Come funzionano le aste giudiziarie e cosa si deve fare per acquistare una casa all’asta? Tra vantaggi, rischi e costi, ecco quando conviene e come muoversi.
Comprare casa all’asta può permetterti di risparmiare fino al 40% rispetto al valore di mercato dell’immobile. Infatti, chi si aggiudica un’abitazione tramite asta giudiziaria generalmente ottiene un prezzo inferiore di almeno il 20% rispetto a immobili simili nella stessa zona. Opportunità di risparmio che rappresenta uno dei principali vantaggi delle aste immobiliari, nonostante esistano anche alcuni rischi da considerare attentamente.
Oggi il processo di acquisto all’asta è diventato più accessibile grazie al Portale delle vendite pubbliche, che ti consente di partecipare in modalità telematica alle esecuzioni. Le aste giudiziarie si svolgono normalmente presso i tribunali, ma possono avvenire anche online attraverso piattaforme informatiche dedicate. Inoltre, se stai pensando di comprare una casa all’asta con mutuo, dovresti sapere che è possibile ottenere finanziamenti fino all’80% del prezzo di aggiudicazione.
Prima di procedere, tuttavia, è fondamentale conoscere tutti gli aspetti di questa modalità di acquisto. Nella nostra guida, quindi, cercheremo di analizzare nel dettaglio come funziona comprare casa all’asta, quali verifiche preliminari effettuare, i costi da sostenere, i potenziali rischi e come procedere se desideri acquistare una casa all’asta tramite mutuo. Comprare una casa all’asta offre vantaggi indiscutibili che spesso prevalgono sugli svantaggi, ma richiede una preparazione adeguata.
Cosa sapere prima di comprare casa all’asta
Prima di offrire denaro per un immobile all’asta, è essenziale effettuare diverse verifiche approfondite. Queste indagini preliminari ti permetteranno di evitare spiacevoli sorprese e valutare correttamente il tuo investimento.
Controllo della perizia e planimetrie catastali
La perizia è il documento fondamentale da esaminare prima di comprare casa all’asta. Redatta da un tecnico incaricato dal tribunale, rappresenta una fotografia dettagliata dell’immobile e contiene informazioni cruciali per la tua decisione d’acquisto. Al suo interno troverai:
- la descrizione completa dell’immobile e la sua identificazione catastale;
- la categoria catastale e la destinazione d’uso;
- i diritti di godimento venduti (piena proprietà, quota indivisa, nuda proprietà);
- la storia dei passaggi di proprietà;
- le eventuali fotografie e planimetrie.
È particolarmente importante verificare che i dati catastali riportati nella perizia corrispondano a quelli presenti nell’avviso di vendita. In caso contrario, potrebbe essere messo in vendita un immobile diverso da quello desiderato.
Verifica di abusi edilizi e sanabilità
Un aspetto determinante quando decidi di comprare una casa all’asta riguarda la regolarità edilizia e urbanistica. Nella perizia, il tecnico deve specificare:
- la conformità catastale: corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali;
- la conformità urbanistica: corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi rilasciati.
Se l’immobile presenta abusi edilizi, la perizia dovrebbe indicare se questi sono sanabili e i relativi costi. È importante sapere che, contrariamente a quanto si pensa comunemente, l’aggiudicazione di un immobile all’asta non comporta l’automatica eliminazione degli illeciti edilizi.
Tuttavia, per gli immobili con abusi sanabili, l’articolo 40 della Legge 47/1985 consente all’aggiudicatario di presentare domanda di sanatoria «entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile», purché le ragioni di credito siano di data anteriore all’entrata in vigore della legge stessa.
Stato di occupazione dell’immobile e diritti di terzi
Nella perizia viene specificato anche se l’immobile è libero o occupato e a che titolo. Questa informazione è fondamentale sia per il valore finale dell’immobile sia per le tempistiche necessarie per ottenere le chiavi della casa acquistata. Le situazioni più comuni sono:
- immobile occupato dal debitore esecutato;
- immobile occupato con regolare contratto di locazione;
- Immobile occupato da terzi senza contratto.
Prima di comprare casa all’asta, è consigliabile visitare personalmente l’immobile rivolgendosi al custode giudiziario, figura incaricata dal tribunale di gestire il bene pignorato fino all’aggiudicazione.
Spese condominiali arretrate e vincoli urbanistici
Quando si acquista una casa all’asta, è necessario considerare le spese condominiali arretrate. Secondo l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».
