Aumentare l’importo del mutuo, si può? Si, è possibile ma non è semplice (né gratuito) come si potrebbe credere. Ecco una guida completa su come cambiare alcune caratteristiche del proprio mutuo.
Se sei capitato su questo articolo è perché probabilmente stai cercando un modo per aumentare l’importo del mutuo. Solo in un secondo momento, infatti, ti sei reso conto che quanto ti è stato riconosciuto non è sufficiente per le spese che sei chiamato ad affrontare e quindi hai necessità di avere un mutuo d’importo più alto.
Se hai bisogno di una ulteriore liquidità e vorresti aumentare l’importo del capitale ottenuto con un mutuo, anziché chiedere un prestito, che rispetto al mutuo ha una durata inferiore e dunque anche un rateo maggiore, la soluzione migliore è quella di aggiungere l’importo necessario nel mutuo già stipulato. Resta da capire come - e se - questo è possibile.
Una soluzione c’è, ma non è detto che sia quella economicamente più vantaggiosa: vediamo perché.
Aumentare l’importo del mutuo con la surroga
La surroga del mutuo è quello strumento - riconosciuto dall’articolo 8 del decreto legge 7/2007 - che consente di passare semplicemente a un nuovo mutuo più conveniente. Con la surroga, infatti, si può cambiare banca così da “spostare” il mutuo presso un altro istituto di credito che offre delle condizioni più vantaggiose, come ad esempio un tasso d’interesse più basso.
Sono diversi i motivi per cui potrebbe essere conveniente procedere con la surroga del mutuo:
- per cambiare la durata del mutuo, ad esempio per allungarne il periodo di restituzione;
- per beneficiare appunto di un tasso d’interesse più vantaggioso, di percentuale più bassa;
- per cambiare tipologia di tasso d’interesse, passando dunque da fisso a variabile o viceversa;
- per avere delle condizioni più favorevoli rispetto a TAEG e spread.
Il tutto con il vantaggio di avere zero spese per il passaggio da una banca all’altra. Come stabilito dal Testo Unico Bancario all’articolo 120-quater, infatti, non è possibile per la vecchia banca applicare delle penali, né tanto meno la nuova può imporre spese o commissioni. La surroga, quindi. è pienamente a titolo gratuito.
Quando si parla di surroga, però, si commette spesso un errore: si crede, infatti, che oltre a poter cambiare durata e tasso d’interesse sia anche possibile modificare l’importo del mutuo così da aumentarlo. Non è assolutamente così: uno dei vincoli della surroga è proprio quello che il nuovo mutuo abbia un importo residuo pari a quello stipulato con la precedente banca di credito.
Se dunque avete stipulato un mutuo di 100.000,00€ e ne avete già restituiti 20.000,00€ (al netto degli interessi), la surroga può riguardare solo un importo pari a 80.000,00€, ossia il valore residuo.
Aumentare l’importo del mutuo con la sostituzione (o surroga più liquidità)
La surroga, dunque, non è la soluzione per aumentare l’importo del mutuo.
Semmai, questo è possibile con la sostituzione del mutuo, operazione con la quale con il nuovo credito si va a estinguere quello precedente ed eventualmente si può anche prevedere un importo aggiuntivo.
Alcuni istituti bancari, infatti, permettono di sostituire il mutuo in corso e chiedere una somma aggiuntiva con l’obiettivo di finanziare il mutuatario che ha una particolare esigenza di denaro. Cambiare alcune caratteristiche del proprio mutuo é dunque possibile, attraverso la rinegoziazione con la propria banca.
A differenza della surroga, l’operazione di sostituzione, conosciuta anche come surroga più liquidità, si può anche fare presso la stessa banca con la quale è stato stipulato il mutuo che si va a estinguere. Ma le differenze rispetto alla suddetta operazione sono anche economiche: con la sostituzione, infatti, ci sono dei costi da sostenere.
Anziché contrarre un solo mutuo, con la sostituzione più liquidità si dovranno sottoscrivere due contratti diversi.
Il primo contratto sarà la surroga vera e propria, il cui importo corrisponderà al debito residuo del precedente mutuo, mentre la seconda stipula riguarderà l’erogazione di un altro finanziamento, con la stessa durata e lo stesso tasso del primo mutuo e ottenuto grazie a una seconda ipoteca dell’immobile.
Sostituzione o surroga più liquidità: le spese da sostenere
Dal momento che viene cancellata la vecchia ipoteca, e nel contempo ne viene iscritta una nuova, bisognerà sostenere le spese notarili per la pratica. A carico del cliente, poi, ci saranno tutte le spese accessorie richieste per il mutuo, come le spese d’istruttoria, il costo della perizia e le spese assicurative. E non è da escludere che, qualora previste dal contratto, non ci siano penali da pagare per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo (negate invece nel caso della surroga).
