Mutuo prima casa: come funziona, agevolazioni, come sceglierlo

Antonella Ciaccia

04/05/2022

06/05/2022 - 14:28

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Il mutuo prima casa permette di acquistare la propria abitazione principale accedendo a condizioni vantaggiose. Vediamo le caratteristiche e i vantaggi.

Mutuo prima casa: come funziona, agevolazioni, come sceglierlo

Osserviamo come funzionano i mutui prima casa in Italia e come fare per scegliere il prodotto migliore.

Individuare il mutuo prima casa più adatto alle proprie esigenze è la necessità di migliaia di famiglie che intendono acquistare la loro abitazione principale.

Il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario molto diffuso per l’acquisizione di un immobile ed è rivolto a tutti coloro i quali desiderino acquistare quella che viene comunemente definita «abitazione principale», ma non dispongono di liquidità sufficiente per l’acquisizione del bene.

Accedere a un mutuo “prima casa” apre la possibilità a tutta una serie di agevolazioni fiscali che hanno l’obiettivo di alleggerire notevolmente l’impegno economico del futuro proprietario.

Esse riguardano l’operazione di compravendita immobiliare e consistono in una riduzione delle aliquote fiscali connesse all’IVA e/o all’imposta di registro.

La definizione di “prima casa” è utilizzata principalmente con riferimento alla tassazione, in caso di acquisto dell’immobile, che usufruirà di agevolazioni nel caso in cui vengano soddisfatti determinati requisiti che in questa guida vedremo.

Analizziamo dunque tutte le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, quali imposte si pagano, quali sono i requisiti richiesti dalle banche per accedere al credito e come trovare il mutuo prima casa più conveniente.

Cos’è il mutuo prima casa?

Il mutuo prima casa è un finanziamento concesso da un istituto di credito a chi non è ancora proprietario di un immobile e che desidera acquistare la sua prima abitazione da destinare ad abitazione principale.

I requisiti principali per ottenere un mutuo prima casa riguardano i tempi per il trasferimento della residenza e la tipologia dell’abitazione che si desidera acquistare.

Per «prima casa» infatti, non si intende la prima volta che si acquista il bene, ma ci si riferisce all’immobile presso cui si trasferisce la residenza.

Colui che intende usufruire delle agevolazioni di un mutuo prima casa deve trasferire la propria residenza nello stesso comune in cui è situato l’immobile acquistato entro i 18 mesi dalla stipula del contratto ed entro i 12 mesi per poter portare in detrazione IRPEF gli interessi passivi del mutuo.

Secondo la normativa vigente infatti la prima casa può non coincidere con il primo immobile acquistato in ordine cronologico da un determinato acquirente.

Quello che conta è il legame tra il proprietario e l’immobile stesso.

Può essere generalmente concesso ai cittadini italiani e stranieri che hanno un lavoro a tempo indeterminato: la banca o l’istituto finanziario verificano la fattibilità dell’investimento attraverso calcoli specifici perciò è necessario dimostrare di avere un reddito fisso e continuo (contratto a tempo indeterminato).

Può essere concesso inoltre ad autonomi o lavoratori con contratto a tempo determinato a fronte di garanzie.

Come scegliere il mutuo prima casa

Individuato l’immobile che si intende acquistare come abitazione principale, arriva il momento della richiesta del mutuo prima casa.

Spesso in questa fase ci si trova impreparati e confusi perché quando prendiamo i primi contatti con la banca veniamo improvvisamente inondati da tante nozioni sconosciute oppure, quando leggiamo informazioni online sulla scelta del finanziamento, spesso contrastanti, non sappiamo se sia meglio stipulare mutuo a tasso fisso o variabile o non comprendiamo il significato di alcuni termini come «spread» o «Euribor».

Inoltre, si è più concentrati sugli aspetti pratici dell’acquisto della prima casa (trattativa del prezzo, trasloco, scelta dell’arredamento) e non si presta la dovuta attenzione all’aspetto finanziario dell’operazione, il mutuo.

Quando si decide di accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa è necessario scegliere la durata e l’importo da finanziare, ma soprattutto capire quale tasso di interesse del mutuo scegliere, tra fisso e variabile.

Mutui a tasso fisso
La soluzione del mutuo a tasso fisso è ideale per chi desidera una rata costante per l’intera durata del piano di ammortamento. Nei mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse offerto dalle banche corrisponde alla somma dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) e lo spread, ossia il guadagno dell’istituto di credito.