In particolare:
le spese condominiali ordinarie dell’anno in corso e dell’anno precedente sono a carico dell’acquirente;
le spese straordinarie arretrate, invece, restano responsabilità del vecchio proprietario.
L’importo esatto delle spese condominiali arretrate dovrebbe essere indicato nella perizia del tribunale. In caso contrario, puoi chiedere informazioni al delegato alla vendita.
Infine, verifica eventuali vincoli urbanistici, paesaggistici o ambientali che potrebbero limitare le operazioni di ristrutturazione e l’utilizzo dell’immobile dopo l’acquisto.
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Come funziona l’acquisto di una casa all’asta
Il processo di acquisto di un immobile all’asta presenta caratteristiche particolari rispetto alle compravendite tradizionali. Conoscere nel dettaglio questo meccanismo ti permetterà di avvicinarti con maggiore sicurezza a questa modalità di acquisto immobiliare.
Asta senza incanto vs con incanto
L’asta senza incanto rappresenta la modalità più diffusa e probabile per comprare casa all’asta. In questo tipo di vendita, presenti un’offerta in busta chiusa (o telematica) che deve essere almeno pari al 75% del prezzo base. Ad esempio, se la base d’asta è 100.000 €, potrai presentare un’offerta minima di 75.000 €.
Vanno sottolineati, però, alcuni aspetti fondamentali dell’asta senza incanto.
- Le offerte sono irrevocabili per 120 giorni e vincolanti.
- L’aggiudicazione è definitiva.
- In caso di unica offerta valida, l’immobile viene aggiudicato senza gara.
- Con più offerte valide, si procede a una gara al rilancio.
L’asta con incanto, invece, è diventata molto rara. Si svolge solo dopo un precedente esperimento senza incanto e quando il giudice ritiene possibile vendere l’immobile a un prezzo maggiorato del 50% rispetto al valore della perizia. In questa modalità, le offerte non sono vincolanti e l’aggiudicazione è inizialmente provvisoria: nei 10 giorni successivi, chiunque può presentare un’offerta maggiorata di almeno un quinto rispetto al prezzo più alto ottenuto.
Offerta telematica tramite Portale delle Vendite Pubbliche
Per partecipare a un’asta telematica, dovrai utilizzare il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP), accessibile all’indirizzo https://pvp.giustizia.it. Il processo prevede la compilazione di un modulo online con i tuoi dati e quelli dell’offerta.
Per la presentazione dell’offerta telematica hai due opzioni:
- utilizzo di una PEC identificativa dedicata alle vendite telematiche;
- utilizzo della tua PEC personale, con necessità di firmare digitalmente l’offerta.
Se non possiedi una PEC, puoi ricorrere a un presentatore d’offerta che utilizzerà la propria casella PEC e firma digitale. Al termine della procedura, riceverai via email un link per recuperare l’offerta criptata da inviare all’indirizzo PEC del Ministero.
Cauzione del 10% e tempistiche di pagamento
Per partecipare all’asta è necessario versare una cauzione, generalmente pari al 10% del prezzo offerto. In alcuni casi, può arrivare fino al 15% o 20%, secondo quanto stabilito dal giudice. Il versamento avviene principalmente tramite bonifico bancario, considerando che l’accredito può richiedere fino a 5 giorni lavorativi.
In caso di aggiudicazione, la cauzione viene trattenuta come acconto sul prezzo finale, mentre ai non aggiudicatari viene restituita rapidamente. Dovrai, quindi, versare il saldo entro un termine stabilito nell’avviso di vendita, solitamente compreso tra 60 e 120 giorni. Attenzione: se non completi il pagamento entro questo termine, perderai sia l’aggiudicazione che l’intera cauzione.
Decreto di trasferimento e cancellazione ipoteche
Dopo il pagamento integrale del prezzo di aggiudicazione, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento, documento fondamentale che:
- trasferisce formalmente la proprietà dell’immobile;
- ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche;
- elimina i sequestri conservativi.
Un aspetto particolarmente vantaggioso è che il decreto di trasferimento libera immediatamente l’immobile da tutti i gravami, senza necessità di attendere termini per eventuali opposizioni. Questo significa che acquisti una casa completamente «pulita» da vincoli giuridici preesistenti.
I costi di cancellazione delle ipoteche sono generalmente a carico dell’aggiudicatario e comprendono l’imposta ipotecaria (0,50% calcolata sul minor valore tra ammontare del credito e prezzo di aggiudicazione), la tassa ipotecaria (35 euro) e un bollo di 59 euro.
