Mutuo prima casa, come funziona, come sceglierlo e tassi di interesse

Il mutuo per l’acquisto della prima casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona. La scelta del mutuo giusto può avere un impatto significativo sulle finanze personali per molti anni. Inoltre, la scelta del mutuo viene influenzata dalle condizioni economiche e normative del momento.

La decisione di rivolgersi ad un istituto di credito per richiedere un finanziamento rappresenta un passo importante. Proprio in tale ambito si inserisce il mutuo prima casa che permette di accedere a condizioni particolarmente vantaggiose. Ma di quali si tratta? Entriamo quindi nei dettagli per vedere come funziona e soprattutto come scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

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Cos’è il mutuo prima casa?

Il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario molto diffuso per l’acquisizione di un immobile ed è rivolto a tutti coloro che desiderino acquistare quella che viene comunemente definita «abitazione principale», ma non hanno abbastanza liquidità per l’acquisizione del bene di proprio interesse. Si tratta, in pratica, di una forma di finanziamento concesso da un istituto di credito a chi non è ancora proprietario di un immobile e desidera acquistare la sua prima abitazione da destinare ad abitazione principale.

Per beneficiare di tale opportunità è importante prestare attenzione ai tempi per il trasferimento della residenza e alla tipologia dell’abitazione che si desidera acquistare. Con il termine «prima casa», infatti, non si intende la prima volta che si acquista una casa, bensì si fa riferimento all’immobile presso cui si trasferisce la residenza.

In particolare, coloro che intendono usufruire delle agevolazioni di un mutuo prima casa devono trasferire la propria residenza nello stesso comune in cui è situato l’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula del contratto ed entro i 12 mesi per poter portare in detrazione IRPEF gli interessi passivi del mutuo. In base alla normativa vigente la prima casa può non coincidere con il primo immobile acquistato in ordine di tempo. Bensì si prende in considerazione il legame tra il proprietario e l’immobile stesso.

Come scegliere il mutuo prima casa: la definizione del tasso (e non solo)

Una volta individuato l’immobile di proprio interesse bisogna rivolgersi alla banca per richiedere il mutuo prima casa. Un passo importante che è bene non sottovalutare, soprattutto considerando il fatto che in si tratta di un finanziamento a lungo tempo, che può incidere sulle tasche del soggetto richiedente anche per 30 anni. Si invita, pertanto, a rivolgersi a diverse banche per ottenere più preventivi e individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Il tutto, ovviamente, fermo restando il fatto che spetta all’istituto di credito decidere se erogare o meno il mutuo, a seguito di un’attenta valutazione della situazione reddituale del cliente e del valore dell’immobile. A sua volta il soggetto richiedente deve verificare le caratteristiche del mutuo proposto, scegliendo, ad esempio, tra tasso fisso piuttosto che variabile.

Entrando nei dettagli, il mutuo a tasso fisso è perfetto per chi desidera pagare una rata costante per l’intera durata del piano di ammortamento. In presenza di un mutuo a tasso fisso si ricorda che il tasso d’interesse proposto dalle banche è pari alla somma dell’Eurirs, ovvero Euro Interest Rate Swap, e lo spread, ovvero il guadagno dell’istituto di credito. Generalmente il tasso fisso risulta essere leggermente più alto rispetto a quello di un mutuo a tasso variabile, anche se oggi il tasso variabile parte spesso da valori più alti rispetto al tasso fisso.

Il mutuo a tasso variabile, infatti, è consigliato a chi può comunque sostenere un eventuale incremento della rata mensile. In presenza di un mutuo a tasso variabile il tasso d’interesse si ottiene sommando lo spread all’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile. Il valore dell’Euribor differisce in base all’andamento dei mercati,. Ne consegue che l’importo della rata di un mutuo prima casa a tasso variabile può cambiare, registrando un aumento piuttosto che una diminuzione, in base alla situazione economica internazionale.

Cos’è e come funziona il mutuo prima casa

Il mutuo prima casa è il finanziamento più comune per l’acquisto di un’abitazione principale e offre numerosi vantaggi fiscali. Il mutuo acquisto prima casa è l’esempio principale di mutuo «agevolato» e prevede aliquote ridotte per le imposte indirette (ad esempio, imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato contro il 2% per altre tipologie di abitazione) e la possibilità di detrarre gli interessi passivi corrisposti dalla dichiarazione dei redditi (il 19% su un importo massimo di 4.000 euro).

