Puoi non pagare le rate del mutuo ed evitare che la tua casa vada all’asta?

Ilena D’Errico

31 Maggio 2024 - 22:23

Puoi non pagare le rate del mutuo ed evitare che la casa vada all’asta? C’è chi lo promette, ma non è così e anzi è molto rischioso. Ecco perché.

Puoi non pagare le rate del mutuo ed evitare che la tua casa vada all’asta?

In questi giorni sta spopolando sui social una sorta di trucco per non pagare le rate del mutuo ed evitare che la casa vada all’asta. Tralasciando i discutibili risvolti di questi stratagemmi, chiunque si accorge che è troppo bello per essere vero. Nel dettaglio, viene citata l’impossibilità del tribunale di modificare il mutuo cointestato tra i coniugi in seguito alla separazione, ma anche la questione dell’assegnazione della casa familiare e della sua opponibilità a terzi.

Questi principi, di per sé insindacabili, vengono però decontestualizzati per fornire al pubblico dei consigli fuorvianti. È un bel problema, perché al di là delle considerazioni morali di ognuno, chi dovesse decidere di seguire questa astuzia rischierebbe di trovarsi in situazioni davvero spiacevoli e con poco o niente da fare per risolvere la sua situazione. Facciamo chiarezza.

Puoi non pagare le rate del mutuo ed evitare che la casa vada all’asta?

In tanti cercano stratagemmi per non pagare le rate del mutuo ed evitare che la casa vada all’asta. Non tutti sono furbetti che cercano di eludere il pagamento dovuto, c’è anche chi si trova in effettiva difficoltà economica e prova disperatamente a salvare la casa in cui vive. In entrambi i casi, bisogna subito rassegnarsi al fatto che non esiste nessuna scappatoia facile. Senza dubbio, non c’è nessun trucco legale che vi permetta di evitare il pignoramento della casa pur non pagando le rate del mutuo. Ma andiamo con ordine.

Separazione e mutuo cointestato

Come anticipato - e come molti avranno già letto - questo genere di escamotage viene promesso basandosi su alcune dinamiche della separazione tra coniugi. Viene menzionato il fatto che in caso di mutuo cointestato il giudice non può cambiarne le condizioni, addossando a l’uno o all’altro coniuge. Questo è vero, perché anche in caso di separazione gli ex coniugi rimangono ugualmente tenuti al rispetto delle obbligazioni assunte. I cointestatari sono entrambi obbligati a pagare il mutuo a prescindere dai rapporti personali, così come non variano gli obblighi se uno dei coniugi è garante dell’altro.

Il giudice può però determinare dei doveri tra gli ex coniugi, per esempio disponendo che uno paghi di più, ma questo non ha nulla a che vedere con l’istituto di credito. La banca continua a poter richiedere il pagamento all’uno o all’altro, ma se uno degli intestatari ha diritto al rimborso in base alle condizioni della separazione può pretenderlo dall’ex coniuge.

A prescindere dalle condizioni della separazione, questo è il motivo per cui molti sono costretti a vendere l’immobile o a richiedere un accollo del mutuo.

Assegnazione della casa coniugale e pignoramento

Chiarito cosa succede al mutuo cointestato in caso di separazione possiamo arrivare al nocciolo spinoso della vicenda, ovvero cosa succede in caso di assegnazione della casa coniugale. Intanto, l’assegnazione non è una regola, ma avviene esclusivamente in presenza di figli minori e nell’interesse degli stessi. Il diritto è dei figli, anche se ne usufruisce il genitore collocatario che si occupa di loro.

L’assegnazione serve a rispondere alle esigenze di stabilità della prole, pertanto non ha nulla a che vedere con mutuo, affitto, proprietà o altro. Oltretutto, non necessariamente il genitore con diritto di abitazione è dispensato dal pagamento di un corrispettivo. Ciò dipende dalle sue condizioni economiche, da quelle dell’altro genitore e da quanto stabilito dal giudice riguardo all’eventuale mantenimento. Quest’ultimo, peraltro, potrebbe essere limitato ai figli e pertanto corrispondente solo in minima parte all’alloggio.

