Ipoteca mutuo: cos’è, caratteristiche e quando è possibile l’estensione?

L’ipoteca del mutuo è una garanzia reale a favore della banca che concede il prestito. Vediamo quali sono le sue caratteristiche e quali sono i vantaggi dell’estensione dell’ipoteca.

Ipoteca mutuo: cos'è, caratteristiche e quando è possibile l'estensione?

Quando si compra un immobile richiedendo un mutuo, la banca che concede il prestito dovrà necessariamente mettere l’ipoteca sul bene acquistato in quanto questa è l’unica forma di garanzia reale che tutela l’istituto di credito dopo la concessione del mutuo. Con l’ipoteca, infatti, la banca acquisisce un diritto di prelazione sull’immobile e dunque si garantisce in caso di insolvenza da parte del debitore. In questa guida vedremo quali sono le caratteristiche dell’ipoteca del mutuo e come estenderla per ottenerne un vantaggio.

Cos’è l’ipoteca mutuo

In fase di sottoscrizione di un mutuo ipotecario, ci si sofferma sul tasso, sulla durata e sulle condizioni contrattuali in generale e non si presta particolare attenzione alla garanzia della banca. Come esplicitamente inteso dall’espressione «mutuo ipotecario», l’istituto di credito che eroga il prestito si avvale di un’ipoteca sul bene che lo tutela in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo.

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L’ipoteca viene costituita con l’iscrizione ai Registri Immobiliari, che certifica che un determinato bene è stato messo a garanzia di un creditore. Il bene oggetto dell’ipoteca, che nel caso del mutuo per la compravendita di una casa è lo stesso immobile acquistato, resta comunque di proprietà e a disposizione del mutuatario.

Caratteristiche dell’ipoteca mutuo

Entrando nel campo del diritto, l’ipoteca del mutuo ha tre caratteristiche fondamentali, che sono l’accessorietà, la specialità e l’indivisibilità.

Quando si parla di accessorietà si fa riferimento all’ipoteca come unico debito e non può dunque essere utilizzata per rivalersi su debiti diversi da quello su cui è stata apposta. Per questa ragione, quando il debito viene estinto, anche l’ipoteca deve essere eliminata.

L’ipoteca ha carattere di specialità per sostenere che la garanzia si applica su un determinato bene e non può essere messa su altri beni del debitore.

L’indivisibilità dell’ipoteca si riferisce all’iscrizione della garanzia sull’intero immobile e pertanto si estende anche per tutte le sue parti, comprese le pertinenze, come ad esempio un giardino o un posto auto.

Differenza tra ipoteca di primo grado e di secondo grado

Si dice ipoteca di primo grado quando la banca che ha iscritto la garanzia vanta i diritti di soddisfarsi in via preferenziale sull’immobile a vantaggio di eventuali altri creditori. Per questo motivo, a tutela della banca, il contratto di mutuo deve essere redatto in presenza di un notaio come atto pubblico in cui viene fatto riferimento all’importo del credito, ai dati del debitore e del creditore, iscrivendo a favore di quest’ultimo l’ipoteca.

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L’ipoteca di secondo grado, così come quella di terzo grado, quarto grado e così via, viene iscritta da un creditore in via non esclusiva in quanto la garanzia sul bene era già stata apposta precedentemente. Il grado dell’ipoteca fissa l’ordine di soddisfacimento dei creditori che hanno iscritto l’ipoteca su un determinato bene.

Quanto dura l’ipoteca sull’immobile?

L’ipoteca ha una durata ventennale. Quando si richiede un mutuo di una durata superiore ai 20 anni, spesso non si considera che al termine del primo ventennio dall’iscrizione ipotecaria dovrà essere rinnovata un’altra ipoteca, che durerà altri 20 anni.

Successivamente alla legge 40 del 2007, conosciuta come Legge Bersani, l’ipoteca a garanzia del mutuo si estingue automaticamente con l’estinzione dello stesso mutuo. In questo caso, l’istituto di credito fornisce al mutuatario la quietanza di avvenuta estinzione del debito e da quel momento la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente di zona provvederà a cancellare l’ipoteca sull’immobile.

Qual è il valore dell’ipoteca del mutuo?

Contestualmente all’erogazione del mutuo, l’ipoteca a favore della banca viene normalmente iscritta per un valore più alto rispetto all’importo del prestito. La banca che eroga il finanziamento ha la necessità di tutelarsi e pertanto, oltre al credito erogato, deve garantirsi anche da altri possibili costi futuri. In particolare, l’istituto di credito deve coprire:

  • gli eventuali interessi di mora in caso di ritardo del pagamento o mancato rimborso delle rate
  • gli eventuali premi assicurativi sottoscritti dal mutuatario
  • le eventuali spese legali che la banca potrebbe sostenere in caso di mancato pagamento del mutuo.

