Surroga del mutuo: cos’è e come funziona

Con la surroga del mutuo puoi cambiare banca e ricevere condizioni migliori per il tuo mutuo, risparmiando anche considerevolmente. Significato e guida completa.

Surroga del mutuo: cos'è e come funziona

Se negli anni passati avete richiesto un mutuo a tasso fisso o variabile, ma vi siete accorti che il tipo di tasso o la banca in cui lo avete richiesto non sono convenienti per voi (o non lo sono più per via della discesa dei tassi), potete chiedere una surroga del mutuo.

La surroga mutuo permette di spostare il proprio mutuo in una banca differente, così da renderlo più conveniente. Inoltre, chiedendo una surroga e cambiando banca è possibile modificare il tasso e la durata del mutuo stipulato inizialmente purché l’importo rimanga lo stesso.

La surroga del mutuo è totalmente gratuita ed è stata introdotta dalla Legge Bersani nel 2007 per aiutare gli italiani ad approfittare di tassi di interesse migliori e risparmiare sul costo del finanziamento.

Detta anche portabilità del mutuo, scopriamo quando conviene la surroga mutuo, il suo significato e funzionamento per aiutare il risparmiatore a comprendere tutto ciò che c’è da sapere sulla surrogazione.

Surroga mutuo: significato

Il significato di surroga, o surrogazione, è definito dalla Legge italiana come il subingresso di una parte terza che prende su di sé i diritti che il creditore ha nei confronti del debitore.
Nel caso della surroga del mutuo, si intende un trasferimento del mutuo ipotecario aperto con una banca ad un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose per il cliente. Se, infatti, una banca offre un tasso di interesse molto vantaggioso o più basso di quelli che si è costretti a pagare alla banca con cui si è invece aperto il mutuo, tramite la surroga è possibile cambiare banca e trasferire il mutuo senza alcun costo.

A stabilirlo è la Legge 40 del 2007 voluta da Luigi Bersani, con l’obiettivo di sostenere e aiutare il risparmiatore ad evitare costi eccessivi.
Al momento della surroga del mutuo la banca A (quella con cui il risparmiatore ha aperto il mutuo) cede i suoi diritti ipotecari sull’immobile e il contratto del mutuo alla banca B (quella che offre delle condizioni migliori). La banca B salda il debito che il risparmiatore ha ancora con la banca A e stipula un nuovo contratto di mutuo ipotecario con il risparmiatore.

Ma questo processo è solo la conclusione: prima di fare ciò il risparmiatore deve informarsi e scovare la banca che offre le condizioni migliori, così da poter poi procede con la surroga del mutuo.

Surroga mutuo: la banca si può opporre?

Secondo quanto stabilito dalla Legge, la banca con cui so è aperto un mutuo ipotecario non può in alcun modo opporsi alla volontà del cliente di cambiare banca e approfittare di condizioni migliori, quindi non può opporsi alla surroga del mutuo. Attenzione: la banca non può neanche far pagare al cliente penali e commissioni per l’operazione. La surroga mutuo è gratuita.
Infatti, l’articolo 1202 del CC recita:

“Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.”

Surroga mutuo: requisiti

Secondo quanto stabilito dall’art. 1202 del Codice Civile, esistono dei requisiti necessari per poter richiedere ed effettuare una surroga del mutuo:

“La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

  • che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
  • che nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
  • che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.”

Per poter accedere ad un surroga del mutuo, dunque, è necessario che i relativi documenti possano vantare una data certa, che sia già stato specificato l’uso da parte del debitore della somma presa in prestito e che sia specificata la provenienza degli importi utilizzati per il pagamento all’interno della quietanza.

Inoltre, la Legge Bersani (L. 40/20017) aggiunge:

1. In caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l’esercizio della facoltà di cui all’articolo 1202 del codice civile.
2. Nell’ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L’annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.
3. È nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1. La nullità del patto non comporta la nullità del contratto.
4. La surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali. 4-bis. Nell’ipotesi di cui al comma 2 non si applicano l’imposta sostitutiva di cui all’articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, né le imposte indicate nell’articolo 15 del medesimo decreto.

Si specifica che:

  • il debitore può richiedere la surroga non solo del mutuo ma di un qualsiasi altro tipo di finanziamento ricevuto da una banca - non necessariamente deve essere un mutuo ipotecario.
  • la banca A, con la quale il debitore ha aperto originariamente il mutuo, può proporre al risparmiatore una rinegoziazione delle condizioni, che il cliente è libero di accettare o meno.

