Surroga più liquidità, cos’è e come funziona

Se oltre alla surroga del mutuo fosse necessario ottenere una somma di denaro aggiuntiva si può ricorrere alla surroga più liquidità. Vediamo come funziona.

Surroga più liquidità, cos'è e come funziona

Oltre alla surroga, che consente di sostituire l’esatto importo del debito residuo di un mutuo già in corso, è possibile ottenere la surroga più liquidità, che permette di cambiare il vecchio mutuo e chiedere una somma aggiuntiva di liquidità. In questa guida vedremo come funziona questa tipologia di finanziamento, quali sono i vantaggi e svantaggi e quali sono i requisiti per accedervi.

Chi vuole sostituire il mutuo in corso con un finanziamento più vantaggioso può optare per la surroga, la soluzione ideale per chi vuole cambiare banca e ottenere condizioni migliori senza pagare alcuna spesa.

Dal 2007, da quando sono in vigore le nuove disposizioni sulla surroga, decine di migliaia di famiglie hanno deciso di sostituire il vecchio mutuo con uno più vantaggioso cambiando istituto di credito.

Tra le condizioni principali della surroga, lo ricordiamo, c’è la possibilità di modificare la durata del mutuo o cambiare la tipologia di tasso, per esempio da variabile a fisso o viceversa. Un’altra importante caratteristica è relativa all’importo da trasferire: il debito deve essere di pari valore al conteggio residuo al momento del passaggio tra una banca e l’altra.

Pertanto, chi avesse la necessità di aggiungere maggior liquidità al debito già contratto con la vecchia banca, potrà ricorrere alla sostituzione del mutuo e chiedere più liquidità. Questa formula è chiamata da alcune banche surroga più liquidità.

Cos’è la surroga più liquidità

Alcuni istituti di credito permettono di sostituire il mutuo in corso e chiedere una somma aggiuntiva con l’obiettivo di finanziare il mutuatario che ha una particolare esigenza di denaro.

Il vantaggio principale della liquidità aggiuntiva oltre alla normale surroga è che il tasso di interesse proposto dalla banca è più conveniente in quanto è lo stesso applicato per i mutui ipotecari, e in ogni caso più basso di un prestito personale o una cessione del quinto.

Un altro vantaggio si manifesta quando l’importo di liquidità aggiuntiva è considerevole. Infatti, grazie alla possibilità di ricorrere ad una durata a lungo termine, come è tipico dei mutui, si potrà beneficiare di una rata più bassa.

Liquidità aggiuntiva: sostituzione o surroga?

Quando si parla di surroga più liquidità si fa riferimento ad una formula di finanziamento tutto sommato recente. In realtà, sarebbe più corretto distinguere la surroga pura, che non prevede alcun costo per il mutuatario, e la cosiddetta surroga più liquidità, che di fatto prevede solo in parte la gratuità dell’operazione, e in particolare quella riferita al precedente debito, mentre bisogna considerare i costi tipici di un nuovo mutuo in riferimento alla somma aggiuntiva, spese che generalmente consistono nell’onorario del notaio, nella perizia e nelle commissioni bancarie.

Per questo motivo è giusto sottolineare che quando si richiede un mutuo surroga più liquidità non si otterrà una surroga senza costi, ma si tratterà di una vera e propria sostituzione del mutuo, con l’aggiunta di un finanziamento.

Anziché contrarre un solo mutuo, con la surroga più liquidità si dovranno sottoscrivere due contratti diversi.

Il primo contratto sarà la surroga vera e propria, il cui importo corrisponderà al debito residuo del precedente mutuo, mentre la seconda stipula riguarderà l’erogazione di un altro finanziamento, con la stessa durata e lo stesso tasso del primo mutuo e ottenuto grazie ad una seconda ipoteca dell’immobile.

Surroga più liquidità: conviene davvero?

Questa tipologia di mutuo consente di ottenere, se si hanno i requisiti necessari che tra poco analizzeremo, una somma di denaro aggiuntiva al vecchio mutuo per delle esigenze familiari, come ad esempio la ristrutturazione della casa o la chiusura di un altro debito con un tasso più alto. Come abbiamo visto, la surroga più liquidità conviene perché il tasso applicato è pari a quello di un mutuo ipotecario (oggi tra l’1 e il 2%) e dunque più conveniente di un prestito con un tasso del 6-7%.

