Cos’è e come si calcola il Loan to Value, uno dei parametri più importanti da conoscere quando si parla di mutui di qualsiasi tipologia.
Il Loan to Value (LTV) è un indicatore finanziario fondamentale per l’accesso al credito immobiliare. Si basa su un’operazione matematica semplice ma strategicamente rilevante: rappresenta il rapporto percentuale tra l’importo del mutuo richiesto e il valore del bene immobile offerto in garanzia.
Tale parametro è utilizzato da tutte le principali istituzioni bancarie per valutare il rischio creditizio associato a una richiesta di mutuo. In concreto, più è alto il Loan to Value, maggiore sarà il rischio percepito dalla banca, con conseguente possibile innalzamento dei tassi di interesse applicati o richiesta di garanzie aggiuntive.
Nel contesto attuale di ripresa del mercato immobiliare europeo e con l’abbassamento dei tassi BCE in corso nel 2025, il Loan to Value rappresenta una leva importante per accedere a finanziamenti più vantaggiosi. Comprendere esattamente cos’è il Loan to Value, come si calcola e quali sono le implicazioni reali sul piano finanziario, è oggi più che mai una condizione necessaria per muoversi con consapevolezza nel mercato dei mutui.
Cos’è il Loan to Value del mutuo: il significato di LTV e perché è importante
Per Loan to Value (rapporto credito/valore, in italiano) si intende:
il parametro finanziario che risulta dal rapporto tra la somma chiesta in prestito come finanziamento e il valore del bene posto a garanzia del prestito.
In sostanza, il valore del parametro viene utilizzato dalle banche e dagli intermediari finanziari per valutare il rischio connesso all’erogazione del mutuo. Tanto più alto è l’LTV quanto maggiore è il rischio che la banca può correre.
Quando i clienti chiedono un prestito per un importo pari o vicino al valore stimato della proprietà, e quindi c’è un alto rapporto Loan to Value, le banche percepiscono l’esistenza di una maggiore probabilità che il mutuo possa andare in default.
In caso di mancato pagamento delle rate, la banca, infatti, può avere difficoltà a vendere la casa per un importo sufficiente a coprire il saldo ipotecario in essere e ottenere un profitto dall’operazione.
Come vedremo, un LTV inferiore al 80% è generalmente considerato sicuro, mentre valori superiori possono comportare condizioni più restrittive, come tassi di interesse più elevati o la richiesta di garanzie aggiuntive e polizze.
Calcolo del Loan to Value dei mutui
Ma come si ottiene, allora, il Loan to Value concretamente? Il risultato è l’importo del mutuo (o del prestito/finanziamento/) diviso per il valore della proprietà, espresso in percentuale.
Matematicamente, il calcolo del LTV è semplice:
LTV (%) = (Importo del mutuo / Valore dell’immobile) × 100
Dove:
- Importo del mutuo: somma richiesta in prestito alla banca;
- Valore dell’immobile: valore stimato dell’immobile, determinato attraverso una perizia o il prezzo di acquisto, a seconda di quale sia inferiore.
Se ne deduce che il rapporto credito/valore è una componente fondamentale nella sottoscrizione dei mutui. Nel momento in cui si richiede un credito, quindi, conoscere il valore del proprio Loan to Value consente di orientarsi meglio nel processo decisionale e di interpretare correttamente le offerte bancarie. In genere:
- un LTV inferiore al 60% è considerato molto sicuro: in questi casi, il cliente offre un capitale iniziale (anticipo) significativo, riducendo notevolmente il rischio per l’istituto di credito;
- un LTV tra il 60% e l’80% è considerato nella norma: la maggior parte delle richieste di mutuo in Italia nel 2024 ha avuto un LTV medio del 72%, secondo il rapporto annuale CRIF pubblicato a gennaio 2025;
- un LTV superiore all’80% è invece classificato come “elevato”: ciò comporta condizioni più stringenti e, in molti casi, la necessità di stipulare polizze fideiussorie o assicurazioni obbligatorie a tutela del rischio.
LTV: qualche esempio di calcolo per capire
Facciamo un esempio considerata «nella media». Un risparmiatore apre un mutuo da 70.000 euro per acquistare una casa valutata euro 100.000 euro: in questo caso, il Loan to Value è pari allo 0,7 ovvero al 70% (70.000/100.000).
In altri termini, chi finanzia sta coprendo il 70% del valore dell’immobile. Il 30% restante è invece coperto dal capitale di chi ha chiesto il finanziamento.
Se il soggetto che ha chiesto il prestito/mutuo non adempie le sue obbligazioni, la banca è consapevole che con la eventuale vendita dell’immobile pignorato ricava una somma che copre tutto quello che è stato dato in prestito (70.000 euro ripagati dal valore della casa di 100.000 euro). Ha poi un margine di sicurezza del 30% sul valore dell’immobile. Più il LTV è alto, meno margine di sicurezza si ottiene e più l’operazione di finanziamento ne risulta rischiosa.
Facciamo, invece, un esempio limite:
- Valore dell’immobile: 150.000 euro
- Importo del mutuo: 150.000 euro
- Calcolo LTV: (150.000 / 150.000) × 100 = 100%
Un LTV del 100% indica che l’intero valore dell’immobile è finanziato tramite il mutuo. Questa situazione è considerata ad alto rischio e le banche potrebbero richiedere garanzie significative o applicare condizioni molto restrittive.
Loan to Value alto, tra rischi e restrizioni
Nonostante il Loan to Value non sia l’unico parametro determinante per assicurarsi l’erogazione del mutuo, questo indicatore svolge un ruolo fondamentale nel determinare i costi di mutuo applicati al risparmiatore.
La maggior parte delle banche offre ai mutuatari un tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto Loan to Value è pari o inferiore all’80%.
Un alto rapporto LTV non esclude la possibilità di aprire un muto, ma in questo caso i costi aumentano notevolmente.
Ad esempio, un risparmiatore con un Loan to Value del 95% può riuscire a prendere un mutuo, ma il tasso di interesse può essere fino a un punto percentuale più alto rispetto a quello di un mutuatario con un Loan to Value del 75%.
Oltre al tasso di interesse più elevato, gli istituti di credito devono applicare l’obbligo di apertura di un’assicurazione per le transazioni che hanno un rapporto LTV troppo alto. Le indicazioni in tal senso sono di Bankitalia.
L’assicurazione sul mutuo fa aumentare sostanzialmente i costi e, in un spirale matematica, più sono alti gli oneri da pagare per il mutuatario maggiore è l’allerta su una potenziale insolvenza.
Proprio per questo, conoscere il Loan to Value prima di accedere a un finanziamento o a un mutuo è di estrema importanza e può suggerire quale somma è davvero conveniente chiedere dei finanziamenti.
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