Stretta UE sulle locazioni turistiche: stop ai grandi investitori con la nuova norma. Requisiti, calcolo del reddito e tetti alle licenze nei Comuni.
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A breve potrebbe arrivare una stretta importante sugli affitti brevi. La bozza dell’Affordable Housing Act della Commissione Europea introduce una stretta sugli affitti brevi per contrastare la carenza di alloggi residenziali in Europa. Il testo del piano casa accessibile sarà presentato il 9 settembre con lo scopo di fornire a Comuni e Regioni una solida base per avere il potere di limitare le locazioni brevi senza incorrere in contenziosi.
Cosa prevede la bozza che sarà presentata il 9 settembre e quali sono le principali novità per il settore immobiliare?
Nuovi poteri ai Comuni per gli affitti brevi
Il regolamento europeo non impone immediatamente divieti di destinare un immobile alle locazioni turistiche, ma dà ai Comuni il potere di intervenire in modo capillare sul proprio territorio. Le restrizioni da parte degli enti locali potranno riguardare soltanto le zone che presentano uno stress abitativo.
L’elemento cardine della bozza dell’Affordable Housing Act è la “Soglia 8”, un parametro matematico che si vuole introdurre per identificare in modo scientifico un territorio che rientra nello stress abitativo. Se non si supera la soglia gli enti locali non potranno applicare restrizioni rigide sugli affitti brevi.
Come funziona la “Soglia 8”? Per calcolarla si devono prendere in considerazione il prezzo medio di compravendita in un’area e il reddito medio disponibile della popolazione. Se il prezzo medio di una casa è superiore a otto volte il reddito annuale medio dei suoi residenti la soglia è raggiunta. Basti considerare che nelle maggiori città italiane il valore è già ampiamente raggiunto.
In ogni caso non basta raggiungere la “Soglia 8” per imporre restrizioni agli affitti brevi, ma è richiesto che vengano soddisfatti altri due criteri:
- il rapporto tra prezzo di vendita e redditi dei residenti deve essere cresciuto in modo costante nell’ultimo decennio;
- è necessario dimostrare che lo stress abitativo non si attenuerà in modo spontaneo nei tre anni seguenti.
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Il perché dei nuovi limiti
L’Europa introduce questi parametri perché negli ultimi anni i grandi Comuni europei che hanno tentato di limitare Airbnb si sono scontrati con i ricorsi dei proprietari immobiliari in tribunale con l’accusa di aver applicato misure arbitrarie.
La “Soglia 8” serve a creare uno scudo giuridico per i Comuni che, in caso i requisiti lo consentano, hanno la libertà di ridurre le notti di affitto o di limitare le licenze dei professionisti.
Come agisce la normativa
Il nuovo provvedimento vuole limitare le speculazioni nel mercato immobiliare, ma non dovrebbe colpire chi con gli affitti brevi si limita a integrare il proprio reddito.
Il target principale della normativa europea sono i grandi investitori che gestiscono più immobili destinandoli tutti agli affitti brevi. Dalle limitazioni dovrebbero rimanere esclusi coloro che affittano occasionalmente una stanza o l’intera abitazione principale in cui vivono.
La normativa potrebbe applicare anche limiti all’acquisto di immobili con destinazione diversa dall’uso residenziale principale non permettendo allo stesso soggetto di avere più di un certo numero di immobili nello stesso Comune. In ogni caso tutte le limitazioni saranno effettuate in base all’area.
Essendo, al momento, l’Affordable Housing Act soltanto una bozza di proposta, dopo che il 9 settembre sarà presentata dovrà passare al vaglio del Parlamento Europeo e del Consiglio per i negoziati, prima di essere approvata definitivamente.
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