Oggi, tramite la surroga più liquidità è possibile sottoscrivere un contratto di mutuo a condizioni molto favorevoli. Visti i tassi attuali, infatti, si può approfittare di ottime offerte bancarie, soprattutto se confrontate con i parametri utilizzati dalle banche fino a qualche anno, quando gli indici dei mutui, l’Euribor e l’Eurirs, erano a livelli più alti.

La surroga più liquidità offre dei vantaggi. Di contro, se analizziamo un altro punto di vista, quello relativo al pagamento degli interessi e dei costi, l’operazione del mutuo surroga più liquidità potrebbe non essere sempre la soluzione più conveniente, soprattutto quando è stata già pagata una parte consistente della quota di interessi del mutuo in corso. Finanziando una nuova somma, infatti, si dovrà tenere conto che il nuovo calcolo della rata sarà sulla base del totale del prestito, con un probabile aumento degli interessi da restituire. Inoltre, è importante ricordare che la detrazione degli interessi passivi, quando sono previsti, come nel caso della prima casa, spetta solo sull’importo trasferito e non sulla parte di liquidità aggiuntiva.

Requisiti per chiedere la surroga più liquidità

Allo stesso modo di quando si intende percorrere la strada della surroga, è necessario dimostrare alla nuova banca di possedere i giusti requisiti, tra cui la capacità di reddito che permetta di onorare la rata del nuovo mutuo e aver sempre pagato i debiti pregressi con le altre banche.

Esistono delle restrizioni. In particolare ci sono delle tempistiche da rispettare, che il più delle volte corrispondono a 12 mesi di rate pagate al precedente istituto di credito, così come sono previsti degli importi minimi, che variano da banca a banca e che riguardano i mutui con un debito residuo inferiore a 80.000 euro. Quest’ultimo requisito è per molti istituti di credito il valore minimo per considerare vantaggiosa o meno un’operazione dal punto di vista commerciale.

Infine, un’importante analisi da parte della banca che prenderà in esame la surroga più liquidità consiste nella valutazione dell’immobile. A tal proposito, l’importo di mutuo totale non dovrà superare il valore del 70-80% rispetto alla stima commerciale del bene ipotecato. Anche in questo caso, la percentuale dell’LTV (Loan to value) dipende dalla banca.

Alternative alla surroga più liquidità

Abbiamo visto che chiedere una liquidità aggiuntiva oltre alla surroga è a tutti gli effetti una sostituzione del mutuo, che comporta dei costi per il mutuatario.

Tra le alternative alla sostituzione del debito già esistente e all’ottenimento di più liquidità, esiste l’opzione del mutuo consolidamento debiti, la soluzione attuata da vari istituti per andare incontro alle necessità di chi desidera cambiare mutuo e allo stesso tempo ha l’esigenza di ottenere una somma di denaro aggiuntiva con lo scopo di chiudere altri debiti pregressi o disporre di una liquidità sul proprio conto corrente per altre necessità.

In conclusione

La convenienza di questo tipo di operazione finanziaria dipende dalla reale necessità di ottenere denaro liquido, e cosa molto importante, dalla somma che si intende richiedere.

Ad esempio, se si avesse bisogno di una cifra extra di 10.000 euro, l’opzione della sostituzione del mutuo potrebbe essere piuttosto sconveniente, considerando i costi di accensione della nuova pratica.

Se invece la somma di cui si necessita fosse superiore, per esempio pari a 40.000-50.000 euro, la soluzione della surroga più liquidità potrebbe essere valida, in particolare se si trovasse il mutuo alle migliori condizioni di tasso.

Per valutare quale sia la soluzione più vantaggiosa, si possono valutare due strade. La prima consiste nell’avvalersi di un mediatore creditizio che saprà consigliare la banca ideale, mentre la seconda, nel caso ci si volesse muovere in autonomia, è quella di chiedere vari preventivi a più banche. A quel punto bisognerà valutare, tramite un attento confronto delle offerte e calcoli sul pagamento totale degli interessi, quale opzione sia la più adatta alle proprie esigenze tra il prestito personale relativo alla somma di cui si necessità e il mutuo totale comprensivo di liquidità.

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