E ancora: andrà pagata anche l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, ossia lo 0,25% di quanto erogato.
Il tutto, però, con il vantaggio di poter richiedere un importo del mutuo maggiore rispetto a quanto fatto la prima volta.
Inoltre, c’è un altro vantaggio: il tasso di interesse proposto dalla banca è più conveniente in quanto è lo stesso applicato per i mutui ipotecari, e in ogni caso più basso di un prestito personale o una cessione del quinto.
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Requisiti per richiedere l’aumento del mutuo
Allo stesso modo di quando si intende percorrere la strada della surroga, è necessario dimostrare alla nuova banca di possedere i giusti requisiti, tra cui la capacità di reddito che permetta di onorare la rata del nuovo mutuo e aver sempre pagato i debiti pregressi con le altre banche.
Esistono delle restrizioni. In particolare ci sono delle tempistiche da rispettare, che il più delle volte corrispondono a 12 mesi di rate pagate al precedente istituto di credito, così come sono previsti degli importi minimi, che variano da banca a banca e che riguardano i mutui con un debito residuo inferiore a 80.000 euro. Quest’ultimo requisito è per molti istituti di credito il valore minimo per considerare vantaggiosa o meno un’operazione dal punto di vista commerciale.
Infine, un’importante analisi da parte della banca che prenderà in esame la surroga più liquidità consiste nella valutazione dell’immobile. A tal proposito, l’importo di mutuo totale non dovrà superare il valore del 70-80% rispetto alla stima commerciale del bene ipotecato. Anche in questo caso, la percentuale dell’LTV (Loan to value) dipende dalla banca.
Sostituzione del mutuo: conviene?
Come abbiamo visto, la sostituzione più liquidità conviene se il tasso applicato è pari a quello di un mutuo ipotecario (oggi tra l’1 e il 2%) e dunque più conveniente di un prestito con un tasso del 6-7%.
Di contro, se analizziamo un altro punto di vista, quello relativo al pagamento degli interessi e dei costi, l’operazione del mutuo surroga più liquidità potrebbe non essere sempre la soluzione più conveniente, soprattutto quando è stata già pagata una parte consistente della quota di interessi del mutuo in corso.
Finanziando una nuova somma, infatti, si dovrà tenere conto che il nuovo calcolo della rata sarà sulla base del totale del prestito, con un probabile aumento degli interessi da restituire. Inoltre, è importante ricordare che la detrazione degli interessi passivi, quando sono previsti, come nel caso della prima casa, spetta solo sull’importo trasferito e non sulla parte di liquidità aggiuntiva.
La domanda sulla convenienza dell’aumento dell’importo del mutuo, dunque, non ha una risposta assoluta. La convenienza, dipende da quelle che sono le vostre priorità: ovvio che tra la surroga e la sostituzione la prima opzione è sempre la più conveniente, ma se avete necessità di aumentare l’importo del mutuo la seconda è la sola possibile.
Semmai potete valutare se per avere un importo aggiuntivo non è meglio chiedere un prestito per la somma che vi serve. Solitamente, infatti, più l’importo aggiuntivo di cui si ha bisogno è basso e meno conviene ricorrere all’opzione della surroga più liquidità (e piuttosto è meglio chiedere un prestito). Diversamente, se la somma è elevata, la sostituzione del mutuo potrebbe essere l’opzione migliore.
Per valutare quale sia la soluzione più vantaggiosa, si possono valutare due strade. La prima consiste nell’avvalersi di un mediatore creditizio che saprà consigliare la banca ideale, mentre la seconda, nel caso ci si volesse muovere in autonomia, è quella di chiedere vari preventivi a più banche.
A quel punto bisognerà valutare, tramite un attento confronto delle offerte e calcoli sul pagamento totale degli interessi, quale opzione sia la più adatta alle proprie esigenze tra il prestito personale relativo alla somma di cui si necessità e il mutuo totale comprensivo di liquidità.
Alternative alla sostituzione o surroga più liquidità
Abbiamo visto che chiedere una liquidità aggiuntiva oltre alla surroga è a tutti gli effetti una sostituzione del mutuo, che comporta dei costi per il mutuatario.
Tra le alternative alla sostituzione del debito già esistente e all’ottenimento di più liquidità, esiste - oltre al prestito - l’opzione del mutuo consolidamento debiti, la soluzione attuata da vari istituti per andare incontro alle necessità di chi desidera cambiare mutuo e allo stesso tempo ha l’esigenza di ottenere una somma di denaro aggiuntiva con lo scopo di chiudere altri debiti pregressi o disporre di una liquidità sul proprio conto corrente per altre necessità.
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