Crollo del settore immobiliare, perché l’Europa è ad alto rischio

Violetta Silvestri

15/04/2023

L’Europa a rischio per l’esplosione della bomba immobiliare: perché il settore, soprattutto commerciale, è in crisi e cosa può accadere a banche e stabilità finanziaria.

Crollo del settore immobiliare, perché l’Europa è ad alto rischio

Mercato immobiliare: c’è il rischio crollo e l’Europa trema per la bolla che può esplodere in un momento così fragile per la finanza globale.

Nello specifico, le preoccupazioni sono ai massimi livelli per la salute del mercato immobiliare commerciale europeo, con alcuni investitori che si chiedono se potrebbe essere il prossimo settore a implodere dopo la crisi bancaria del mese scorso.

L’allarme è stato lanciato anche dalla Bce, la quale ha avvisato di “chiari segni di vulnerabilità” nel settore immobiliare, citando “il calo della liquidità del mercato e le correzioni dei prezzi” come ragioni dell’incertezza.

Un’analisi di Cnbc ha spiegato perché l’Europa è ad alto rischio di un crollo del mercato immobiliare commerciale.

Perché il settore immobiliare può crollare in Europa

Ci sono diversi indizi che fanno intuire un pericolo esplosione del settore immobiliare in Europa secondo gli analisti.

I tassi di interesse più elevati hanno aumentato il costo dei prestiti e depresso le valutazioni nel settore immobiliare, che negli ultimi anni aveva invece regnato sovrano grazie ai bassi rendimenti obbligazionari.

Nel frattempo, il crollo a marzo della Silicon Valley Bank e il successivo salvataggio di emergenza del Credit Suisse hanno alimentato i timori di un cosiddetto doom loop, in cui una potenziale corsa agli sportelli potrebbe innescare una flessione del settore immobiliare.

Già a febbraio, i fondi europei investiti direttamente in questo settore hanno registrato deflussi di 172 milioni di sterline (215,4 milioni di dollari), secondo i dati di Morningstar Direct, in netto contrasto con gli afflussi di quasi 300 milioni di sterline registrati a gennaio.

Gli analisti di Citi ora vedono i titoli immobiliari europei in calo del 20%-40% tra il 2023 e il 2024 man mano che si manifesta l’impatto dei tassi di interesse più elevati. Nel peggiore dei casi, il settore immobiliare commerciale ad alto rischio potrebbe crollare del 50% entro il prossimo anno, ha affermato la banca.

“Qualcosa che non trascurerei è una crisi nel settore immobiliare, sia per i privati ​​che per gli immobili commerciali, dove assistiamo a una pressione al ribasso sia negli Stati Uniti che in Europa”, Pierre Gramegna, amministratore delegato del Meccanismo europeo di stabilità.

Immobili commerciali: la crisi è qui, anche in Europa

Il segmento degli uffici, una componente importante del mercato immobiliare commerciale, è emerso come centrale per i potenziali timori di una flessione dati i più ampi spostamenti verso modelli di lavoro a distanza o ibridi dalla pandemia in poi.

“Le persone sono preoccupate che il back-to-office non si sia realmente concretizzato”, ha sottolineato Ben Emons, strategist del gestore degli investimenti NewEdge Wealth. Ciò ha accresciuto i timori su quali banche potrebbero essere esposte se un’ondata di vendite forzate degli immobili dà il via a una spirale discendente.

Secondo Goldman Sachs, gli immobili commerciali rappresentano circa il 25% dei prestiti delle banche statunitensi, una cifra che sale fino al 65% tra le banche più piccole, al centro dei recenti fattori di stress. Ciò si confronta con circa il 9% tra le banche europee.

Capital Economics il mese scorso ha aumentato le sue previsioni per una correzione del settore immobiliare della zona euro al ribasso di un range tra il 12% e il 20%, con gli uffici che dovrebbero avere la peggio.

“Vediamo questa difficoltà finanziaria, o qualunque cosa tu voglia etichettarla, come un catalizzatore per un aggiustamento di valore più profondo di quanto ci aspettassimo in precedenza”, ha affermato in un recente webinar Kiran Raichura, vice capo economista immobiliare di Capital Economics.

Pere Vinolas Serra, amministratore delegato della società immobiliare spagnola Inmobiliaria Colonial e presidente della European Public Real Estate Association, ha però affermato che la situazione in Europa sembra paradossalmente forte.

Alla fine del 2022, secondo il consulente immobiliare JLL, i tassi di uffici vacanti in Europa si attestavano intorno al 7%, ben al di sotto del 19% negli Stati Uniti. All’interno del portafoglio di Inmobiliaria Colonial, Vinolas ha affermato che gli attuali tassi di sfitto sono ancora più bassi, allo 0,2% a Parigi e al 5% a Madrid.

“Fondamentalmente, riteniamo che qualsiasi contagio da banche statunitensi o CRE (immobili commerciali) statunitensi sui pari europei non sia giustificato, date le diverse dinamiche settoriali”, hanno affermato gli analisti di JPMorgan.

Tutte le incertezze sull’immobiliare europeo

Secondo gli analisti, permangono comunque incertezze nel settore immobiliare commerciale europeo e l’attenzione alle prossime dinamiche deve essere molto alta.

Particolarmente preoccupante è la concentrazione dei finanziamenti da prestatori non bancari - o le cosiddette banche ombra - che hanno colmato il rallentamento sulla scia di una regolamentazione più rigorosa sulle banche tradizionali, ha affermato Matthew Pointon, economista immobiliare senior presso Capital Economics.

Prima della crisi finanziaria globale, le banche tradizionali europee offrivano prestiti pari all′80% del valore di un edificio. Oggi raramente superano il 60%.

“Si sa molto meno di queste [banche ombra] e, ad esempio, potrebbero essere più vulnerabili all’aumento dei tassi di interesse. Quindi questa è un’incognita che potrebbe creare turbolenze”, ha detto Pointon.

Nel frattempo, gli standard di efficienza energetica dell’Ue e del Regno Unito in arrivo richiederanno investimenti significativi, in particolare negli edifici più vecchi, e potrebbero vedere alcuni proprietari di immobili subire ulteriori pressioni nei prossimi anni.

“Penso che la sfida sarà per chi ha un edificio che deve adattare alle nuove esigenze. A quel livello - che è una grande quantità, tra l’altro - potrebbe esserci un enorme impatto ma anche enormi opportunità”, ha detto Vinolas.

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