Tuttavia, l’accesso a tali agevolazioni è limitato ad alcune categorie aventi specifici requisiti di reddito e di età e per l’acquisto di immobili che non presentano caratteristiche di lusso. In particolare l’agevolazione spetta:

• a cittadini italiani o residenti o con domicilio fiscale e maggiorenni;
• con un reddito consolidato e sufficiente a sostenere la rata del mutuo non superiore al 30-35% del reddito e un buon grado di affidabilità creditizia attestata dalla Centrale Rischi;
• per immobili appartenenti a specifiche categorie catastali (A2-A3-A4-A5-A6-A7-A11) e situati nel comune di residenza dell’acquirente o in cui intende stabilire la residenza entro 12 mesi.

Le banche offrono prodotti di mutuo prima casa che soddisfano qualsiasi esigenza in termini di durata, Loan To Value e tasso di interesse.

Cosa considerare prima di scegliere il mutuo prima casa

Prima di scegliere il mutuo prima casa, ci sono diverse cose da considerare per fare una scelta consapevole e adeguata alle proprie esigenze finanziarie. Esploriamo di seguito i fattori più importanti da valutare prima di richiedere un mutuo per la casa.

• Il primo aspetto da considerare è il tasso di interesse. Il tasso di interesse è il costo del denaro che la banca ti presta per acquistare la casa. Esistono due tipi di tassi di interesse: fisso e variabile. Il tasso fisso rimane lo stesso per tutta la durata del mutuo, mentre il tasso variabile può cambiare durante la durata del mutuo in base alle fluttuazioni del mercato. È importante capire quale tasso di interesse sia più adatto alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria.
• Il secondo fattore da considerare è la durata del mutuo. La durata del mutuo indica il periodo di tempo in cui devi restituire il denaro preso in prestito dalla banca. I mutui possono essere a lungo termine, come ad esempio 30 anni, o a breve termine, come 10 o 15 anni. Una durata più breve significa che si pagheranno interessi meno elevati e si finirà di pagare il mutuo in tempi più brevi, ma la rata mensile sarà più alta. Al contrario, un mutuo a lungo termine avrà una rata mensile più bassa, ma gli interessi da pagare saranno maggiori nel corso degli anni.
• Il terzo fattore da considerare sono le condizioni offerte dalle diverse banche. Non tutte le banche offrono le stesse condizioni per i mutui prima casa, quindi è importante fare un confronto tra le varie opzioni disponibili sul mercato. Si possono prendere in considerazione elementi come i tassi di interesse, le commissioni e le eventuali promozioni offerte dalla banca.
• Il quarto fattore da considerare è il costo totale del mutuo. Il costo totale del mutuo include non solo gli interessi, ma anche le spese accessorie come l’istruttoria del mutuo, la perizia dell’immobile, le spese notarili e le spese di assicurazione. È importante considerare il costo totale del mutuo per avere una visione chiara di quanto effettivamente si dovrà pagare per l’acquisto della casa.

In generale, scegliere un mutuo prima casa non è una decisione da prendere alla leggera. Ci sono molte variabili da considerare e ognuna di esse ha un impatto significativo sulla rata mensile e sul costo totale del mutuo. Valutare attentamente tutte queste variabili aiuterà a fare la scelta migliore e più adatta alle proprie esigenze finanziarie.

Mutuo prima casa: chiedere la pre-delibera o pre-fattibilità

Molte banche offrono la possibilità di chiedere una pre-delibera o pre-fattibilità del mutuo prima casa. Ovvero, l’istituto di credito valuta i dati reddituali e patrimoniali del soggetto richiedente e fornisce un parere in merito all’importo massimo di mutuo erogabile, prima ancora che il soggetto interessato abbia scelto l’immobile di proprio interesse.

In questo modo il cliente conosce anticipatamente il valore del mutuo che potrà ottenere in prestito e fare una ricerca mirata della casa, evitando spiacevoli sorprese. Tra queste, ovviamente, la spiacevole situazione di dover rinunciare alla casa dei sogni perché la banca ha deciso di non erogare il mutuo.

Quale mutuo scegliere oggi: tasso fisso o variabile?

L’acquisto di una casa è un passo importante nella vita di molte persone. Tuttavia, scegliere il mutuo giusto non è sempre facile e richiede attenzione e valutazione delle proprie esigenze e capacità di rimborso.

Nell’ultimo anno, l’aumento dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea per arginare l’inflazione galoppante ha avuto un impatto devastante sui mutui e sui prestiti di famiglie e imprese. Tra tutti, i mutui a tasso variabile destano preoccupazione in quanto i loro tassi non sembrano arrestarsi.

