Prescrizione spese condominiali 2025. Dopo quanto tempo puoi non pagare

Dopo quanto tempo puoi non pagare le spese condominiali? Ecco tutte le regole sulla prescrizione per il 2025.

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La prescrizione è provvidenziale per i debitori, soprattutto quando riguarda gli impegni più importanti per il bilancio familiare, come le spese condominiali.

È un momento delicato per le famiglie italiane, sulle quali continuano a pesare i rincari (con stipendi e pensioni nient’affatto proporzionati). È innegabile che tra gli oneri più pesanti per i cittadini ci sono a mani basse le spese condominiali, sempre più spesso la causa di morosità ed espropriazioni forzate. Anche senza accumulare i debiti con il condominio fino ai livelli più gravi, comunque, le spese condominiali rappresentano un problema per molti consumatori e di conseguenza anche per la gestione condominiale e per il mercato immobiliare. A confermarlo è anche l’Associazione degli amministratori di immobili (Anammi), che prevede un rialzo del 20% delle morosità e ribadisce il peso delle spese di condominio nel bilancio familiare.

Non sempre si tratta dei pagamenti più difficili da sostenere, ma più spesso degli impegni che le famiglie in difficoltà preferiscono rimandare rispetto ad altre priorità. Per il 25% degli intervistati dall’Anammi è proprio l’incapacità di gestire le proprie finanze in modo consono ai bisogni che porta a rimandare il pagamento degli oneri condominiali, un meccanismo talvolta obbligato che è decisamente deleterio per tutte le parti coinvolte. C’è salvezza, almeno per i condomini morosi, soltanto se le spese condominiali si sono prescritte nel frattempo. Una prescrizione che deve essere tenuta a mente anche dagli amministratori, in questo caso al fine di interromperla. Ecco tutte le regole per il 2025.

Prescrizione spese condominiali 2025

Prima di conoscere i termini di prescrizione e la decorrenza, che variano a seconda della tipologia di spesa, è però bene tenere a mente alcune informazioni sull’istituto della prescrizione. In particolare, bisogna ricordare che non è sufficiente verificare che sia trascorso l’intervallo di tempo richiesto dalla legge, bensì è importante è che in questo periodo non ci siano stati atti interruttivi. Le richieste di pagamento formali e le ammissioni del debitore azzerano la prescrizione, che comincia a decorrere da quel momento.

In secondo luogo, si precisa che non è corretto ignorare la richiesta di pagamento perché il debito si è prescritto, bisogna invece opporsi (una semplice pec o raccomandata a/r è sufficiente) e far presente l’intervenuta prescrizione. Le regole, inoltre, cambiano tra le spese dovute al condominio dal proprietario e quelle dovute a quest’ultimo dall’inquilino. Fatte queste precisazioni, possiamo conoscere quali sono i termini e la decorrenza utili al calcolo.

Spese condominiali ordinarie

Le spese condominiali ordinarie sono nient’altro che gli importi fissi dovuti all’amministratore di condominio per le spese comuni abituali. Il Codice civile stabilisce che i pagamenti dovuti in modo periodico si prescrivono in soli 5 anni, anziché i 10 della prescrizione ordinaria. Di conseguenza, le spese condominiali ordinarie si prescrivono in 5 anni dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto.

Ciò vale per quella quota fissa di spese dovuta periodicamente - di norma mensilmente - relativa ai servizi abitualmente necessari, prevedibili e concordati. Di solito, le spese ordinarie comprendono la pulizia delle scale e delle aree comuni, la manutenzione annuale dei citofoni e dell’ascensore, il compenso dell’amministratore e così via.

Se sono trascorsi 5 anni dal rendiconto e il condomino non ha ricevuto alcun atto interruttivo (come la diffida ad adempiere, il decreto ingiuntivo o un nuovo stato di riparto), è legittimo non pagare. È comunque importante fare attenzione, perché l’amministratore di condominio è tenuto ad agire legalmente contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Spese condominiali straordinarie

Le spese condominiali straordinarie, come si evince dal termine, si riferiscono a tutte quelle spese imprevedibili, non quantificabili a priori. Le spese straordinarie sono di solito necessarie per l’ammodernamento dello stabile o i lavori in seguito a incidenti e calamità. Le spese straordinarie non hanno quindi carattere periodico e quindi seguono la modalità ordinaria, prescrivendosi dopo 10 anni.

Anche per le spese dovute una tantum, la decorrenza si calcola dalla delibera assembleare del consuntivo di spesa e del relativo piano di riparto tra i condomini. Gli atti interruttivi azzerano la prescrizione, che ricomincia dal principio.

Spese condominiali dell’inquilino

Il proprietario che abita in un condominio è sempre tenuto al pagamento delle spese, ma se affitta l’immobile è l’inquilino a doverne corrispondere una parte con gli oneri accessori insieme al canone di locazione. Anche in questo caso si tratta di spese condominiali, ma le regole sulla prescrizione sono molto diverse. Il termine di prescrizione degli oneri accessori dovuti dall’inquilino è infatti di soli 2 anni, indipendentemente dalle spese e dai doveri del locatore rispetto al condominio.

In sintesi, le spese condominiali a carico dell’inquilino - che di norma devono essere pagate entro 60 giorni - si prescrivono in 2 anni dalla relativa richiesta del proprietario di casa. Quest’ultimo può comunque interrompere la prescrizione attraverso una richiesta di adempimento e la costituzione in mora. Attenzione: il mancato pagamento degli oneri accessori legittima il procedimento di sfratto se il debito totale è pari o superiore a 2 quote del canone di affitto (e il ritardo supera i 60 giorni).

Spese condominiali, la prescrizione 2025

Conoscendo le regole, è facile capire che quest’anno si prescrivono o si sono prescritte (se non ci sono state seguenti richieste di pagamento):

Le spese condominiali ordinarie del 2020;
le spese condominiali straordinarie del 2015;
gli oneri accessori del 2023.

Si prescrivono quindi anche le spese per le quali, negli anni citati, è stato notificato l’ultimo atto interruttivo. Le spese condominiali relative al 2025 si prescriveranno invece:

nel 2035 se si tratta di spese straordinarie;
nel 2030 se si tratta di spese ordinarie;
nel 2027 per l’inquilino.

Ovviamente, non è possibile prevedere gli eventuali atti interruttivi, che azzerano la prescrizione.

Attenzione alle spese pagate da altri

Resta complesso, come mostrano le controverse pronunce giurisprudenziali, il tema delle spese condominiali anticipate da altri soggetti (altri condomini, amministratore di condominio, comproprietario e così via). Secondo le pronunce più recenti deve in questo caso essere applicata la prescrizione ordinaria di 10 anni, con un debito nei confronti del soggetto che si è fatto carico del pagamento.