Mutuo 100%: cos’è, conviene e quali banche lo concedono?

Il mutuo 100% permette di finanziare l’intero prezzo dell’immobile oggetto dell’acquisto. Scopriamo in questa guida quali sono i rischi e la convenienza.

Mutuo 100%: cos'è, conviene e quali banche lo concedono?

Il mutuo al 100% consente di finanziare l’intero importo dell’immobile che si intende acquistare. Non sempre è facile richiedere un mutuo totale, in quanto le banche considerano il cliente che non ha grandi mezzi economici un soggetto più a rischio di chi invece investe una somma iniziale per l’acquisto del proprio immobile a seguito di una capacità di risparmio e spirito di sacrificio.

Il mutuo 100% è stato per decenni un finanziamento che ha permesso a tante famiglie italiane di realizzare il sogno di comprare casa, soprattutto tra gli novanta e primi duemila, quando le stesse banche concedevano più facilmente i prestiti. Con la conseguente crisi del mercato delle compravendite, il mutuo 100% è stato progressivamente ritirato dagli istituti di credito perché considerati troppo rischiosi.

Cos’è il mutuo 100%, come funziona e conviene oggi?

Cos’è il mutuo 100%

Come anticipato, il mutuo al 100% consente di finanziare l’intero importo dell’immobile che si intende acquistare.

Le insidie connesse alla richiesta di un mutuo al 100% sono per entrambe le parti, sia per la banca che per il mutuatario stesso, che spesso non prende seriamente in considerazione gli svantaggi di finanziare l’intero importo del costo dell’immobile.

Quali sono i rischi del mutuo 100%

I rischi dell’istituto di credito che finanzia il mutuo totale sono legati al fatto che il mutuatario offre poche garanzie. Di fatto, non avendo risparmi pregressi, il cliente garantisce il pagamento delle rate solo sul potenziale reddito futuro. La banca, a sua volta, si cerca di tutelare promuovendo polizze assicurative a protezione del credito, vedi le assicurazioni per la perdita di lavoro.

Inoltre, la stessa Banca d’Italia obbliga gli istituti che concedono mutui superiori all’80% di stipulare polizze sulla parte eccedente tale soglia e pertanto, anche in questo caso, il maggior costo viene girato al cliente finale, che si vedrà proporre uno spread più alto della media di mercato.

I rischi dell’acquirente che si avvale di un mutuo al 100% sono tangibili nella quotidianità di molte famiglie. Andiamo indietro di una decina di anni fa e riportiamo il caso diffuso di tanti che hanno ottenuto un mutuo al 100% in modo fin troppo semplice, favorito da un sistema di perizie immobiliari che gonfiavano i prezzi delle case.

Dal 2007, con l’inizio della crisi del mercato immobiliare e il crollo del valore degli immobili, molti mutuatari si sono trovati con un’abitazione che valeva fino al 30% in meno rispetto a quanto la avevano pagata e con un mutuo ancora ad un livello più alto. La conseguenza è stata, per i più fortunati, l’impossibilità di vendere l’immobile senza doverci rimettere molti soldi, per i meno fortunati, a seguito anche dell’aumento dei tassi, vedersi trascinare la casa all’asta.

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Mutuo 100% è un mutuo ipotecario: che significa?

Quando si parla di mutui al 100% è doveroso fare una precisazione per avere un quadro più completo e conoscere la distinzione tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario.

Il mutuo fondiario, ai sensi dell’articolo 38 Tub e della delibera Cicr 22 aprile 1995, non deve superare l’80% del valore del bene ipotecato, a meno che non vengano offerte specifiche garanzie. Se viene il mutuo concesso per una somma eccedente l’80% è da considerarsi nullo. È quanto disposto dalla Corte di Cassazione con la sentenza 13 luglio 2017.

Il mutuo ipotecario non ha i limiti della fondiarietà e pertanto può essere erogato anche per somme superiori all’80% del valore dell’immobile. Pertanto, chi volesse finanziare un mutuo con Ltv (Loan to value) superiore all’80%, ovvero il valore rispetto al valore del bene, non ha altra scelta del mutuo ipotecario, non concesso da tutte le banche.

