Si può fare il mutuo sulla nuda proprietà? Cosa c’è da sapere

Chi è in cerca di casa può imbattersi in annunci per nuda proprietà, ma cos’è e si può ottenere un mutuo per nuda proprietà? Quali sono le condizioni e i limiti?

A rendere particolarmente attraente la nuda proprietà sono i prezzi bassi.
Fin da subito diciamo che ottenere un mutuo per l’acquisto della nuda proprietà di un immobile è possibile se si garantiscono alcuni punti essenziali a favore della banca che concede il prestito.

Il mutuo per nuda proprietà deve tenere in considerazione un importante vincolo, cioè l’usufrutto in favore del cedente che, di fatto vincola l’ipoteca che la banca iscrive sull’immobile.

Questa caratteristica, o questo vincolo, rende i mutui volti a finanziare l’acquisto delle nude proprietà più difficili da ottenere e, molto spesso, presentano condizioni meno vantaggiose rispetto ai classici mutui per l’acquisto di una prima o di una seconda casa.

Se da una parte, chi cede la nuda proprietà è per la maggior parte dei casi una persona anziana, che intende anticipare la monetizzazione proveniente dalla vendita di un immobile, trattenendo il vantaggio di potervi abitare fino alla morte, dall’altra chi acquista una nuda proprietà vuole, invece, fare un investimento immobiliare, con l’obiettivo di detenere un giorno la piena proprietà della casa acquistata.

Vediamo ora cos’è la nuda proprietà, se si può ottenere un mutuo per la nuda proprietà, quali garanzie chiede la banca.

Cos’è la nuda proprietà

Il contratto di acquisto della nuda proprietà, o contratto di acquisto con usufrutto, negli ultimi anni è diventato sempre più frequente. Dal punto di vista tecnico chi acquista la nuda proprietà è a tutti gli effetti proprietario dell’immobile, ma di fatto non può usarlo perché lo stesso resta in uso al proprietario/venditore dell’immobile che si trasforma in usufruttuario. Chi acquista la nuda proprietà può rivendere l’immobile, ma di fatto resta sempre il vincolo dell’usufrutto “vita natural durante” o a tempo determinato se lo stesso è fissato nell’atto (generalmente mai). L’usufrutto segue l’immobile.

Vi è, quindi, un «distacco» tra proprietà del bene e godimento del bene che resta al vecchio proprietario. Le spese relative all’immobile restano a carico di chi ne ha il godimento, ad esempio bollette, spese di manutenzione ordinaria e gestione. Restano a carico del proprietario eventuali ristrutturazioni e assicurazioni.

Non mancano casi misti, cioè persone anziane che decidono di vendere la nuda proprietà in modo da monetizzare nell’immediato ed eliminare problemi post mortem legati alla successione e che, allo stesso tempo, consentono in uso una parte dell’immobile a chi ha acquistato la proprietà.

Chi acquista una nuda proprietà intende fare un investimento immobiliare con il vantaggio di pagarlo ad un prezzo di mercato più basso e garantirsi la piena proprietà di un’abitazione nel futuro.

È possibile fare il mutuo sulla nuda proprietà?

Ottenere un mutuo ipotecario da parte della banca per acquistare la nuda proprietà di un’abitazione è possibile, nonostante la pratica di finanziamento in questione presenti maggiori difficoltà rispetto ad una tradizionale domanda di mutuo prima casa.

Ricordiamo che quando la banca concede un mutuo per l’acquisto di una casa iscrive un’ipoteca sull’immobile. Nel caso in cui il debitore non riuscisse a pagare gli importi dovuti, dovrebbe iniziare una procedura esecutiva che porta alla vendita all’asta dell’immobile. Procedura resa più complessa dalla presenza di un usufruttuario.

Trattandosi di un investimento speculativo che presenta un maggiore rischio, la banca che deve concedere un mutuo per nuda proprietà effettua una serie di controlli più approfonditi. In questo caso di preminente importanza è la solidità finanziaria dell’acquirente.

Il primo passo è la perizia effettuata da un tecnico della banca, l’ufficio legale dell’istituto di credito deve considerare il contratto che regola l’usufrutto e, inoltre, deve tenere conto dell’età dell’usufruttuario in modo da stabilire, a livello statistico, quando l’ipoteca sull’immobile avrà una garanzia effettiva.

Per determinare il valore della nuda proprietà di un immobile la banca parte dal prezzo di vendita stabilito dal venditore o concordato dalle parti, basandosi su una perizia di stima o, nella maggior parte dei casi, sulle tabelle ministeriali che indicano il valore fiscale degli immobili, pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Le tabelle specificano il valore della nuda proprietà come percentuale del valore totale della proprietà in base all’età dell’usufruttuario al momento dell’acquisto.

