Investimenti: immobiliare italiano meglio dei bond, nonostante il rialzo dei rendimenti

Alessandro Venuti

16 Novembre 2018 - 18:06

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Nonostante il rialzo dei tassi prezzati dai titoli di Stato italiani sembra che l’investimento immobiliare rimanga ancora quello più redditizio. Da considerare, però, che il mattone rimane un asset ancora molto illiquido

E’ meglio investire in immobili o in titoli di Stato? E’ il dubbio amletico che attanaglia da generazioni gli italiani e sembra ancora privo di una risposta. Fino all’anno scorso infatti i rendimenti sottozero dei titoli di Stato e la depressione del mercato immobiliare non consentivano a nessuno di guardare con ottimismo a queste due classi di attivo.

Solo ora, dopo circa un decennio, sembra che il vento stia in procinto di cambiare. Da un’indagine elaborata dall’Ufficio studi di Idealista i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari è emerso un incremento di tutti i segmenti property rispetto 12 mesi fa.

Il progresso maggiore spetta al segmento commerciale che passa da una redditività del 7,9% al 8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari rispettivamente al 6% e al 5,3%.

Per quanto riguarda i rendimenti nel residenziale i grandi mercati di Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale pari al 6,4%, Biella appare invece al top dei rendimenti per le abitazioni con un 8,8%.

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Quale città rende di più?

Tra i tassi di rendimento più alti Milano è al primo posto, con un progresso del 15,2%, seguita da Genova al 15% e da Trieste al 13%. I rendimenti più elevati nel settore uffici, invece si rilevano a Ravenna 7,9% e Verona 7,8%. I rendimenti sui box auto invece rimangono l’ultima scelta per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati.

La prospettiva di un investitore

Per un investitore che a fine 2017 avesse voluto diversificare il proprio portafoglio per l’anno corrente, avrebbe, nei migliori dei casi sfruttato un rendimento pari al 8,6%, la percentuale di redditività emersa dalla rilevazione sul segmento commerciale, ovvero i negozi.

Il titolo di stato italiano, il Btp decennale, nonostante il rendimento in rialzo rimane pari al 3,4% meno della metà del rendimento relativo al segmento immobiliare commerciale. Situazione analoga per il rendimento del comparto azionario italiano, prendendo in esame l’indice FTSE Mib, il cui rendimento sui dividendi sulla rilevazione degli ultimi 12 mesi rimane tra compreso tra il 4 e il 5% (fonte: Bloomberg).

Se è vero che i rendimenti a Milano superano il 6% è anche vero che qualsiasi ragionamento sui rendimenti è valido solo ex post, poiché solo dopo un certo tempo dall’acquisto si può capire se il prezzo dell’immobile nel frattempo non è sceso, se l’inquilino paga regolarmente l’affitto e se non saranno necessari interventi di manutenzione straordinaria. Questi calcoli evidentemente non possono essere fatti ex ante.

Quindi se un investitore sta pensando al mercato immobiliare come ulteriore asset class per i suoi investimenti deve anzitutto comprendere se il rendimento atteso è sufficiente a compensare i rischi che si assume nel momento attuale.

Inoltre, è necessario tenere a mente che il mattone rimane un asset illiquido a differenza di un titolo. Quindi se si ha la necessità vendere l’immobile per aumentare la propria liquidità, questo non può essere venduto in un lasso di tempo ragionevole a meno che non si proceda con vendite a prezzo di “saldo”.

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