Il mutuo ipotecario, il cui termine non è da confondersi per la presenza dell’ipoteca (questa è iscritta anche sui mutui fondiari), presenta alcune criticità in più rispetto al più tradizionale mutuo fondiario. Per prima cosa, il costo dell’atto notarile è solitamente più alto se vengono superati il limiti dell’80%.

In secondo luogo, gli interessi passivi del mutuo non possono essere detraibili per l’intero importo di mutuo, ma fino al limite dell’80%. E soprattutto, visti i rischi dell’istituto di credito di finanziare questa tipologia di mutuo, il costo del finanziamento è solitamente più alto, tradotto con il livello dello spread, il margine di guadagno applicato dalla banca.

Mutuo 100% Consap con garanzia dello Stato

A fronte di garanzie specifiche, come indicato dalle legge quando si supera l’80% dell’Ltv, le banche che hanno aderito al Fondo di Garanzia Prima Casa, introdotto dalla Legge di Stabilità 2014, concedono la possibilità di finanziare mutui fino al 100% del prezzo dell’immobile.

Il Fondo Garanzia Prima Casa, gestito da Consap, società interamente partecipata dal Ministero dell’Economia, è un’opportunità pensata per chi ha maggiori difficoltà ad accedere ad un mutuo, come le giovani coppie under 35 che hanno iniziato a lavorare da poco tempo e pertanto hanno pochi risparmi o che hanno un contratto di lavoro atipico. Tra le categorie citate come «prioritarie» ci sono anche i nuclei familiari con figli minori e con un solo genitore.


Il Fondo è garantito dallo Stato nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250 mila euro.

Confronto tra un mutuo all’80% e un mutuo al 100%

Come abbiamo visto, le banche che concedono un mutuo superiore all’80% si prendono un maggiore rischio che si trasforma in un costo più alto per il cliente. Da qualche anno, gli istituti bancari hanno assunto un atteggiamento più selettivo nei confronti della clientela, prevedendo fasce di rating differenti da attribuire al richiedente il mutuo, come per la valutazione del rischio quando si presta il denaro alle imprese.

Il cliente viene classificato sulla base della percentuale di mutuo che richiede rispetto al valore dell’immobile e di conseguenza viene proposto il tasso di interesse corrispondente.

Solitamente le tre aree di Loan to value sono:

  • fino al 50%, con tassi molto competitivi;
  • fino all’80%, con tassi concorrenziali;
  • fino al 100%, con tassi più alti.

Entriamo nel merito pratico e confrontiamo il costo medio di un mutuo con Ltv inferiore all’80% con un Ltv al 100% e calcoliamo quanti interessi verranno pagati nelle due simulazioni.

Ipotizziamo di richiedere un mutuo di 150.000 euro per 25 anni su un immobile che costa 190.000 euro (Ltv 78,9%). In questo momento, con un tasso Irs a 25 anni del valore di 0,70, è possibile ottenere un mutuo all’1,70%. La rata mensile sarebbe di 614,10 euro e il totale da rimborsare sarebbe pari a 184.230 euro, con 34.230 euro di interessi complessivi.

Con un mutuo di 25 anni a tasso fisso al 100%, sempre di 150.000 euro, ma questa volta su un immobile che ne vale 150.000 (Ltv 100%), avremmo un tasso decisamente meno competitivo. In questo momento non dovrà sembrare strano ricevere preventivi di mutuo con tassi oltre il 4%. Calcoliamo una media tra i vari istituti del 3,5% e di conseguenza una rata mensile di 750,94 euro con un totale da rimborsare di 225.282 euro e ben 75.282 euro di interessi da restituire alla banca negli anni.

Ottenere un mutuo 100% è per molti una valida soluzione dettata dal fatto che altrimenti non sarebbe possibile avere accesso al credito e molte famiglie, piuttosto che pagare un affitto per tanti anni, preferiscono pagare più interessi alla banca, ma ritrovarsi in futuro con un immobile pagato.

In ogni caso, l’importante è che chi richiede un mutuo pari al valore dell’immobile sia consapevole dei rischi e dei costi a cui va incontro.

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