In genere il tasso risultante è leggermente più alto rispetto a quello di un mutuo a tasso variabile, ma il cliente ha la certezza di pagare sempre la stessa rata per tutto il piano di rimborso.

Mutui a tasso variabile
Per chi invece è in grado di sostenere un possibile incremento della rata mensile, un mutuo a tasso variabile può essere più adatto.

In tal caso il tasso d’interesse è calcolato sommando lo spread all’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile. Le variazioni dell’Euribor seguono l’andamento dei mercati, per cui la rata di un mutuo prima casa a tasso variabile può cambiare aumentando o diminuendo a seconda della situazione finanziaria internazionale

Mutuo prima casa: chiedere la pre-delibera o pre-fattibilità

Iniziare un percorso di ricerca del mutuo prima ancora di aver trovato l’immobile può essere molto utile a capire, tra le altre cose, quale importo massimo ci può essere concesso dalla banca, quali sono le modalità per prendere una scelta consapevole, quali sono le richieste delle banche per accedere al mutuo prima casa.

In linea di massima, per il mutuo prima casa non esiste un importo massimo finanziabile fisso. Generalmente i mutui prima casa arrivano a finanziare anche l’80% del valore dell’abitazione da acquistare, il cosiddetto Loan to Value, mentre il restante 20% viene coperto direttamente dal mutuatario

Se ad esempio l’abitazione che si intende acquistare ha un costo di 250.000 euro, l’importo massimo che la banca sarà disposta a erogare sarà di 200.000 euro, compatibilmente con la situazione reddituale del richiedente.

L’istituto di credito, infatti, richiederà alcuni documenti per la concessione del mutuo tra cui la busta paga, l’ultimo 730 o modello F24 e l’estratto conto, per valutare al meglio la capacità di rimborso del richiedente e il rischio di insolvenza, e l’eventuale necessità di garanzie per tutelarsi ulteriormente (può essere infatti richiesta la presenza di un garante).

Diversi istituti, a tal proposito, offrono la possibilità di chiedere una la pre-delibera o pre-fattibilità del mutuo prima casa in modo da aiutarci ad individuare più facilmente le caratteristiche dell’abitazione perfetta per noi.

Si tratta di un parere rilasciato dalla banca, prima che l’aspirante mutuatario abbia opzionato l’immobile. Sulla base delle informazioni anagrafiche, reddituali e patrimoniali fornite dal cliente, l’istituto di credito calcola la somma finanziabile e la comunica al cliente.

Ciò significa che attraverso la pre-delibera, il mutuatario conosce già a priori l’importo massimo che può ricevere in prestito, e può compiere una ricerca dell’immobile più mirata, mettendosi al riparo da spiacevoli sorprese.

Chi può accedere alle agevolazioni prima casa?

Vediamo ora chi può beneficiare delle agevolazioni mutuo prima casa. Prima di tutto l’istituto di credito valuterà la solvibilità del soggetto richiedente e la sua capacità di credito al fine di garantire il pagamento delle rate per tutta la durata del mutuo.

Tra i requisiti più importanti per ottenere un mutuo prima casa troviamo l’affidabilità del richiedente: l’istituto di credito valuta la puntualità nel rimborso dei precedenti finanziamenti ottenuti, qualora ci fossero, verificando le comunicazioni riportate all’interno dei sistemi di informazione creditizia.

Chi ha avuto ritardi o problemi trascorsi potrebbe infatti andare incontro a difficoltà nella concessione del mutuo.

L’acquirente non deve essere titolare di diritto di uso – usufrutto – abitazione di un altro immobile all’interno del Comune in cui si chiede l’agevolazione.

Non deve detenere alcun tipo di quota di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, su tutto il territorio nazionale, su un’altra abitazione acquistata da sé stesso o dal proprio coniuge attraverso la richiesta di un mutuo prima casa.

Vediamo inoltre quali altre e caratteristiche saranno necessarie per richiedere le agevolazioni prima casa:

  • l’acquirente deve essere una persona fisica;
  • l’immobile acquistato non deve essere immobile di lusso (castelli, ville ed abitazioni oltre una certa metratura o con caratteristiche di pregio, ad esempio una piscina oltre gli 80 mq);
  • l’acquirente deve trasferire la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula ed entro 12 mesi per poter portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo;

Questo vale anche per il cittadino residente all’estero che ha intenzione di richiedere un mutuo destinato all’acquisto della prima casa; egli potrà accedere a tutte le agevolazioni fiscali previste in questi casi, rispettando il requisito richiesto di non possedere altri immobili in modo da ottenere l’accesso al regime agevolato.

