Quanto scenderà la rata del mutuo?

Quanto scenderà la rata del mutuo nei prossimi mesi? Con ogni probabilità, alla riunione di giovedì 11 settembre, la Banca centrale europea non toccherà i tassi di interesse. Dopo 8 sforbiciate da dicembre 2023 a oggi, la Bce ha fermato il ciclo dei tagli a luglio, ma oggi la rata di un mutuo medio a tasso variabile è già scesa di oltre 150 euro.

Ma se davvero arriveranno altri tagli entro fine anno, quanto potrà calare ancora la rata mensile? E conviene bloccare subito un tasso fisso oppure continuare a scommettere sul variabile?

Il tema non è accademico, perché dietro quei 15-20 euro in meno al mese ci sono bilanci familiari che respirano, giovani coppie che decidono se comprare casa oggi o aspettare, investitori immobiliari che fiutano l’occasione. A settembre 2025, le migliori offerte sul mercato fotografano un mondo in cui i mutui variabili sono tornati più leggeri dei fissi, ma con quest’ultimi che viaggiano su livelli storicamente bassi e stabili. Un bivio che costringe a guardare oltre l’immediato, perché la vera partita si gioca non nei prossimi tre mesi, ma nei prossimi anni.

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Mutui variabili, la discesa è già iniziata

Guardando ai numeri, la parabola è evidente. Da dicembre 2023, quando un mutuo da 126.000 euro a 25 anni viaggiava su rate da 752 euro, siamo passati ai 601 euro di giugno 2025. In pratica, una famiglia ha già guadagnato un margine di quasi 150 euro al mese, che su base annua fa oltre 1.700 euro di risparmio. E la partita non è finita, perché se davvero i tassi Bce scenderanno ancora fino all’1,5-1,75 per cento, il conto potrebbe alleggerirsi ulteriormente. Non sono cifre da capogiro, ma abbastanza per pagare le bollette di un trimestre o per accumulare un piccolo gruzzolo da destinare a spese extra.

Il rovescio della medaglia è che la discesa non è immediata. I tassi Bce impiegano settimane per riflettersi sugli indici Euribor e quindi sulle rate. E soprattutto, il beneficio è più marcato su mutui lunghi, a 20-30 anni, dove la quota interessi pesa di più. Chi ha durate brevi noterà un impatto meno vistoso. Ma il trend è chiaro: la rata del mutuo variabile scende nonostante i tassi fermi da giugno. Anche se a settembre non ci saranno nuove sforbiciate, il variabile resta un’opzione concreta per chi scommette su tassi in discesa, almeno ancora per qualche mese.

Dunque a settembre, la rata del muto variabile è più bassa di circa 30 euro rispetto a giugno, nonostante i tassi siano rimasti fermi. Un equivoco frequente è pensare che il giorno dopo un taglio BCE la rata del mutuo variabile cali magicamente. In realtà, il meccanismo funziona con un ritardo. Le banche aggiornano i mutui in base agli indici Euribor, che recepiscono i movimenti della Bce con diverse settimane di distanza.

Per esempio, a settembre ci sono offerte sul mercato ancora più convenienti per chi apre il mutuo oggi:

La rata scenderà ancora? Secondo alcuni economisti, la fase di tagli dei tassi di interesse da parte della Bce è giunta al capolinea, ma il variabile resta interessante per chi può sopportare un po’ di incertezza. Secondo i futures sugli Euribor, gli indici dovrebbero rimanere stabili fino a fine anno, dunque anche la rata del mutuo. Ma nel caso di nuovi tagli, il ribasso potrebbe essere maggiore.

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Fissi già ai minimi. Come scegliere il mutuo ora?

Se il variabile promette ancora qualche sconto, il fisso offre il lusso della certezza. Oggi un mutuo di 25 anni si può bloccare a condizioni che fino a un paio d’anni fa sarebbero sembrate fantascienza: Credit Agricole propone per immobili green un fisso al 2,65% con rata da 575 euro, Sella viaggia al 2,80% con rata a 585 euro, BNL si ferma al 2,70% con 578 euro al mese. Numeri che raccontano un’occasione rara, perché i mercati hanno già incorporato le attese di ulteriori tagli Bce. Questo significa che difficilmente vedremo scendere i fissi in modo significativo.

Qui entra in gioco la prospettiva. Per chi vuole proteggersi da eventuali rialzi futuri – e gli analisti non escludono un’inversione nel 2026 – il fisso oggi è una polizza di lungo termine a un prezzo conveniente. Per chi invece ragiona sul breve e vuole massimizzare il risparmio immediato, il variabile resta più allettante. La verità è che non esiste una scelta giusta in assoluto. Occorre valutare anche altri aspetti.

Innanzitutto, non conta solo la Bce, ma anche il mercato. I mutui fissi si basano sulle aspettative, non solo sui tassi attuali. Se il mercato crede che i tassi scenderanno, i fissi scendono in anticipo. È quello che è già successo: chi accende un mutuo oggi trova fissi sotto il 3%, perché le banche hanno già scontato la fine del ciclo dei tagli. In altre parole, quando la Bce taglia, spesso il fisso ha già fatto la sua discesa.

C’è poi il tema della durata del mutuo. A parità di importo, un mutuo variabile a 10 anni e uno a 30 reagiscono in modo molto diverso a un taglio dei tassi. Nel primo caso, la quota capitale è dominante, quindi il taglio incide poco. Nel secondo, la quota interessi pesa di più, quindi la rata è molto più sensibile.

È il momento della surroga

Un modo per abbassare la rata del mutuo è optare per la surroga al tasso fisso. In pratica, chi ha acceso un mutuo negli anni più duri, quando i tassi erano alti e le rate sfioravano i massimi, oggi può trasferire il finanziamento in un’altra banca e rinegoziare condizioni più favorevoli, senza costi aggiuntivi. Dunque un beneficio retroattivo per chi sta pagando un mutuo acceso quando i tassi erano più alti.

A settembre 2025, per un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, si spunta una rata a tasso fisso di 622 euro (con Intesa Sanpaolo). Nel caso di immobili green, le rate partono da 580 euro.

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