Il Piano casa approvato in Cdm introduce nuove regole sugli sfratti con contratto d’affitto scaduto, con più tutele per i proprietari e limiti stringenti per gli inquilini. Ecco cosa c’è da sapere.
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Il disegno di legge approvato giovedì 30 aprile 2026 dal Consiglio dei ministri definisce il Piano casa con cui il governo Meloni vuole riscrivere le regole sugli sfratti e rispondere a un problema sempre più diffuso tra i proprietari. Nonostante le numerose modifiche e le riforme intervenute negli anni, attualmente un proprietario può fare molta fatica e attendere tantissimo tempo per riuscire a riappropriarsi dell’immobile quando il contratto è scaduto e l’inquilino non intende lasciare l’immobile.
Le ultime novità sul punto riguardano infatti le cessazioni del contratto di locazione per morosità, che non rappresentano la tematica protagonista del nuovo Piano casa, sebbene non siano trascurate. Ad oggi quando un inquilino non è moroso, ma sarebbe tenuto a lasciare la casa per la scadenza del contratto d’affitto, naturale o dovuta all’intervento dell’una o dell’altra parte, prima di liberare davvero l’immobile possono passare svariati mesi. Nel frattempo, i proprietari subiscono enormi disagi e spesso sono ingiustamente privati di un’importante fonte di sostentamento. Ma ecco cosa potrebbe cambiare.
Nuove regole per gli sfratti con contratto d’affitto scaduto
Come anticipato, oggi recuperare l’immobile occupato da un ex inquilino dopo la scadenza del contratto è un percorso lungo e tortuoso, oltre che dispendioso. Il Piano casa introduce quindi un’ingiunzione di rilascio, uno strumento analogo all’ingiunzione di pagamento, che può essere richiesta senza necessità dell’udienza giudiziale di convalida, accorciando i tempi della procedura.
L’ingiunzione può essere richiesta preventivamente, così che arrivi entro 15 giorni dalla scadenza del contratto d’affitto, oppure successivamente. In ogni caso, l’ingiunzione di rilascio impone all’ex inquilino di riconsegnare la casa al proprietario entro un termine massimo compreso tra 30 e 60 giorni, tenendo comunque conto delle situazioni specifiche.
I diritti dei conduttori sono comunque rispettati, perché possono opporsi e sospendere l’ingiunzione, ma soltanto dando prova di avere cause di eccezione fondate. Per incentivare ulteriormente il rispetto del termine massimo di rilascio, inoltre, il locatore può chiedere al giudice l’applicazione di una sanzione corrispondente all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo.
Più severità anche negli sfratti per morosità
La medesima sanzione introdotta per ottenere il rilascio dell’immobile entro le scadenze previste viene prevista anche per gli sfratti dovuti alla morosità degli inquilini, sempre nella misura dell’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo. Il Piano casa prevede inoltre una riduzione delle possibilità concesse agli inquilini morosi per sanare il debito, che passano da 3 a 2 nell’arco di un periodo di 4 anni, oltre a ridurre i tempi concedibili dal giudice per il pagamento spontaneo del debito (arrivando quindi a 45 giorni, elevabili a 60 esclusivamente nei casi più gravi).
Non si scappa più dagli sfratti
Le nuove regole inserite nel Piano casa sono frutto do una linea particolarmente dura, concepita per tutelare i proprietari immobiliari dalle violazioni e dalle complessità che in questi anni sono state riscontrate. Ecco perché, pur riconoscendo sempre agli inquilini la possibilità di contestare i procedimenti, non invano per perdere tempo ma con le debite prove di fondatezza, gli sfratti diventano assai difficili da evitare.
Naturalmente, restano le tutele doverose nei confronti dei cittadini più fragili, bilanciate con gli interessi pubblici. L’esecuzione dello sfratto può essere differita dall’ufficiale giudiziario, ma una sola volta e per un massimo di 180 giorni, se l’esecutato ha più di 75 anni, una malattia terminale o una disabilità grave. Oltretutto, il Piano casa permette ai proprietari di agire subito anche contro gli inquilini irreperibili, consentendo il proseguimento dell’iter di sfratto senza alcuna interruzione o ritardo, sempre che poi l’interessato non possa dimostrare univocamente di non aver ricevuto le notifiche.
Queste ultime, quanto meno nella prima fase, dovrebbero inoltre essere semplificate attraverso la digitalizzazione. Il Piano casa introduce infatti la possibilità per conduttore e locatore di utilizzare domicili digitali per le comunicazioni sul contratto d’affitto, eliminando ogni fraintendimento reale o presunto. Bisogna inoltre sapere che il Piano casa consentirà di avviare l’esecuzione forzata immediatamente contro le occupazioni abusive, soltanto mostrando l’atto di proprietà, a meno che inizialmente l’occupante avesse un titolo per la detenzione dell’immobile (come appunto l’inquilino con contratto scaduto).
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