Questo diritto alle agevolazioni per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana prevede anche un’altra condizione fondamentale, ovvero l’obbligo di trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare, entro 18 mesi.

Mutuo prima casa: come funziona?

Seguiamo passo dopo passo l’iter del mutuo prima casa, dalla raccolta dei documenti alla stipula dell’atto con il notaio.

Per prima cosa, quando si richiede un finanziamento per l’acquisto di un’abitazione, che sia il mutuo prima casa o la ristrutturazione di un altro immobile, è necessario presentare una serie di documenti alla banca, insieme alla domanda di mutuo sui moduli appositi dell’istituto di credito scelto.

Quindi, una volta ottenuto il parere di fattibilità si dovrà inviare all’istituto prescelto tutta la documentazione, ossia:

  • copia del compromesso;
  • copia del certificato di abitabilità dell’immobile, dell’ultimo atto di acquisto, la planimetria e eventuali pertinenze;
  • se lavoratore dipendente le ultime tre buste paga e le ultime due certificazioni uniche CUD;
  • se lavoratore autonomo copia delle ultime due dichiarazioni dei redditi ed eventuale iscrizione a un Albo o visura camerale;

Copia dei documenti personali dell’acquirente, compresi:

  • il certificato di nascita (richiesto in realtà piuttosto raramente);
  • il certificato di stato civile, se si è sposati l’estratto di matrimonio comprensivo delle convenzioni patrimoniali esistenti tra coniugi. Se divorziati serve una copia della sentenza del tribunale;
  • il certificato contestuale di residenza e stato di famiglia;
  • documento di identità e tessera sanitaria.

La banca a cui abbiamo deciso di richiedere il mutuo prima casa raccoglierà i documenti necessari per avere una prima fattibilità del mutuo e allo stesso tempo farà sottoscrivere la domanda di mutuo comprensiva di tutti i dati dei richiedenti, le privacy per effettuare le interrogazioni alle centrali rischi finanziarie e per gli incarichi al tecnico della banca per la perizia, nonché al notaio per la stipula dell’atto finale.

Passati mediamente 10 giorni dalla raccolta della documentazione necessaria per avviare la pratica di mutuo prima casa, la banca confermerà al richiedente, o al mediatore creditizio, se esistono i requisiti per concedere il finanziamento.

Attraverso la stipula ufficiale del contratto la banca si impegna a consegnare al richiedente la cifra pattuita, che a sua volta ha l’obbligo di restituire all’istituto una somma di denaro, attraverso rate mensili, in un determinato arco di tempo.

La maggioranza degli istituti bancari valuta prima le caratteristiche reddituali e successivamente concede una delibera vincolata alla perizia immobiliare, che dovrà attestare che il bene offerto in garanzia sia congruo con il prezzo concordato tra acquirente e venditore.

Altre banche procedono prima con la perizia, per valutare l’operazione dal punto di vista delle garanzie immobiliari, e successivamente valutano il richiedente sotto l’aspetto della capacità di reddito.

Agevolazioni per mutuo prima casa

Una volta ottenuta la delibera bancaria definitiva per il mutuo prima casa, l’istituto sarà pronto ad erogare il prestito secondo le richieste avanzate dall’acquirente. Per accedere alle agevolazioni di un mutuo prima casa è necessario non essere in possesso di altri immobili adibiti ad abitazione principale. In questo caso, sarà possibile ottenere dei vantaggi fiscali.

Infatti, se il mutuo è finalizzato all’acquisto, alla costruzione o ristrutturazione della prima casa è possibile pagare l’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% dell’erogato totale, che la banca tratterrà direttamente in fase di erogazione, anziché pagare un’imposta piena pari al 2% del mutuo.

Chi compra la prima casa ha una serie di vantaggi, tra cui l’imposta di registro (o Iva) ridotta e alcune detrazioni fiscali che analizzeremo più avanti.

Sanzioni in caso di decadenza del diritto
Una delle cause di decadenza si ha se si rilascia una dichiarazione mendace, e quindi pur non avendo i requisiti si ottiene l’applicazione dell’imposta sostitutiva allo 0,25%.

Stesso discorso in caso di vendita dell’immobile prima dei 5 anni senza acquistarne un altro con pari condizioni per accedere alle agevolazioni.