Un vantaggio per l’acquirente della nuda proprietà, e di conseguenza per l’istituto di credito, è rappresentato dal valore dell’immobile, che solitamente è più alto rispetto al prezzo di acquisto. Allo stesso tempo, però, la garanzia ipotecaria a favore della banca ha un effetto di minor rilevanza essendo l’immobile vincolato da usufrutto.

Condizioni mutuo per nuda proprietà

Viste le peculiarità del contratto di mutuo per nuda proprietà, le condizioni finanziarie in genere sono più penalizzanti rispetto ad un tipico mutuo acquisto prima casa.
Oltre al tasso di interesse più alto, il mutuatario potrebbe vedersi richiedere maggiori garanzie come la firma di un fideiussore o altre assicurazioni a tutela della banca.

Inoltre, nel caso di mutui per acquisto della nuda proprietà, le banche preferiscono concedere prestiti di durata non troppo prolungata, solitamente non oltre i 15 anni di ammortamento, e l’importo di mutuo non è superiore al 70-80% del valore più basso tra la perizia e il compromesso, salvo il raro caso in cui un istituto di credito conceda un mutuo 100%.
Ne consegue che l’importo della rata mensile è più alto rispettob a un mutuo per l’acquisto della prima casa.

In molte circostanze, la banca propone al cliente che vuole comprare una nuda proprietà di ricorrere ad un mutuo chirografario.

Mutuo per acquisto nuda proprietà: quali documenti presentare alla banca

Visti i vantaggi e gli svantaggi per chi intende richiedere un mutuo per la nuda proprietà, vediamo quali sono i documenti da presentare all’istituto di credito per avere una fattibilità del finanziamento.

I documenti per l’acquisto di una nuda proprietà con mutuo sono:

• documento di riconoscimento del richiedente e codice fiscale in corso di validità;
• documenti della casa: planimetria, visure catastali, spese ordinarie;
• dati anagrafici dell’usufruttuario;
• contratto vendita con usufrutto sottoscritto da un notaio;
• a titolo di garanzia si chiede di dichiarare gli immobili e i terreni di proprietà, eventuali altri mutui o finanziamenti in corso;
• busta paga del richiedente e contratto di lavoro (se lavoratore dipendente);
• redditi secondari (eventuali).

In particolare, la banca analizza attentamente il contratto sottoscritto da un notaio tra il venditore della nuda proprietà e l’usufruttuario per verificare eventuali clausole a sfavore dell’acquirente, nonché potenziale mutuatario e cliente della banca.

È importante specificare che la vendita della nuda proprietà dell’immobile deve essere vincolata alla cancellazione di mutui precedenti o di altre ipoteche.

Come ottenere un mutuo per acquisto nuda proprietà

Abbiamo visto come avere un mutuo ipotecario per la compravendita di un immobile con usufrutto non sia semplice. Per rendere più agevole la concessione del prestito, l’usufruttuario potrebbe acconsentire di diventare terzo datore di ipoteca, cioè garantire il rimborso delle rate nel caso in cui il mutuatario non dovesse far fronte al pagamento del mutuo.

Mutuo acquisto nuda proprietà, conviene?

L’acquisto di una nuda proprietà tramite mutuo è un’operazione da considerare con la massima attenzione. Se si sta cercando un buon investimento immobiliare, potrebbe esserlo, ma sarebbe opportuno confrontare questa soluzione con la possibilità di acquistare un altro immobile da mettere a reddito, ovvero percepire da subito un affitto e poi decidere in futuro se tenerlo in locazione o rivenderlo nel momento più propizio. Sicuramente, il maggior vantaggio della nuda proprietà consiste nel prezzo più basso rispetto al costo di un’abitazione libera da vincoli.

Oltre al tasso di interesse più alto e più in generale alle condizioni del contratto di mutuo non certo tra le migliori presenti sul mercato, bisogna considerare l’inattività finanziaria che deriva dalla nuda proprietà non potendo percepire alcun canone di locazione fino a quando l’usufruttuario sarà in vita.
In genere l’aumento del tasso di interesse oscilla tra 1-4 punti percentuali e nella maggior parte dei casi le banche non concedono il tasso fisso.

Infatti, il contratto di nuda proprietà trasferisce all’acquirente la sola titolarità dell’immobile, senza possibilità che questo usufruisca dell’abitazione, che rimane riservata all’usufruttuario, il quale, per legge, non dovrà pagare alcun canone di affitto.