Numeri semplicemente esponenziali per i mutui in Italia. Ciò vuol dire che si registra una forte positività in relazione all’investimento immobiliare e soprattutto a quello riferito alle prime case.
I valori in percentuale dicono infatti che:
- nel primo semestre 2025 le erogazioni sono salite del 40,5% e nel secondo trimestre la percentuale si è attestata sul +31,4%. A cosa si deve un simile boom? Alla convinzione che i tassi di interesse continueranno a scendere, il che contrasta in realtà con le previsioni di molte banche, secondo cui l’Euribor si sta assetando su valori minimi di medio periodo e non ha più ampi spazi di discesa;
- i dati riferiti al terzo trimestre sarebbero ancora più positivi, sebbene le varie fonti divergano sui valori. C’è addirittura chi ipotizza un +68%.
Tutto questo avviene mentre i prezzi delle case continuano a salire. Nel terzo trimestre sarebbero cresciuti – come media nazionale – del 3,4% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
A macchia di leopardo? Mica tanto
La diffusa convinzione che le quotazioni del mattone registrino trend contradditori fra città e città viene smentita da una puntuale ricerca dell’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa. Riportiamo sinteticamente alcune sue rilevazioni, segnalando naturalmente che si tratta di valori medi dei vari contesti urbani.
A Milano nel primo semestre 2025, in confronto al secondo 2024, i prezzi sono saliti dell’1,4% ma dal 2020 a oggi la variazione si colloca sul +20,6%. Da notare come ad avvantaggiarsi di più risulti nel quinquennio il contesto cosiddetto periferico (+27%) rispetto al +10,3% del centro, ormai talmente caro da limitarsi ad acquisti soprattutto di stranieri che vogliono cogliere le occasioni offerte dalle agevolazioni fiscali di chi trasferisce la residenza nel nostro Paese.
A Napoli viene indicato un +2,4%, con storie diverse in funzione del tipo di impiego.
A Bologna si segnala un +3% e Tecnocasa fa presente come la stretta urbanistica sulla realizzazione di piccole metrature e l’inasprimento della regolamentazione per la gestione di B&B e case vacanze abbiano portato alcuni proprietari di queste ultime ad affittare con contratto tradizionale.
Per quanto riguarda Roma i dati vengono forniti da Fimaa – Confcommercio. Nel primo quadrimestre 2025 si conferma un mercato abbastanza vivo per quanto riguarda gli scambi di immobili, con però un’offerta in calo relativamente alle locazioni. Ciò starebbe determinando – secondo Tecnocasa - una crescita del 5% dei prezzi per i trilocali affittati, mentre i monolocali avrebbero registrato un +4,8%.
La ricerca potrebbe proseguire ma le variazioni nel complesso si attestano su percentuali equivalenti, pur nella diversità delle singole realtà urbane.
I “single” stabiliscono il mercato
In un quadro certamente favorevole per il mattone si nota tuttavia una tendenza importante: è quella della “famiglia monocomponente”, definizione sociologica rispetto a quella più semplice di “single”. La domanda di questa fascia di popolazione cresce, perché nel complesso equilibrio fra capacità di produrre ricchezza e costo della vita qui ci sono spazi per farsi la casa propria, sopportando gli oneri di un mutuo.
Da alcuni contatti – realizzati con varie agenzie in tutta Italia – abbiamo avuto effettive conferme che la domanda di case sta crescendo e non di poco nell’ambito appunto dei “single”, soprattutto nelle grandi città. Gli altri due motori del mercato sono i cittadini extracomunitari (nei quartieri periferici) e le famiglie benestanti, decise ad abbandonare le vecchie case iper spaziose per nuovi alloggi più moderni e tecnologici. Sta quindi scomparendo la richiesta proveniente da quella che una volta era la media borghesia, dalle cosiddette classi operaie – che nelle aree urbane sono quasi scomparse – e dagli anziani.
Monolocali d’oro
Ecco allora che torna in ballo l’effetto “famiglie monocomponenti”. Secondo i dati Istat, nel 2023-2024 quelle composte da una sola persona hanno raggiunto il 36,2% a livello nazionale, con punte del 57% a Milano. Ed è solo il proseguimento di un trend inarrestabile. Le proiezioni indicano che entro il 2050 le persone sole rappresenteranno oltre il 41% delle famiglie italiane, mentre le coppie con figli scenderanno al 20%. Dati davvero preoccupanti ma che vanno presi in considerazione nel contesto immobiliare.
Ne consegue infatti una domanda in continuo sviluppo di abitazioni adeguate a questa evoluzione. D’altra parte in città in cui i grandi alloggi dominavano il tessuto abitativo – per esempio Roma, Torino e Genova – gli investitori puntano da tempo ad acquistarli a condizioni più che favorevoli per poi suddividerli e rivenderli o affittarli a prezzi d’oro. Il trend è in corso da anni ma ha accelerato, complice la domanda di B&B.
Nel primo semestre 2025, le compravendite da parte di “single” sono salite al 32,8%, in crescita rispetto al 31,5% dello stesso periodo del 2024. Nelle grandi città, la quota media raggiunge il 37,8%, con Milano, Torino e Genova oltre il 40%.
Gli effetti sui servizi
L’effetto è dirompente. Cambia anche il contesto dei servizi, con maggiori necessità di attività di ristorazione veloce, di pulizia, di forniture di ogni tipo e perfino di assistenza sanitaria. Se il modello è quello delle megalopoli asiatiche o americane la metamorfosi è solo iniziata, poiché i “single” hanno maggiori disponibilità finanziarie nel medio e lungo termine, diventando sempre più esigenti in termini di qualità.
Lo conferma un dato: in Italia quasi il 48% dei “single” fa ricorso a un mutuo, mentre il restante 52,1% utilizza proprio capitale negli acquisti. La famiglia media non riesce invece ad acquistare senza un mutuo!
Anche nelle locazioni, i “single” dominano il mercato: rappresentano il 48,3% di chi affitta, con la maggioranza (60,9%) che lo fa per una scelta abitativa stabile, mentre studenti e lavoratori trasfertisti coprono rispettivamente il 6,9% e il 32,2%.
Ne consegue che si sta aprendo un divario molto ampio fra immobiliare tradizionale e immobiliare per “single” (di fatto monolocali e bilocali) con, per esempio, la seconda fascia poco attratta dal possesso anche di un garage, poiché l’utilizzo dell’auto si sta riducendo drasticamente nelle aree urbane.
Durerà o no?
Questa è la vera domanda che si pone il mercato immobiliare. Ovvero se la tendenza si accentuerà o sarà determinata ancora una volta dall’andamento dell’inflazione e quindi dei tassi di interesse. Il tentativo dell’Euribor a 3 mesi di rompere al ribasso il livello del 2% sembra fallito, sebbene le previsioni parlino di un possibile successivo calo fino all’1,8%.
Se così fosse l’immobiliare non ne soffrirebbe. Il mercato sembra accettare infatti condizioni medie per i tassi fissi fino a un 3/3,3%. Oltre il quadro cambierebbe e anche i “single” rivedrebbero le proprie strategie. Continuando comunque a determinare le condizioni di compravendite che saranno ancora loro a influenzare.