Se si decade dal diritto all’agevolazione, il mutuatario oggetto di accertamento da parte dell’Agenzia delle entrate dovrà versare l’1,75% di differenza (così da pagare il 2% di aliquota dovuta in principio) più una sanzione del 30% in più su tale differenza.

Ricordiamo infatti che in base al comma 160 dell’articolo 1 della finanziaria del 2008 viene anche specificato che è il mutuatario e non l’istituto di credito il soggetto a cui il Fisco dovrà richiedere la differenza tra l’aliquota agevolata e l’aliquota ordinaria.

Le agevolazioni riservate ai giovani

Se ad acquistare casa con un mutuo è un giovane di età inferiore ai 36 anni, la legge prevede ulteriori agevolazioni.

Un giovane può infatti richiedere un mutuo a tasso agevolato, beneficiando anche dei vantaggi fiscali che la legge offre a tutti coloro che non hanno le garanzie necessarie richieste dalle banche.

I mutui agevolati per giovani sono stati pensati proprio per coloro che di solito riscontrano le difficoltà maggiori nell’acquisto della casa e che invece grazie alle agevolazioni prima casa giovani possono ottenere prestiti anche quando solitamente non raggiungono i requisiti necessari per ottenerli.

Il recente Decreto Sostegni bis ha ulteriormente favorito la posizione degli under 36 e previsto una serie di importanti esenzioni fiscali destinate a chi acquista una prima casa con un mutuo del valore non superiore ai 250.000 euro.

Lo stesso Decreto regola anche l’accesso al Fondo di garanzia mutui prima casa, potenziandolo fino all’80%: una garanzia statale sulla quota capitale del mutuo per chi ha meno di 36 anni e un ISEE non superiore ai 40.000 euro.
Per farne domanda alle banche c’è tempo fino al 30 giugno 2022.

A tal proposito anche il contribuente cittadino italiano emigrato all’estero può acquistare in regime agevolato per i giovani, quale che sia l’ubicazione di questo sul territorio nazionale.

Ovviamente l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti ed in particolare l’immobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio nazionale.

Per queste categorie prioritarie subentra, poi, un rafforzamento della garanzia offerta dal fondo nel caso in cui questi soggetti abbiano un ISEE (l’indicatore della situazione economica equivalente che fotografa redditi e patrimoni e si calcola ai Caf) inferiore a 40 mila euro.

Qualora la banca erogasse a costoro un mutuo che copre oltre l’80% del valore della casa, infatti, il Fondo eleva la garanzia statale offerta alla banca dal 50 all’80%, per le domande presentate fino al 30 giugno del 2022.

Un cittadino italiano se residente all’estero e iscritto all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) può presentare DSU/ISEE se, e solo se è coniugato con coniuge residente in Italia. Quindi a meno che non sia in questa situazione non può accedere al mutuo agevolato.

Detrazioni fiscali mutuo prima casa

In caso di acquisto prima casa sono previste delle detrazioni fiscali che permettono di recuperare parte dei costi accessori che emergono durante la parte del processo di compravendita e di mutuo, così come una parte degli interessi pagati alla banca nel corso dell’ammortamento.

Le spese accessorie alla compravendita e al mutuo prima casa che si possono portare in detrazione sono:

  • l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo
  • le spese di istruttoria della banca
  • la perizia tecnica
  • l’imposta sostitutiva
  • spese di intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 1.000 euro

Inoltre, chi ha sottoscritto un mutuo prima casa potrà detrarre il 19% degli interessi passivi, con un tetto massimo di 4.000 euro, risparmiando dunque fino a 760 euro annui. Per usufruire di questa vantaggiosa detrazione è necessario che il mutuo sia adibito ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto.

Quando si stipula un mutuo prima casa, osservando un piano di ammortamento alla francese, il più diffuso dalle banche italiane, si noterà che nei primi anni si pagherà una quota di interessi più alta, che mano a mano scenderà a favore di una quota capitale sempre più crescente. In questa prima fase si avrà una maggiore detrazione degli interessi pagati alla banca.

Ad esempio, per un mutuo di 150.000 euro in 20 anni al 2%, la prima rata mensile corrisponderà a 758,83 euro, di cui 508,83 di quota capitale e 250,00 euro di quota interessi.

Quest’ultimo costo, sommato alle altre quote di interessi pagate durante l’anno fiscale, determinerà l’importo su cui verrà calcolata la detrazione del 19% a favore del mutuatario che ha acquistato la sua prima casa.

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