Se stai cercando un mutuo per la tua prima casa, è importante sapere che esistono diverse opzioni disponibili, come i mutui a tasso fisso e a tasso variabile. I mutui a tasso fisso offrono una maggiore stabilità, in quanto il tasso di interesse rimane costante per tutta la durata del mutuo. I mutui a tasso variabile, invece, possono essere più convenienti in determinate circostanze, ma comportano un rischio maggiore, poiché il tasso di interesse può variare in base all’andamento dei mercati finanziari e, con l’aumento dei tassi, cresce anche la rata.

Per quanto riguarda i tassi di interesse dei mutui, è importante sapere che possono variare in base al tipo di mutuo, alla durata dell’accordo e alle condizioni economiche generali. Attualmente, il tasso di interesse medio per i nuovi mutui a tasso fisso si aggira tra il 2,80% e il 3,60% (con le offerte migliori che partono da un TAN del 2,80% per i mutui prima casa). Per i mutui a tasso variabile, la media è compresa tra il 2,40% e il 3,00%.

Tuttavia, dopo un periodo di stabilità, la BCE ha attuato nuove strette portando il tasso sui depositi al 2,50%. Gli esperti prevedono che l’Euribor (l’indice del tasso variabile) salirà verso il 3,50% entro il prossimo anno a causa di potenziali ulteriori rialzi volti a contrastare l’inflazione. Per questo motivo, il tasso fisso oggi risulta la scelta più conveniente e sicura nel lungo periodo rispetto al variabile.

Documenti e requisiti

Tra questi si annovera la domanda di mutuo su dei moduli ad hoc della banca di riferimento. Di fatto, bisogna consegnare la copia dei documenti personali dell’acquirente, tra cui:

• certificato di stato civile, se si è sposati l’estratto di matrimonio comprensivo delle convenzioni patrimoniali esistenti tra coniugi. Se divorziati serve una copia della sentenza del tribunale;
• certificato contestuale di residenza e stato di famiglia;
• documento di identità in corso di validità e tessera sanitaria.

Ma non solo, una volta individuato l’immobile bisogna consegnare anche:

• copia del compromesso;
• copia del certificato di abitabilità dell’immobile (fa parte della documentazione tecnica dell’immobile, questa documentazione deve essere fornita obbligatoriamente dal venditore e non è un compito dell’acquirente recuperarla) dell’ultimo atto di acquisto, la planimetria e eventuali pertinenze;
• se lavoratore dipendente le ultime tre buste paga e le ultime due certificazioni uniche CU;
• se lavoratore autonomo copia delle ultime due dichiarazioni dei redditi ed eventuale iscrizione a un Albo o visura camerale.

Valutazione della banca, delibera e contratto

Una volta raccolti tutti questi documenti, la banca effettua i controlli del caso, tra cui le interrogazioni presso le centrali rischi finanziarie e incarica un perito a valutare l’immobile. La maggior parte delle banche valuta prima le caratteristiche reddituali e in seguito concede una delibera vincolata alla perizia immobiliare, che deve attestare che l’immobile dato in garanzia sia congruo con il prezzo concordato tra acquirente e venditore.

Altre banche procedono prima con la perizia, per valutare l’operazione dal punto di vista delle garanzie immobiliari, e in seguito valutano il richiedente sotto l’aspetto della capacità di reddito. Trascorsi mediamente dai 30 ai 45 giorni lavorativi dalla raccolta della documentazione e verifica della documentazione, la banca conferma al richiedente se esistano o meno i requisiti per concedere il mutuo.

In seguito, si effettua la stipula ufficiale del contratto, attraverso cui la banca si impegna ad erogare al richiedente la cifra pattuita. Quest’ultimo, a sua volta, si obbliga a restituire alla banca la somma di denaro ricevuto più gli interessi, attraverso il pagamento delle rate mensili in un determinato arco temporale.

Requisiti e importo finanziabile per il mutuo prima casa

Non esiste un importo massimo finanziabile fisso. Generalmente i mutui prima casa coprono l’80% del valore dell’immobile da acquistare, mentre il restante 20% viene coperto dal mutuatario. Se ad esempio si vuole acquistare un immobile dal costo di 180 mila euro, l’importo massimo che l’istituto di credito sarà disposto ad erogare sarà pari a 144 mila euro. Il tutto fermo restando il fatto che la richiesta sia compatibile con la situazione reddituale del richiedente.

Anche se è raro, è possibile ottenere mutui che coprono fino al 100% del valore dell’immobile, eliminando la necessità del 20% di anticipo per le categorie prioritarie.

