Due mutui contemporaneamente sono possibili, anche sullo stesso immobile. Ma solo ad alcune condizioni.
Può succedere che, mentre si sta pagando un mutuo, ad esempio per l’acquisto della prima casa, si abbia un’ulteriore necessità di liquidità e si valuti quindi la possibilità di richiedere un secondo mutuo, piuttosto che ricorrere a un prestito.
Ma in quali casi è possibile? Come abbiamo già avuto modo di spiegare, non esiste un limite al numero di finanziamenti che possono essere richiesti da una singola persona. Naturalmente, però, tutto dipende dall’ammontare complessivo delle rate da restituire, che deve essere sostenibile rispetto al reddito percepito, così da evitare che il debitore si ritrovi nella spiacevole situazione di non riuscire a pagare una o più scadenze.
Se il reddito lo consente, quindi, un prestito e un mutuo possono convivere. Ma vale lo stesso per due mutui? In questo caso il discorso cambia, anche per via dell’ipoteca. Pensiamo, ad esempio, a un mutuo acceso per l’acquisto di un’abitazione e alla successiva necessità di sottoscriverne un secondo sulla stessa casa, magari per finanziare lavori di ristrutturazione. Come si può immaginare, in una situazione del genere la richiesta del secondo mutuo può risultare più complessa rispetto al caso in cui il nuovo finanziamento venga richiesto per acquistare un altro immobile.
Andiamo quindi con ordine, facendo chiarezza su quando un secondo mutuo, detto anche mutuo integrativo, è possibile ed entro quali limiti, così da avere un quadro più chiaro sull’argomento.
Si possono avere due mutui contemporaneamente?
Partiamo dal caso più generico, ossia dalla possibilità di avere due mutui contemporaneamente, senza scendere nel dettaglio della ragione per cui vengono richiesti.
Ebbene, in questo caso valgono le stesse regole previste per due o più finanziamenti in corso nello stesso momento: non c’è un limite massimo di mutui che possono essere aperti contemporaneamente, perché la valutazione di fattibilità non viene effettuata sul numero di “pratiche”, quanto piuttosto sull’importo complessivo da restituire e sugli asset ipotecati.
Non esiste neppure una risposta uguale per tutti rispetto a quanto si possa richiedere di mutuo in base al proprio stipendio, poiché una valutazione di questo tipo resta nella discrezionalità delle singole banche.
Possiamo tuttavia dire che, in genere, la soglia da non superare è quella del 30%, in alcuni casi del 35%, del proprio reddito netto. In parole semplici, l’importo delle rate da sostenere non dovrebbe superare un terzo dello stipendio netto: con una busta paga di 3.000 euro, quindi, si può arrivare a una rata mensile complessiva di circa 900 euro, indipendentemente dal fatto che si tratti di un solo mutuo o di più mutui.
Naturalmente, in questo limite rientrano anche eventuali altri prestiti o finanziamenti. È quindi difficile pensare di poter sostenere più di un mutuo se, nel frattempo, si sta già pagando un’auto a rate o si ha un prestito di diverse decine di migliaia di euro da restituire, perché in quel caso è molto probabile che la soglia del 30% risulti già superata.
Si può avere un secondo mutuo sulla stessa casa?
Nel momento in cui si sottoscrive un mutuo per l’acquisto di un immobile, su quest’ultimo viene iscritta un’ipoteca, che viene cancellata solamente una volta pagate tutte le rate.
Può però accadere di dover richiedere un secondo mutuo sulla stessa abitazione: si pensi, ad esempio, al caso in cui si abbia bisogno di ulteriore liquidità per far fronte alle spese di ristrutturazione dopo anni dall’acquisto. In una situazione del genere, la prima domanda corretta da porsi è se sia possibile iscrivere una seconda ipoteca sullo stesso immobile, visto che si tratterebbe di un passaggio obbligato ai fini del via libera da parte della banca.
Ebbene sì, questa possibilità esiste e rientra nei confini del cosiddetto mutuo integrativo. In tal caso, previa valutazione positiva di fattibilità da parte della banca, viene iscritta un’ipoteca di secondo grado, subordinata alla prima. Con il secondo mutuo potrà quindi essere riconosciuta una somma calcolata sulla differenza tra il valore dell’immobile e le ipoteche già esistenti.
Sarà dunque sempre lo stesso immobile a fare da garanzia, seppure per un importo più basso rispetto al primo mutuo.
Il mutuo integrativo può essere concesso dalla stessa banca che ha già erogato il primo mutuo oppure da un altro istituto di credito. In quest’ultimo caso va però considerato che, in caso di inadempienza e di successiva vendita forzata dell’immobile, sarà la banca che ha concesso il primo mutuo ad avere la precedenza nel recupero del capitale. Chi eroga il mutuo integrativo, quindi, è maggiormente esposto al rischio; per questa ragione, in genere, il tasso di interesse applicato è più alto.
Per capire meglio come funziona il secondo mutuo sullo stesso immobile, prendiamo in considerazione una casa del valore di 300.000 euro sulla quale è già stata iscritta un’ipoteca di 200.000 euro. In teoria, resterebbe un margine di altri 100.000 euro. Tuttavia, difficilmente gli istituti di credito si spingono fino a coprire con l’ipoteca l’intero valore dell’immobile: solitamente, infatti, si tende comunque a restare entro la soglia dell’80%.
Si può avere un secondo mutuo su un altro immobile?
Il discorso è più semplice nel caso in cui il secondo mutuo serva per acquistare un altro immobile, diverso dal primo, con l’iscrizione quindi di due differenti ipoteche.
In questo caso c’è generalmente maggiore margine, e anche più possibilità di ottenere il via libera, perché la valutazione si concentra soprattutto sulla situazione finanziaria del richiedente e sulla sostenibilità complessiva delle rate.
Se quindi il reddito e il merito creditizio del richiedente risultano adeguati, aumentano significativamente le possibilità di ottenere il secondo mutuo.
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