Surroga mutuo: come funziona? Tutti i passaggi

Come funziona il procedimento di surroga del mutuo? Riassumiamo tutti i passaggi necessari:

  1. il cliente (debitore) si informa, ricerca e sceglie una nuova banca che offre delle condizioni migliori sul mutuo
  2. il cliente si reca presso uno sportello della nuova banca nella quale vuole spostare il mutuo (poiché offre condizioni migliori) e fa richiesta di surroga. I moduli necessari sono disponibili direttamente nell’ufficio bancario
  3. la nuova banca valuta la richiesta ed eventualmente dà il via al trasferimento del mutuo
  4. la nuova banca contatta la banca originaria e comunica la volontà del cliente di procedere con una surroga mutuo
  5. la nuova banca richiede informazioni specifiche sul mutuo in oggetto, tra cui l’ammontare del debito residuo
  6. l’importo del debito residuo diventa l’intero ammontare del nuovo mutuo erogato dalla nuova banca al debitore, per il quale viene deciso un piano di rateizzazione
  7. la vecchia banca, che per legge non può opporsi alla surroga mutuo, concede il nullaosta
  8. il passaggio del mutuo dalla prima alla nuova banca deve avvenire entro 30 giorni
  9. ricevuto il nulla osta e il passaggio, la nuova banca dà il via alla surroga mutuo tramite un rogito notarile (a carico della banca stessa, e non del cliente)
  10. così diventa effettivo il trasferimento dei diritti ipotecari dell’immobile nel caso di mutuo ipotecario a vantaggio della nuova banca.

All’interno di questo processo di funzionamento e realizzazione della surroga mutuo, sono necessari i seguenti documenti:

  • documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca (copia autenticata)
  • nota di iscrizione ipotecaria (copia)
  • documento di identità e codice fiscale dell’intestatario (o intestatari) del mutuo (fotocopia)
  • documento dei garanti del mutuo, se presenti (fotocopia)
  • certificato di stato civile
  • documenti catastali dell’immobile, planimetrie e visure

Inoltre, saranno necessari i dati della nuova banca e del referente che segue l’operazione, insieme all’ammontare del debito residuo al giorno a cui ha luogo definitivamente il successo della surroga.

Surroga mutuo: quanto costa?

Come anticipato, la Legge prevede che la surroga mutuo sia completamente gratuita per il debitore. Tutti i costi burocratici, dal notaio a vari bolli ed eventuali perizie, sono tutti a carico della nuova banca. La nuova banca, per questo motivo, può valutare l’opportunità e decidere se accettare o meno la surroga del mutuo richiesta.
Infatti, se la vecchia banca non può rifiutarsi di concedere la surroga del mutuo, la nuova banca può valutare la convenienza e decidere o meno di accettare la volontà del debitore di trasferire il suo debito presso le proprie casse.

L’unico costo a carico del debitore è dato dai 35 euro a pagamento della tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari.

Surroga mutuo: vantaggi

Perché il debitore dovrebbe effettivamente optare per la surrogazione del suo mutuo?
Eccone alcuni vantaggi:

  • riduzione dell’importo della rata mensile
  • allungamento del termine del mutuo
  • il trasferimento del mutuo presso un’altra banca è gratuito
  • meno tassi di interesse

Surroga del mutuo: come capire se conviene

Dovete scegliere con attenzione quando e come surrogate il mutuo, poiché rischiate che nel caso in cui l’offerta non si riveli così vantaggiosa come credevate, non potrete più tornare indietro.

Per capire se è il momento giusto per la surroga del mutuo, basta seguire dei semplici consigli. Come prima cosa vi conviene non guardare singolarmente la durata e il tasso, poiché questi due elementi sono strettamente collegati. Infatti, non sempre allungare il mutuo di oltre trent’anni, cercando così di abbassare il tasso, è una condizione vantaggiosa.

Inoltre, se mancano pochi anni all’estinzione del mutuo non vi conviene chiedere la surroga, poiché solitamente le banche applicano dei tassi più alti al momento della stipula, per poi ridurli nel tempo.

Per capire se è conveniente richiedere la surroga del mutuo bisogna tener conto di altri fattori:

  • chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso deve controllare i valori raggiunti da spread e dall’IRS sul mercato;
  • chi ha un tasso a mutuo a tasso variabile deve tener conto di valori come l’EURIBOR e lo spread, che ne regolano l’entità.

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