L’istituto di credito, come già detto, richiede alcuni documenti per la concessione del mutuo, come ad esempio la busta paga, la dichiarazione dei redditi e l’estratto conto, in modo tale da poter valutare al meglio la capacità di rimborso del richiedente e il rischio di insolvenza, oltre all’eventuale necessità di garanzie per tutelarsi ulteriormente. In alcuni casi, infatti, la banca può richiedere la presenza di un garante.

In genere, viene concesso a coloro che hanno un lavoro a tempo indeterminato. La banca o l’istituto finanziario verifica la fattibilità dell’investimento attraverso dei calcoli specifici, pertanto è necessario dimostrare di avere un reddito fisso e continuo. Può essere concesso anche a lavoratori autonomi o con contratto a tempo determinato a fronte di opportune garanzie. In ogni caso ad avere l’ultima parola sull’erogazione o meno del mutuo sarà sempre la banca.

Agevolazioni mutuo prima casa: chi ne ha diritto

Nel momento in cui una persona richiede un mutuo, la banca provvede a valutare la solvibilità del soggetto richiedente, al fine di garantire il pagamento delle rate per tutta la durata del mutuo. In particolare, tra i requisiti più importanti per ottenere un mutuo prima casa si annovera l’affidabilità del richiedente. Ad esempio la banca valuta la puntualità nel rimborso dei precedenti finanziamenti ottenuti, qualora ci fossero, verificando le comunicazioni riportate all’interno dei sistemi di informazione creditizia.

Chi ha avuto ritardi o problemi trascorsi potrebbe infatti riscontrare delle difficoltà nella concessione del mutuo. Ma non solo, se in possesso di determinati requisiti è possibile beneficiare delle agevolazioni prima casa. Ma chi ne ha diritto?

Per richiedere le agevolazioni prima casa è necessario rispettare i seguenti parametri:

• l’acquirente deve essere una persona fisica;
• l’immobile acquistato non deve essere un immobile di lusso;
• l’acquirente deve trasferire la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula ed entro 12 mesi per poter portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo.

L’Agenzia delle Entrate permette l’acquisto con i benefici prima casa anche a chi ha già un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, a patto di rivenderlo. Attenzione: la Legge di bilancio ha esteso questo termine da uno a due anni.

Quali sono le agevolazioni prima casa per il mutuo

Accedere a un mutuo “prima casa” apre la possibilità a tutta una serie di agevolazioni fiscali che permettono di alleggerire notevolmente l’impegno economico del futuro proprietario. Queste agevolazioni riguardano l’operazione di compravendita immobiliare e consistono in una riduzione delle aliquote fiscali connesse all’IVA e/o all’imposta di registro. Andando nel dettaglio, come ricordato sul sito dell’Agenzia delle Entrate:

«Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro».

Chi non possiede altri immobili adibiti ad abitazione principale, quindi, può beneficiare di tutta una serie di vantaggi fiscali. Tra queste si annovera la possibilità di pagare l’imposta sostitutiva pari al 0,25% dell’importo totale del mutuo e che la banca trattiene direttamente in sede di erogazione, anziché pagare un’imposta piena pari al 2% del mutuo. Ma non solo, chi compra la prima casa ha una serie di vantaggi, tra cui l’imposta di registro o IVA ridotta e alcune detrazioni fiscali.

Le agevolazioni riservate ai giovani

Se ad acquistare casa con un mutuo è un giovane di età inferiore ai 36 anni, la legge prevede ulteriori agevolazioni.

I mutui agevolati per giovani sono stati pensati proprio per coloro che di solito riscontrano maggiori difficoltà nell’acquisto della casa e che invece grazie alle agevolazioni prima casa giovani possono ottenere prestiti anche quando solitamente non raggiungono i requisiti necessari per ottenerli.

In particolare grazie ai mutui agevolati per under 36 è possibile accedere a finanziamenti con garanzia da parte del Fondo Consap a copertura dell’80% della quota capitale del finanziamento per mutui erogati fino a 250 mila euro. Per accedere a tale agevolazione bisogna avere un’età non superiore ai 36 anni compiuti e Isee pari a massimo 40 mila euro. Il mutuo agevolato a garanzia dello Stato, in realtà, non è rivolto solo agli under 36 anni. L’accesso al Fondo di garanzia per il mutuo prima casa è infatti esteso, a prescindere dall’età dell’acquirente, alle famiglie numerose e con redditi bassi.

Detrazioni fiscali mutuo prima casa

In caso di acquisto prima casa, inoltre, si ha diritto a delle detrazioni fiscali grazie a cui è possibile recuperare parte dei costi accessori che emergono durante il processo di compravendita e di mutuo, così come una parte degli interessi pagati alla banca nel corso dell’ammortamento.

