Come comprare casa senza soldi (o quasi)

Il mutuo 100% non è l’unica soluzione per chi desidera comprare casa senza soldi. Vediamo quali sono le alternative.

Comprare casa è il sogno di tante persone. Ma a causa delle condizioni restrittive di molte famiglie, che non hanno sufficienti somme di denaro da utilizzare come anticipo per l’acquisto dell’immobile, questa aspirazione diventa spesso irrealizzabile.

Sono soprattutto le giovani coppie e gli under 30 ad essere i più penalizzati. Molto spesso, la mancanza di un lavoro stabile non ha permesso a queste categorie di persone di risparmiare abbastanza soldi per far fronte alle spese accessorie tipiche della compravendita e all’anticipo iniziale, che solitamente deve essere pari almeno pari al 20% del costo del bene.

Infatti, per accedere ad un mutuo, la maggioranza delle banche concede solitamente una somma non superiore all’80% del valore dell’immobile e pertanto, chi non ha una certa liquidità farà fatica ad acquistare la sua prima casa. In questa guida affronteremo il problema di chi ha bisogno di un mutuo 100% e analizzeremo le soluzioni alternative per poter comprare un immobile senza soldi, o quasi.

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Come anticipato, per quanto riguarda la concessione di mutui, quasi tutte le banche applicano la regola dell’80/20. A fronte di un impegno economico da parte dell’acquirente, che anticipa almeno il 20% dell’acquisto dell’immobile, la banca si rende disponibile a finanziare la cifra mancante tramite mutuo ipotecario. Il motivo per cui gli istituti non concedono di norma una somma superiore all’80% del valore dell’immobile è legata al fatto che non si possono permettere un rischio finanziario qualora il mutuatario non dovesse pagare il prestito. Infatti, in caso di insolvenza, la banca si troverebbe un immobile da rivendere senza recuperare le somme investite o addirittura ci rimetterebbe economicamente, considerando che l’eventuale messa in asta dell’immobile richiederebbe un forte abbassamento del valore del bene e innumerevoli costi e interessi che l’istituto dovrebbe sostenere.

Tuttavia, alcuni istituti di credito concedono mutui fino al 90 o al 95% dell’LTC (Loan to cost), ovvero la percentuale di mutuo rispetto al costo dell’immobile. Il mutuo 100% viene proposto sempre con minor frequenza dalle banche. In certi periodi dell’anno sono previste delle promozioni dedicate soprattutto alle giovani coppie che hanno bisogno di essere finanziate per l’intero importo di mutuo. Oggi, Intesa SanPaolo propone, con le dovute tutele assicurative, un mutuo del 100% al tasso del 2,30%. Monte Paschi di Siena, tramite il Fondo Consap, offre, fino ad esaurimento delle disponibilità, il mutuo totale ad un tasso di poco superiore al 2%. Tassi di interesse più alti rispetto a chi chiede un LTV (Loan to value) inferiore all’80%, ma comunque a condizioni favorevoli visto il periodo storico dei tassi attuali.

Oltre al mutuo 100% è possibile ricorrere anche ad altri strumenti finanziari, ancora poco conosciuti da chi ha intenzione di comprare un immobile senza anticipo, o semplicemente poco pubblicizzati dagli stessi istituti di credito.

Vediamo come è possibile acquistare casa senza soldi, o quasi.

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Fondo di Garanzia Prima Casa

Ne abbiamo parlato poco fa: la garanzia statale tramite il Fondo gestito da Consap è valida per i mutui fino a 250.000 euro richiesti in via prioritaria da giovani coppie o da famiglie monogenitoriali, e da lavoratori precari o atipici e da tutte le altre categorie in via non prioritaria. Inoltre, il Fondo aiuta in maniera specifica coloro che hanno la necessità di ottenere l’intero importo del prezzo della prima casa. In pratica, il Fondo interviene con una garanzia per il 50% del valore del mutuo tutelando la banca che concede il mutuo. Il Fondo Consap viene rinnovato di anno in anno dal Governo. Per il 2020 non si conosce ancora nessun dettaglio se verrà prorogato.

