Si può fare il mutuo sulla nuda proprietà?

Stefano Tempera

29/02/2020

02/08/2021 - 10:20

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L’acquisto della nuda proprietà di un immobile presenta alcuni vantaggi, tra cui il prezzo solitamente più basso. Vediamo se può essere concesso il mutuo e a quali condizioni.

Si può fare il mutuo sulla nuda proprietà?

Ottenere un mutuo per l’acquisto della nuda proprietà di un immobile è possibile se si garantiscono alcuni punti essenziali a favore della banca che concede il prestito. Prima di analizzare quali sono le garanzie richieste dall’istituto di credito, vediamo cos’è la nuda proprietà dell’immobile e quali sono le sue caratteristiche. Valuteremo infine se fare il mutuo sulla nuda proprietà sia conveniente.

Cos’è la nuda proprietà

Comprare la nuda proprietà di un’abitazione significa diventare proprietari esclusivamente dei muri dell’immobile, con il vincolo di non poterne prendere il possesso. Infatti, la nuda proprietà implica la presenza di un usufrutto, in forza del quale chi ci abita ha il diritto di usufruire dell’immobile vita natural durante.

Chi cede la nuda proprietà intende anticipare la monetizzazione proveniente dalla vendita di un immobile, ma tenendosi il vantaggio di viverci fino alla morte, in virtù di un usufrutto. Dall’altra parte, chi acquista una nuda proprietà intende fare un investimento immobiliare con il vantaggio di pagarlo ad un prezzo di mercato più basso e garantirsi la piena proprietà di un’abitazione nel futuro.

È possibile fare il mutuo sulla nuda proprietà?

Ottenere un mutuo ipotecario da parte della banca per acquistare la nuda proprietà di un’abitazione è possibile, nonostante la pratica di finanziamento in questione presenti maggiori difficoltà rispetto ad una tradizionale domanda di mutuo prima casa.

Trattandosi di un investimento speculativo, la banca che dovrà concedere un mutuo sulla nuda proprietà dovrà effettuare una serie di controlli più approfonditi.

In particolare, in seguito alla perizia effettuata da un tecnico della banca, l’ufficio legale dell’istituto di credito dovrà considerare il contratto che regola l’usufrutto e inoltre dovrà tenere conto dell’età dell’usufruttuario in modo da stabilire, a livello statistico, quando l’ipoteca sull’immobile avrà una garanzia effettiva.

Un vantaggio per l’acquirente della nuda proprietà, e di conseguenza per l’istituto di credito, è rappresentato dal valore dell’immobile, che solitamente è più alto rispetto al prezzo di acquisto. Allo stesso tempo, però, la garanzia ipotecaria a favore della banca ha un effetto di minor rilevanza essendo l’immobile vincolato da usufrutto.

Le condizioni finanziarie del mutuo per l’acquisto di una nuda proprietà potrebbero essere più penalizzanti rispetto ad un tipico mutuo acquisto prima casa. Oltre al tasso di interesse più alto, il mutuatario potrebbe vedersi richiedere maggiori garanzie come la firma di un fideiussore o altre assicurazioni a tutela della banca.

Inoltre, nel caso di mutui per acquisto della nuda proprietà, le banche preferiranno concedere prestiti di durata non troppo prolungate, solitamente non oltre i 15 anni di ammortamento, e inoltre, l’importo di mutuo non dovrà essere superiore al 70-80% del valore più basso tra la perizia e il compromesso, salvo il raro caso in cui un istituto di credito conceda un mutuo 100%. In altre circostanze, la banca potrebbe proporre al cliente che vuole comprare una nuda proprietà di ricorrere ad un mutuo chirografario.

Mutuo per acquisto nuda proprietà: quali documenti presentare alla banca

Visti i vantaggi e gli svantaggi di fare un mutuo sulla nuda proprietà, vediamo quali sono i documenti da presentare all’istituto di credito per avere una fattibilità del finanziamento.

Oltre alla solita documentazione necessaria per inoltrare alla banca la domanda di mutuo, tra cui i documenti personali e quelli che certificano il reddito dei richiedenti, sono richieste anche altre carte a dimostrazione che l’immobile oggetto della vendita abbia tutte le caratteristiche per essere ipotecato a favore dell’istituto bancario.

In particolare, la banca vorrà analizzare attentamente il contratto sottoscritto da un notaio tra il venditore della nuda proprietà e l’usufruttuario per verificare eventuali clausole a sfavore dell’acquirente, nonché potenziale mutuatario e cliente della banca.

È importante specificare che la vendita della nuda proprietà dell’immobile deve essere vincolata alla cancellazione di mutui precedenti o di altre ipoteche.

Come ottenere un mutuo per acquisto nuda proprietà

Abbiamo visto come avere un mutuo ipotecario per la compravendita di un immobile con usufrutto non sia semplice. Per rendere più agevole la concessione del prestito, l’usufruttuario potrebbe acconsentire di diventare terzo datore di ipoteca, ovvero garantendo il rimborso delle rate nel caso in cui il mutuatario non dovesse far fronte al pagamento del mutuo.

Situazione più facile da verificarsi quando si richiede un finanziamento su un immobile già di proprietà in cui è presente un usufrutto, ad esempio a favore di un genitore, e si cerca di ottenere un mutuo di liquidità per far fronte ad una spesa come nel caso di una ristrutturazione dello stesso immobile.

Mutuo acquisto nuda proprietà, conviene?

L’acquisto di una nuda proprietà tramite mutuo è un’operazione da considerare con la massima attenzione. Se si sta cercando un buon investimento immobiliare, potrebbe esserlo, ma sarebbe opportuno confrontare questa soluzione con la possibilità di acquistare un altro immobile da mettere a reddito, ovvero percepire da subito un affitto e poi decidere in futuro se tenerlo in locazione o rivenderlo nel momento più propizio. Sicuramente, il maggior vantaggio della nuda proprietà consiste nel prezzo più basso rispetto al costo di un’abitazione libera da vincoli.

Oltre al tasso di interesse più alto e più in generale alle condizioni del contratto di mutuo non certo tra le migliori presenti sul mercato, bisogna considerare l’inattività finanziaria che deriva dalla nuda proprietà non potendo percepire alcun canone di locazione fino a quando l’usufruttuario sarà in vita.

Infatti, il contratto di nuda proprietà trasferisce all’acquirente la sola titolarità dell’immobile, senza possibilità che questo usufruisca dell’abitazione, che rimane riservata all’usufruttuario, il quale, per legge, non dovrà pagare alcun canone di affitto.

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