Costi da sostenere nell’acquisto all’asta
Uno degli aspetti più vantaggiosi nel comprare casa all’asta riguarda i costi complessivi, che risultano generalmente inferiori rispetto a quelli di una compravendita tradizionale. Tuttavia, è fondamentale conoscere nel dettaglio tutte le spese da affrontare per evitare sorprese.
Imposta di registro, ipotecaria e catastale
Quando ti aggiudichi un immobile all’asta, le imposte vengono calcolate sul prezzo di aggiudicazione anziché sul valore catastale.
Per la prima casa: imposta di registro al 2% del prezzo di aggiudicazione.
Per la seconda casa: imposta di registro al 9%.
Imposta ipotecaria e catastale: ciascuna fissata a 50 euro.
È importante sapere che puoi richiedere l’applicazione del sistema «prezzo-valore», che permette di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo di aggiudicazione, a condizione che l’acquisto sia effettuato da una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali. Questa possibilità è stata estesa anche alle vendite all’asta dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 6 del 15 gennaio 2014.
Compenso del delegato alla vendita
Il professionista delegato alla vendita dal tribunale ha diritto a un compenso che in parte grava sull’aggiudicatario. Questo compenso varia in base al valore dell’immobile:
- per immobili fino a 100.000 euro: 550 euro;
- per immobili tra 100.000 e 500.000 euro: 825 euro;
- per immobili oltre 500.000 euro: 1.100 euro.
A queste cifre vanno aggiunti il 4% per la cassa previdenziale e l’IVA se il professionista è tenuto a versarla. In ogni caso, la legge stabilisce che il compenso totale del delegato non può mai superare il 40% del prezzo di aggiudicazione.
Spese per eventuali sanatorie edilizie
Se l’immobile presenta abusi edilizi sanabili, dovrai sostenere i costi per regolarizzare la situazione. Indicativamente, per un abuso edilizio di entità non grave, i costi si aggirano intorno ai 2.500 euro, così suddivisi:
circa 1.500 euro per la redazione della pratica di sanatoria edilizia;
circa 1.000 euro a titolo di sanzione amministrativa.
Le domande di sanatoria vanno presentate entro 120 giorni dal decreto di trasferimento e possono richiedere l’uso di una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) o di una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) a seconda della tipologia di abuso.
Costi notarili in caso di mutuo
Uno dei vantaggi dell’acquisto all’asta è l’assenza di spese notarili per il trasferimento di proprietà, poiché questa funzione è svolta dal giudice dell’esecuzione. Tuttavia, in caso di richiesta di un mutuo, dovrai comunque sostenere le spese notarili per la stipula del contratto.
In questo caso, i costi comprendono:
- l’iscrizione ipotecaria;
- la tassa di archivio;
- le visure ipotecarie e catastali (circa 139 euro);
- l’onorario del notaio (variabile tra 1.000 e 2.000 euro).
Infatti, quando chiedi un mutuo per comprare una casa all’asta, la banca richiede che il contratto rivesta forma di atto pubblico, necessitando quindi dell’intervento di un notaio per l’erogazione delle somme e l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.
Quali sono i rischi dell’acquisto di una casa all’asta
Acquistare un immobile all’asta richiede attenzione ai rischi specifici che questa modalità di compravendita comporta. A differenza delle transazioni tradizionali, le vendite giudiziarie seguono regole particolari che possono nascondere insidie per gli acquirenti meno preparati.
Immobili con vizi occulti o non sanabili
Un aspetto cruciale nel comprare casa all’asta riguarda l’assenza di garanzie sui vizi dell’immobile. Secondo l’articolo 2922 del Codice Civile, nella vendita forzata non opera la garanzia per i vizi della cosa. Quindi, se dopo l’acquisto scopri difetti nell’immobile, non potrai chiedere né la risoluzione della vendita né la riduzione del prezzo.
Tuttavia, esiste un’importante eccezione: l’aliud pro alio, che si verifica quando l’immobile risulta radicalmente diverso da quello descritto negli atti o quando è totalmente inidoneo alla sua funzione economico-sociale. In questo caso, puoi richiedere la risoluzione della vendita entro 20 giorni dalla scoperta del vizio.
Questo rischio riduce mediamente il prezzo dell’immobile all’asta del 15% rispetto al mercato.
Presenza di inquilini con contratto opponibile
Prima di comprare una casa all’asta, verifica attentamente lo stato di occupazione. Se l’immobile è affittato con contratto regolarmente registrato prima della notifica del pignoramento, il contratto di locazione è opponibile all’aggiudicatario.