Rent to buy

Letteralmente «affitto per comprare», o più comunemente tradotto dall’inglese in «affitto con riscatto», è la soluzione adatta a chi ha intenzione di acquistare un determinato immobile ma in quel momento non ha le disponibilità economiche e non vuole farsi scappare l’affare. D’accordo con il venditore, il rent to buy è un contratto che prevede che il potenziale acquirente, in una prima fase (che può durare da 12 mesi a 10 anni), inizi a pagare un canone di affitto, a cui farà seguito l’impegno di saldare il prezzo stabilito o in alternativa di lasciare libero l’immobile. In genere, il canone prevede una quota di puro affitto a fondo perduto e un’altra quota di anticipo sul futuro acquisto dell’immobile. L’ideale, per la parte acquirente, sarebbe arrivare al termine del periodo di locazione nella condizione di aver anticipato almeno il 20% in modo tale che sarà presumibilmente più facile accedere ad un mutuo tradizionale.

Leasing immobiliare

Dal 2016, anche per i privati è possibile accedere al leasing immobiliare per i beni residenziali, ed in particolare per l’acquisto della prima casa. Questa formula permette di entrare immediatamente in possesso dell’abitazione senza essere proprietari. Sarà la banca che concederà il leasing ad acquistare l’immobile per conto del futuro acquirente, che si impegnerà a ricomprarlo a sua volta prima della fine del contratto. Si tratta dello stesso procedimento del leasing delle automobili da parte delle aziende. Anche per quanto riguarda il leasing residenziale, si inizia a pagare all’istituto di credito un canone mensile per un periodo concordato e al termine del contratto di locazione sarò prevista una maxi rata finale, rimborsata la quale si diventerà effettivamente pieni proprietari dell’immobile. Per il leasing immobiliare sono previste agevolazioni fiscali per gli under 35.

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Estensione dell’ipoteca

Le banche che per politica commerciale interna non possono intervenire a finanziare un mutuo superiore all’80%, possono, in certi casi, chiedere al potenziale mutuatario se esiste la possibilità di introdurre a garanzia del mutuo, oltre all’immobile che si sta acquistando, anche un altro bene, come ad esempio un immobile di proprietà di un familiare, in modo che venga estesa l’ipoteca, garantendo alla banca un maggior valore immobiliare e tutelandola maggiormente in caso di mancato pagamento del mutuo. In questo caso, con l’estensione dell’ipoteca, molti istituti di credito possono procedere con l’erogazione del mutuo fino al 100% del prezzo del nuovo immobile. Sul secondo bene offerto in garanzia non devono esserci ipoteche in corso.

Mutuo di liquidità su altro immobile

Come per la soluzione dell’estensione della garanzia ipotecaria, anche il mutuo liquidità può essere concesso solo su un immobile libero da ipoteche. In particolare, chi ha un bene, a fronte di un’ipoteca a favore della banca che eroga il prestito, può chiedere una liquidità per ristrutturare lo stesso immobile, oppure, in certi casi, ottenere una liquidità pura per far fronte a spese personali. In quest’ultimo caso, tale somma, nei limiti di importo che solitamente non supera il 60% del valore dell’immobile, potrebbe essere utilizzata per assicurarsi l’acquisto di un secondo immobile, che abbia naturalmente un valore inferiore al primo. Ad esempio, se l’immobile da ipotecare, anche di proprietà dei genitori del richiedente, avesse un valore di 200.000 euro, alcune banche potrebbero concedere un liquidità fino a 120.000 euro, cifra che potrebbe essere sufficiente per l’acquisto di un altro immobile.

Quando in generale si parla di mutuo 100%, o acquisto casa senza soldi, bisogna considerare che non anticipare alcun euro è una pura utopia. Infatti, oltre al prezzo dell’immobile, chi acquista un’abitazione ha una serie di spese da affrontare. Pensiamo in particolare alle imposte sull’acquisto (Iva o imposta di registro), all’onorario del notaio, alle spese dell’eventuale agenzia immobiliare e i costi della banca, tra cui l’istruttoria, la perizia, oltre all’eventuale provvigione del mediatore creditizio.

In conclusione

La regola di comprare casa senza soldi è valida perché consentita da vari strumenti finanziari che abbiamo visto, ma non sempre questa è la soluzione migliore. Il motivo principale per cui non conviene è perché i tassi di interesse applicati dalla banca sono più alti rispetto al tradizionale mutuo acquisto al di sotto dell’80% di LTV. Dall’altro lato, si può sostenere che il mutuo totale sia vantaggioso per chi desidera comprare un immobile e non vuole più rimandare la decisione. Come abbiamo visto, le soluzioni ci sono, l’importante è scegliere quella che fa al caso nostro.

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