Cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto, le migliori soluzioni per difendersi

Ecco cosa può fare il proprietario per difendersi quando l’inquilino non paga l’affitto, cosa conviene a seconda dei casi e cosa evitare.

Trovarsi con un inquilino che non paga più l’affitto è un disagio enorme. Per quanto si possa mostrare comprensione per le difficoltà economiche del conduttore, anche il mancato pagamento del canone comporta delle perdite per il proprietario. Non è facile, ma la legge prevede dei rimedi per queste situazioni, utili a liberare l’immobile per affittarlo a un altro soggetto e/o a recuperare l’indebito. Il locatore dovrebbe seguire alcuni passaggi specifici per riuscire in questo intento, idealmente ottenendo sia il saldo del debito che una rendita regolare, evitando soprattutto di passare dalla parte del torto. La fretta può far commettere dei gravi errori in queste situazioni, perciò è importante sapere come agire nel modo più utile, anche chiarendo le novità legislative.

1) Parlare con l’inquilino

Non è un passaggio obbligatorio per legge, ma parlare con l’inquilino per sapere cosa sta accadendo è spesso una strategia efficace. Capire a cos’è dovuto il ritardo nel pagamento e quali sono le possibilità di rientro è più utile dell’attacco immediato, se però è possibile gestire la situazione senza diventare partecipi di uno stratagemma per rimandare lo sfratto e non pagare. Trovare un compromesso per saldare il debito, con scadenze realistiche ma utili, è sensato soltanto se le parti agiscono in buona fede. Il conduttore potrebbe inoltre avere diritto a qualche aiuto pubblico per il pagamento del debito, come il Fondo per morosità incolpevole, quindi è quasi sempre meglio tentare di risolvere il problema bonariamente.

L’accordo sarebbe ottimale, ma per tutelarsi sarebbe anche opportuno non lasciare che passi troppo tempo senza effettive dimostrazioni di impegno nel pagamento. Nel caso in cui l’inquilino stesso fosse trasparente nella comunicazione dell’impossibilità di pagare si potrebbe inoltre optare per una più rapida risoluzione consensuale del contratto, concordando tempi e pagamenti. A tal proposito, si ricorda che la legge prevede un termine di tolleranza di 20 giorni per il canone mensile, quindi è sensato agire in questo arco di tempo. Se questa strada non funziona o non è praticabile bisogna necessariamente passare alla diffida.

2) La diffida

Neanche la diffida è un passaggio richiesto, ma è sempre preferibile, non soltanto riguardo alle probabilità di risoluzione ma come strumento nell’eventuale causa. Scaduti i 20 giorni e salvo diverso accordo formalizzato tra le parti, bisognerà quindi inviare all’inquilino intestatario del contratto di locazione un’intimazione di pagamento. Sarà sufficiente segnalare il ritardo, l’importo e fornire una scadenza massima per il saldo di almeno 5 giorni. Per inviare la diffida sarà possibile utilizzare la classica raccomandata a/r ma anche, se entrambe le parti ne sono fornite, la pec.

Il conduttore potrebbe quindi saldare il debito o proporre un accordo, in genere versando almeno una parte del dovuto, oltre all’eventuale altro canone maturato. Considerando che la diffida non è obbligatoria, il locatore non è tenuto ad accettare il compromesso proposto, ma ha spesso interesse nel farlo, sempre che appunto vi sia un concreto e apprezzabile impegno. Se il contratto d’affitto lo prevede ed entro i limiti dello stesso, è inoltre utile rivolgersi al garante per il mancato adempimento.

3) Lo sfratto per morosità

Senza pagamento o accordi non resta che avviare la procedura di sfratto, di cui dovrà occuparsi un avvocato, a cui fornire il contratto d’affitto. Soltanto da questo momento il proprietario sarà esonerato dalla tassazione sui canoni, quindi è bene non perdere tempo. Verrà quindi fissata un’udienza per la convalida dello sfratto, fino alla quale l’inquilino potrà comunque saldare il debito e mantenere attivo il contratto. Altrimenti, potrà ricevere dal giudice la posticipazione della convalida di sfratto con un termine di grazia di 90 o 120 giorni, se è in possesso dei requisiti. Se neanche entro questo termine avrà pagato oppure il termine non è stato concesso, saranno emessi il provvedimento di sfratto, con la data entro cui lasciare l’immobile, e il decreto ingiuntivo per il pagamento del debito pregresso, degli interessi e delle spese legali.

4) L’esecuzione forzata

Se l’inquilino non rispetta i provvedimenti del giudice il proprietario di casa deve rivolgersi nuovamente all’avvocato per l’esecuzione forzata degli stessi. Lo sfratto sarà gestito dall’ufficiale giudiziario, anche con l’ausilio della forza pubblica dopo un primo tentativo fallimentare. Il decreto ingiuntivo relativo ai canoni non pagati permetterà invece di pignorare i beni del debitore, pretendendo così il pagamento oppure vendendo gli stessi per trattenere quanto spettante. I tempi possono dilatarsi in media fino a 12 mesi circa, anche se tutto dipende dalla situazione specifica, senza nessuna speranza nel nuovo Piano salva casa, che interviene sugli sfratti per finita locazione, né nel Ddl sicurezza che riguarda l’occupazione abusiva.

In mancanza di un contratto d’affitto registrato, invece, bisogna opporre una lunghissima causa di occupazione senza titolo, mentre aumenteranno le spese per la tardiva registrazione. Compiendo quest’ultima subito, con le annesse penali, sarà invece possibile accedere alla procedura di sfratto indicata. Non è in ogni caso possibile velocizzare alcunché affidandosi al procedimento penale, come molti tentano, perché l’inquilino non commette reati in genere, a meno che non usi violenza, minacce e atti persecutori e la questione attiene comunque a un profilo diverso.

A cosa fare attenzione

Indipendentemente da tutto, è bene che il proprietario eviti di appropriarsi forzatamente del bene, cacciando l’inquilino con la violenza o cambiando la serratura in sua assenza per esempio, perché commetterebbe un reato. È inoltre bene sapere che eventuali debiti verso l’inquilino o colpe del proprietario non pregiudicano lo sfratto per morosità e la riscossione del debito, per quanto ovviamente sarebbe utile trovare un accordo in merito ed evitare una doppia causa. Infine si ricorda che raramente, ma accade, il conduttore è legittimato a non pagare. Accade quando la casa è inagibile, senza che ciò fosse stato manifestato all’inquilino, tanto da non poter essere utilizzata.

La locazione commerciale

Se si tratta di una locazione commerciale la procedura è pressoché analoga, ma:

non c’è un termine di tolleranza, è il giudice a calcolare la gravità dell’inadempimento per ogni caso specifico;
non può essere previsto un termine di grazia.

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