Ciò significa che dovrai rispettare la locazione fino alla sua naturale scadenza, con tre eccezioni:
- contratti registrati dopo la trascrizione del pignoramento;
- locazioni ultranovennali non trascritte (opponibili solo nel limite dei nove anni);
- contratti con canone inferiore di un terzo al giusto prezzo.
Perdita della cauzione in caso di mancato saldo
Se ti aggiudichi un immobile ma non completi il pagamento entro il termine stabilito (generalmente 60-120 giorni), subirai gravi conseguenze.
- Perderai l’intera cauzione versata, considerata come multa.
- Il giudice dichiarerà la tua decadenza dall’aggiudicazione.
- Se nella nuova asta l’immobile viene venduto a un prezzo inferiore, dovrai pagare la differenza.
Assenza di garanzie post-vendita
Nelle vendite all’asta, l’esclusione della garanzia per vizi riguarda tutte le fattispecie previste dagli articoli 1490-1497 del Codice Civile (vizi e mancanza di qualità promesse).
Per questo motivo, quando decidi di comprare casa all’asta con mutuo, è fondamentale affidarti a professionisti esperti che possano svolgere verifiche approfondite sull’immobile prima dell’aggiudicazione. Solo così potrai valutare correttamente se le condizioni dell’immobile, in relazione al prezzo scontato, rendono l’acquisto realmente conveniente.
Comprare casa all’asta con mutuo: come fare?
Se non disponi della liquidità necessaria per comprare casa all’asta, puoi richiedere un mutuo ipotecario specifico. Infatti, grazie a convenzioni tra banche e tribunali, ottenere un finanziamento per l’acquisto di immobili pignorati è diventato più semplice.
Pre-delibera bancaria e tempistiche
Per partecipare a un’asta con un mutuo, è fondamentale contattare la banca con largo anticipo. L’istruttoria richiede almeno 15 giorni prima della data dell’asta. Dopo aver esaminato la tua situazione reddituale e la documentazione dell’immobile (perizia, avviso di vendita), la banca rilascia una pre-delibera di mutuo, un documento che attesta la disponibilità a concederti il finanziamento in caso di aggiudicazione.
La pre-delibera ha generalmente una validità di 3-6 mesi, durante i quali puoi partecipare all’asta con la certezza che, in caso di successo, il finanziamento sarà disponibile. Se non ti aggiudichi l’immobile, la pre-delibera si risolve automaticamente senza alcun costo, tranne le spese di istruttoria.
Mutui convenzionati con i tribunali
Nel 2014, l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha sottoscritto con i tribunali italiani una convenzione che semplifica l’accesso al credito per gli acquirenti all’asta. Questa collaborazione permette la contestualità delle operazioni di stipula del mutuo e trasferimento dell’immobile.
Ogni tribunale ha un elenco di istituti bancari convenzionati, consultabile direttamente negli avvisi di vendita o sui siti ufficiali. Queste banche offrono condizioni agevolate per chi partecipa alle aste giudiziarie, con tempi di erogazione compatibili con le scadenze imposte dalla procedura esecutiva.
Copertura fino all’80% del prezzo di aggiudicazione
I mutui per aste immobiliari generalmente finanziano fino all’80% del valore di stima o del prezzo di aggiudicazione se inferiore. In alcuni casi, alcune banche possono arrivare a coprire il 100% del prezzo di aggiudicazione, purché questo non superi l’80% del valore accertato dalla perizia.
Pertanto, dovrai comunque disporre di un capitale iniziale per coprire la differenza tra l’importo finanziato e il prezzo totale, oltre alla cauzione del 10% richiesta per partecipare all’asta.
Stipula del mutuo contestuale al decreto di trasferimento
Un aspetto vantaggioso di questi mutui è la simultaneità delle operazioni finali. Il giorno stabilito, tutti i soggetti coinvolti (aggiudicatario, funzionario della banca, notaio e giudice) si riuniscono in tribunale per completare l’intera procedura.
- Firma del contratto di mutuo con assenso all’iscrizione dell’ipoteca.
- Erogazione diretta del finanziamento alla procedura esecutiva.
- Emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.
- Iscrizione dell’ipoteca a favore della banca.
Questo meccanismo garantisce che l’ipoteca iscritta sull’immobile sia di primo grado, nonostante l’esistenza di precedenti gravami che vengono cancellati contestualmente.
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