Tra le spese che è possibile portare in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi si annoverano le seguenti:

• onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
• spese di istruttoria della banca;
• perizia tecnica;
• imposta sostitutiva;
• spese di intermediazione immobiliare fino ad un massimo di mille euro.

Chi sottoscrive un mutuo prima casa può detrarre il 19% degli interessi passivi, fermo restando un tetto massimo di 4 mila euro. Pertanto è possibile risparmiare fino a 760 euro annui. Nel momento in cui si stipula un mutuo prima casa, nel caso in cui si segua un piano di ammortamento alla francese, il più utilizzato dalle banche italiane, è possibile notare che nei primi anni si paga una quota di interessi più alta. Quest’ultima scende con il trascorrere del tempo a favore di una quota capitale sempre più alta. In questa prima fase si beneficia di una maggiore detrazione degli interessi pagati alla banca.

Per capire meglio come funziona facciamo l’esempio di un mutuo di 150 mila euro in 20 anni al 2%, con prima rata mensile da 758,83 euro, di cui 508,83 di quota capitale e 250 euro di quota interessi. Quest’ultimo costo, sommato alle altre quote di interessi pagate nel corso dell’anno fiscale, determina l’importo su cui verrà calcolata la detrazione del 19% a favore del mutuatario che ha acquistato la sua prima casa.

Come calcolare la rata del mutuo

La rata del mutuo rappresenta il pagamento periodico che il mutuatario deve versare alla banca per restituire il debito. Il calcolo della rata è basato su una serie di fattori, come la durata del mutuo, il tasso di interesse concordato, l’importo del prestito e la modalità di rimborso.

La rata del mutuo è composta da due quote:

• la quota capitale, che rappresenta la somma effettiva ricevuta in prestito e che deve essere restituita;
• la quota d’interessi, che rappresenta il compenso della banca o dell’ente creditore, calcolato in percentuale sul capitale ricevuto e sul tempo di rimborso del finanziamento.

È fondamentale distinguere tra piano di ammortamento (la modalità di rimborso del capitale) e tipologia di tasso (fisso, variabile, ecc.). I piani principali sono:

• alla francese: rata costante, con quota capitale crescente e interessi decrescenti.
• all’italiana: quota capitale costante e rate decrescenti.

A questi si abbinano i regimi di tasso:

• tasso fisso;
• tasso variabile (legato all’andamento dei mercati);
• tasso variabile con CAP (tetto massimo);
• tasso variabile a rata costante (in cui oscillano la durata del mutuo e la scomposizione della rata, ma non il suo importo mensile).

Valutare attentamente queste combinazioni permette di scegliere il finanziamento più sostenibile.

Mutuo 25/30 anni

Per comprendere l’impatto della durata sul costo del mutuo, vediamo una simulazione pratica di un mutuo di 150.000 euro con un tasso fisso medio del 3,20%. Nella seguente tabella mettiamo a confronto lo stesso mutuo con l’opzione a 25 anni e quella a 30 anni.

Durata mutuo	Rata mensile	Totale interessi da pagare	Costo totale del mutuo (capitale + interessi)
25 Anni (300 rate)	727,14 €	68.140,89 €	218.140,89 €
30 Anni (360 rate)	648,60 €	83.497,29 €	233.497,29 €
DIFFERENZA	+78,54 € / mese	-15.356,40 €	Risparmio netto a 25 anni

Checklist finale per il richiedente

Prima di firmare la proposta d’acquisto o inoltrare la richiesta di mutuo, assicurati di aver smarcato questi punti fondamentali:

• verifica del budget iniziale: possiedi almeno il 20% del valore della casa in liquidità per l’anticipo (salvo accesso ai mutui al 100% Consap)?
• calcolo della sostenibilità: la rata mensile stimata è inferiore al 30-35% del tuo reddito netto mensile (o familiare)?
• richiesta della pre-delibera: hai richiesto alla banca un parere di pre-fattibilità reddituale prima di bloccare la casa?
• controllo dei 18 mesi per la residenza: sei certo di poter trasferire la tua residenza anagrafica nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito?
• controllo dei 12 mesi per le detrazioni: l’immobile diventerà la tua abitazione principale entro un anno dall’acquisto per poter scaricare il 19% degli interessi?
• verifica della categoria catastale: l’immobile appartiene a una categoria non di lusso (da A/2 ad A/7, o A/11)?
• documentazione del venditore: hai richiesto al venditore l’atto di provenienza, le planimetrie catastali e la Segnalazione Certificata di Agibilità?