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Per tutti questi rischi, la banca iscrive in genere un’ipoteca del mutuo per un valore compreso tra il 150% e il 200% del capitale erogato. A scanso di equivoci, è bene precisare che il debito da parte del mutuatario non corrisponde a tale cifra, ma questa si riferisce esclusivamente al valore dell’ipoteca che la banca potrà vantare in caso di inadempienza, soprattutto a discapito di altri eventuali creditori di secondo o terzo grado che potrebbero vantare a loro volta dei crediti pignorando lo stesso immobile.

Quando è possibile l’estensione dell’ipoteca?

Diverse banche concedono la possibilità di ipotecare più immobili quando un solo bene non è sufficiente a garantire il valore che la banca richiede. Questa pratica è diffusa quando il richiedente ha l’esigenza di finanziare un mutuo 100% ed è necessaria l’estensione dell’ipoteca, ovvero l’iscrizione di un’ulteriore bene immobiliare a garanzia dell’istituto di credito. In questo modo, le banche, che solitamente hanno il limite di non poter superare l’LTV dell’80%, possono intervenire con la concessione di un mutuo di importo maggiore, ovvero fino al 100% del valore dell’immobile, avvalendosi della garanzia di un secondo immobile.

Facciamo un esempio. Se si ha la necessità di finanziare un mutuo ipotecario al 100% del prezzo di acquisto, supponiamo di 150.000 euro, e la banca, secondo la propria politica commerciale, avesse la possibilità di concedere un finanziamento non superiore all’80%, ovvero pari 120.000 euro, con l’estensione dell’ipoteca, e quindi iscrivendo una seconda garanzia su un altro immobile, si potrebbe ottenere un mutuo pari all’importo massimo di 150.000 euro, ovvero al 100% del prezzo di compravendita.

Il secondo bene proposto in garanzia può essere di proprietà dello stesso richiedente o di un familiare. In caso di immobile di proprietà di terzi, il titolare del bene interviene in qualità di terzo datore di ipoteca, acconsentendo all’iscrizione dell’ipoteca sul proprio bene.

Ipoteca mutuo: restrizione di garanzia

Abbiamo visto il caso in cui è necessario concedere una doppia ipoteca per ottenere un mutuo 100%. Una volta avuta l’estensione dell’ipoteca, può capitare che nel corso degli anni si abbia la necessità, o la volontà, di liberare parte degli immobili ipotecati. Un caso potrebbe verificarsi in seguito all’esigenza di vendere un immobile su cui grava l’ipoteca.

Ma come è possibile cancellare l’ipoteca a favore della banca di un immobile e allo stesso tempo mantenere in essere il mutuo? È possibile se l’immobile su cui è iscritta l’ipoteca (parliamo del bene acquistato in fase di sottoscrizione del mutuo) è diventato congruo dal punto di vista del valore commerciale tanto da poter reggere da solo il peso della garanzia, e di fatto, se negli anni è rientrato in un LTV inferiore all’80%.

Lo ricordiamo, l’LTV sta per Loan to value, ovvero il rapporto tra debito residuo e il valore immobiliare.

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Facciamo un esempio. Riprendiamo il caso precedente dell’immobile acquistato a 150.000 euro sul quale è stato concesso un mutuo al 100% grazie al secondo immobile dato in garanzia per estendere il valore dell’ipoteca. Se dopo 5 anni di regolare pagamento, l’importo del debito residuo del mutuo fosse sceso a 100.000 euro e il valore dell’immobile principale, in seguito a perizia, fosse pari ad almeno 125.000 euro, la banca che aveva concesso il finanziamento, vista la congruità dell’LTV inferiore all’80%, potrebbe decidere di rilasciare la cosiddetta restrizione di garanzia, che consiste nello svincolo ipotecario del bene utilizzato al fine di estendere l’ipoteca.

Di fatto, la restrizione dell’ipoteca è un diritto dello stesso debitore, in quanto l’articolo 39 del TUB (Testo Unico Bancario) stabilisce infatti che «il debitore ha il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente per la banca», ovvero che l’importo residuo del mutuo rispetto al valore immobiliare sia inferiore all’80%.

Infine, una precisazione riguardante l’ipoteca: l’espressione «se non si paga il mutuo la banca si prende la casa» non è corretta. Infatti, secondo l’articolo 2744 del codice civile verrebbe infranto il «divieto di patto commissorio», che consiste nel divieto da parte della banca, nel caso del mancato pagamento del mutuo, di diventare proprietario del bene ipotecato per compensazione del credito. In caso di insolvenza, l’istituto di credito potrà solo limitarsi a chiedere al tribunale la procedura della vendita forzata dell’immobile per rientrare delle somme spettanti.

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