Insomma, è importante capire che l’assegnazione della casa familiare è un concetto distinto da quello di proprietà (che rimane invariata), avendo rilevanza nei rapporti tra i genitori più che verso l’esterno. Secondo la legge, però, l’assegnazione della casa familiare è opponibile a terzi e da qui nasce presumibilmente l’equivoco. Senza addentrarsi in tecnicismi sul tipo di diritto in questione, bisogna sapere che l’opponibilità può essere fatta valere nei confronti di terzi acquirenti.

Poniamo il caso che la casa sia di proprietà dell’ex marito ma assegnata all’ex moglie presso cui sono collocati i figli. L’ex marito resta legittimo proprietario e può quindi vendere l’immobile, ma non è autorizzato a privare madre e figli dell’abitazione. Ecco che l’assegnazione è opponibile al terzo acquirente, che sostanzialmente non può sfrattare il genitore e i figli. Lo stesso accade anche in caso di pignoramento dell’immobile nei confronti dell’acquirente, ammesso che non scadano nel frattempo i presupposti e comunque non oltre 9 anni dall’assegnazione (che per avere efficacia deve essere stata trascritta).

Non si blocca il pignoramento né la vendita del bene, semplicemente l’assegnatario può rimanervi nella migliore delle ipotesi per circa 9 anni, eventualmente corrispondendo un canone di locazione. Meglio che niente, si potrebbe pensare, ma purtroppo questo meccanismo non può essere applicato al mutuo e pensarlo è irrealistico.

Il diritto della banca di pignorare e vendere all’asta la casa sorge con l’ipoteca e, come spesso ribadito dalla Corte di Cassazione, se quest’ultima è anteriore all’assegnazione della casa prevale. Quando si parla di mutuo ipotecario, l’ipoteca nasce proprio con l’accensione del mutuo, che presumibilmente avviene prima della separazione (anche perché se fosse successivo mancherebbero presupposti per la sua concessione o comunque per l’assegnazione della casa).

In sintesi, se il pignoramento è dovuto al mancato pagamento delle rate del mutuo si può procedere all’esecuzione forzata, con conseguente sfratto del genitore assegnatario e dei figli. Questi ultimi potrebbero rivalersi sull’altro genitore, a seconda degli eventuali obblighi sanciti dal giudice in fase di separazione e divorzio, ma certo non possono pretendere di tenere l’immobile. Eventualmente l’assegnatario potrebbe riacquistarlo all’asta (senza alcuna priorità), ammesso che non sia anch’esso debitore.

Non pagare il mutuo con l’assegnazione della casa familiare

Anche nella remota ipotesi in cui si abbia un’ipoteca trascritta successivamente all’assegnazione il trucchetto citato è fallimentare. Intanto è davvero irrealistico, perché l’opponibilità dell’assegnazione si basa sulla sua trascrizione e con quest’ultima difficilmente viene concessa l’ipoteca, anche fosse per l’acquisto di un altro immobile.

Ciò detto, parlando utopisticamente, non avrebbe comunque senso affidarsi a stratagemmi del genere. Le condizioni citate non sono in alcun modo prevedibili, non sono sicure e non necessariamente avrebbero beneficio per chi non paga. In ogni caso, il debito resta (e spesso non viene ripagato nemmeno dalla vendita all’asta) con le relative conseguenze che seguono il debitore e non un immobile in particolare.

Ecco perché, in caso di possibilità bisogna pensare ad alternative efficaci come la vendita dell’immobile e all’accollo del mutuo, senza tralasciare di pretendere quando dovuto dall’ex coniuge, se ciò è stato stabilito dal giudice. L’importante è affidarsi a professionisti preparati in materia che sappiano consigliare al meglio nell’interesse di preservare il diritto dei minori a un’abitazione, piuttosto che rimedi fallaci per non pagare.

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