Come richiedere la rinegoziazione mutuo

Avviare una pratica per rinegoziare il mutuo è semplice: si dovrà inviare una raccomandata A/R alla propria banca, all’interno della quale si elencano tutte le condizioni che si desidera modificare.

Se l’Istituto di credito accetta la richiesta, si ridiscute il contratto, in caso contrario non cambia nulla. La rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita per il cliente. Questo vuol dire che non gli possono essere addebitate spese notarili supplementari e, in caso venga accettata, è importante sapere che:

• non si perdono eventuali benefici fiscali previsti nel contratto originario;
• non possono essere addebitati costi aggiuntivi di sorta, come ad esempio commissioni bancarie;
• non si possono richiedere spese addizionali né si possono addebitare tasse;
• le garanzie che si sono prodotte per il contratto originario valgono anche per il mutuo rinegoziato.

Rinegoziazione del mutuo, quali sono i vantaggi

Per prima cosa, con la rinegoziazione è giusto farsi la stessa domanda che sicuramente ci si era posti in fase originaria quando bisognava scegliere il tipo di tasso, tra mutuo fisso o variabile.

Potrebbe essere capitato di aver stipulato un mutuo a tasso fisso nel periodo dei massimi storici dell’Eurirs e oggi si voglia sfruttare l’andamento dell’Euribor passando a tasso variabile ritenendolo vantaggioso. Oppure in passato si era optato per un mutuo variabile, ma con uno spread più alto e oggi si decida di scegliere un fisso con tassi di interesse più bassi. Insomma con la rinegoziazione si può adattare il contratto al vantaggio di tassi maggiormente convenienti.

Chiaramente, ogni situazione è personale e merita un approfondimento dettagliato.

Un altro punto da approfondire quando si decide di contrattare una rinegoziazione del mutuo con la propria banca potrebbe essere l’eliminazione o il taglio delle clausole come ad esempio il tasso Floor, che stabilisce un limite minimo oltre il quale la rata non può scendere.

Questa clausola spesso impedisce che il tasso su cui calcolare la rata non vada al di sotto dello spread applicato dalla banca, il che vuol dire che in molti contratti l’istituto di credito considera l’Euribor pari a zero anche quando è inferiore. In questi casi, in presenza di Floor superiore a qualche punto percentuale, la clausola potrebbe essere rivista a favore del cliente.

Una condizione più facile da rinegoziare potrebbe essere l’aspetto dei costi fissi di gestione del mutuo, come ad esempio le spese di invio di comunicazioni periodiche e le spese di incasso rata.

In fase di rinegoziazione del mutuo, inoltre, è possibile valutare se sia il momento di modificare la durata residua dell’ammortamento, scegliendo di pagare una rata più bassa e allungare il tempo oppure se decidere di pagare una rata più alta, diminuendo il termine di scadenza del finanziamento con il vantaggio di ridurre l’ammontare degli interessi.

Va da sé che, aumentando la durata del rimborso, l’importo della singola rata tende ad abbassarsi, ma è anche vero che la spesa complessiva sarà più elevata.

Attenzione, è giusto ricordare che la banca, e questo vale per tutti i punti descritti, non è obbligata ad accettare condizioni troppo sfavorevoli per l’istituto.

Quali possono essere gli svantaggi della rinegoziazione

Pare impossibile trovare dei difetti alla rinegoziazione. La comodità di poter contare su condizioni migliori senza dover di fatto mettere mano ad un contratto è evidente.

Non ci sono molti svantaggi in questa pratica se non quello legato alla discrezionalità della sua concessione. Un aspetto che però ne inficia la facilità di utilizzo.

Difatti, a differenza di quanto accade per la surroga o la sostituzione, che costituiscono dei diritti, ai quali le banche interpellate non possono opporsi se ci sono tutte le condizioni per procedere, con la rinegoziazione la faccenda è diversa.

Trattandosi di modifiche da apportare ad un contratto già in essere, viene lasciata totale libertà ai mutuatari e alla banca di decidere se accogliere le correzioni oppure se lasciare le condizioni così come sono.

Molto spesso, quando la richiesta di una rinegoziazione parte dai mutuatari, che è l’ipotesi più ricorrente, la banca non accoglie le richieste di ritoccare il contratto originario, a meno che non ci siano delle necessità che la banca ritiene opportuno soddisfare ad esempio non perdere un ottimo cliente, evitare che un mutuo vada nelle sofferenze bancarie, ecc.

Per evitare malintesi futuri e spiacevoli dinieghi da parte della banca nei confronti delle pretese di tanti mutuatari, molti istituti, nei nuovi contratti di mutuo, prevedono già delle opzioni che garantiscano al cliente la possibilità di modificare alcune condizioni e modulare in base alle proprie esigenze la durata del mutuo.

Tra queste facoltà, viene concessa la flessibilità di saltare una rata, ad esempio ogni dodici mesi (rimandando alla scadenza del mutuo le rate non pagate) o l’inserimento di finestre ogni 2-3-5 anni in cui è concessa la modifica del tasso di interesse, potendo passare da fisso a variabile o viceversa, senza dover fare richieste specifiche, ma semplicemente comunicare la propria scelta.