Germania nei guai? Rischio bolla sui mutui, anche l’Italia è esposta

Attenzione alla inflessibile (ormai ex?) Germania, ma anche all’Italia. Le due economie rischiano di rimanere le uniche in cui le banche erogano mutui senza rispettare alcuni limiti vincolanti su due parametri, riassunti negli acronimi DTI e DSTI.

Il riferimento è alla presenza di tetti massimi su questi due parametri a cui si sono adeguate le banche che operano nella maggior parte delle giurisdizioni dell’Europa. Non le banche che sono attive però in Germania, così come quelle che erogano mutui in Italia.

A preoccupare è soprattutto la Germania, stando all’approfondimento che è stato stilato da Mathias Pleißner, executive director di Scope Ratings, l’agenzia di rating europea.

Mutui, l’attenti di Scope Ratings. Cosa non hanno fatto i governi (e dunque le banche) in Italia e in Germania

Nel paper dedicato al tema, Pleißner ha fatto intanto un’importante premessa, ricordando in primis che la Germania - che, va sottolineato, con il suo bazooka fiscale non sembra essere più quella che era atterrita dal peccato del debito (come riassume il termine Schuld - non ha invece abdicato al principio espresso dal vocabolo “Beleihungswert”, che fa riferimento a un’erogazione dei prestiti prudente da parte delle banche.

La stessa soglia del LTV, ovvero del parametro che esprime il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile, è particolarmente bassa: caratteristica che indica che, in caso dei default del cliente, le banche tedesche hanno tuttora un’alta probabilità di recuperare il credito concesso.

Tuttavia, Berlino - così come Roma - non ha ancora attivato i tetti massimi sui parametri DTI (debt-to-income) e DSTI (debt-service-to-income): una lacuna che non è sfuggita a Scope Ratings, che ha lanciato di conseguenza un allarme, come si legge nel riassunto dell’analisi.

“Con i prezzi delle case che stanno iniziando a salire in Germania, a crescere sono anche i rischi per la stabilità finanziaria. Le misure prudenziali basate sui mutuatari (che Berlino non ha per ora adottato) rafforzerebbero la resilienza dei debitori in situazioni sfidanti e proteggerebbero le banche tedesche, meglio delle riserve di capitale accumulate per tutelarsi dal rischio sistemico”.

Oltre a tradursi in un rischio default inferiore, ha spiegato inoltre Mathias Pleißner, l’adozione di soglie massime su questi due valori ridurrebbe anche il rischio di coda per le obbligazioni bancarie garantite (dunque per i covered bond).

Germania immobile anche dopo l’avvertimento lanciato dall’FMI su mutui e banche

Fatto sta che la Germania non si è ancora mossa, neanche dopo l’avvertimento lanciato dall’FMI, Fondo Monetario Internazionale.

Nell’ultimo Article IV che ha fatto seguito alle sue consultazioni, l’istituzione di Washington - ha spiegato il manager di Scope Ratings - “ha messo di nuovo in evidenza un gap strutturale nel quadro macroprudenziale della Germania ”, riferendosi all’assenza di misure che si riferiscano al reddito di chi accende un mutuo, che potrebbero essere introdotte stabilendo limiti ai parametri DTI e DSTI.

Certo, nell’attuale cassetta degli attrezzi della Germania compaiono i limiti sul valore dell’LTV (che però, vedremo in seguito, non sono stati neanche attivati).

Ma l’FMI ha comunque “rimarcato la necessità di un quadro più esaustivo che aumenti la resilienza finanziaria e che promuova standard prudenti dei prestiti ”.

Per ora, però, nulla da fare: il governo tedesco guidato dal cancelliere Friedrich Merz non ha portato avanti il lavoro del precedente governo Scholz che, negli anni 2021-2024, si era impegnato a espandere la cassetta degli attrezzi, al punto che il Ministero delle Finanze, l’Autorità di Vigilanza BaFin e la banca federale tedesca Bundesbank avevano stilato anche una bozza normativa.

Da allora, nessun progresso, ha ammonito il dirigente di Scope Group, facendo notare che “l’attuale governo ha riconsiderato le priorità, lasciando in un limbo na importante riforma strutturale ”.

Cosa rischia la Germania? Scope Ratings parla di rischi per la stabilità finanziaria

Cosa rischia in questa situazione la Germania? Pleißner ha insistito sull’importanza di attivare presto quei limiti, al fine di scongiurare i rischi per la stabilità finanziaria, dunque prima che i rischi raggiungano il picco e gli squilibri finanziari inizino a manifestarsi.

Tra l’altro, il problema o anche paradosso è che, “sebbene siano tecnicamente disponibili, le misure che si basano sull’LTV non sono state mai attivate, confermando una riluttanza - che va avanti da molto tempo - ad adottare tetti che si riferiscano ai mutuatari, perfino quando sono giustificati”.

Tra le ragioni della paralisi normativa del governo di Berlino, che rischia di mettere nei guai le banche e la stabilità finanziaria del Paese - che, essendo la prima economia in Europa potrebbe con i suoi problemi contagiare tutto il blocco - va ricordata soprattutto la correzione che ha colpito il mercato immobiliare tedesco negli ultimi anni, in un contesto di tassi di interessi più alti: si spiega in parte così la ritrosia di Berlino, nel corso del biennio 2024-2025, a fissare tetti massimi da far rispettare alle banche, laddove le stesse debbano valutare la solidità finanziaria di chi accende un mutuo.

La forte crisi che ha messo in ginocchio l’economia tedesca, ha ricordato Pleißner, ha “zavorrato la domanda” nel mercato immobiliare, rendendo decisamente meno probabile un suo eventuale surriscaldamento.

Naturale, forse, in questo contesto, la decisione del governo di congelare l’introduzione di controlli più serrati. Tuttavia, la situazione ora sta cambiando, in quanto “il persistente squilibrio tra la domanda e l’offerta, soprattutto nelle aree urbane, e i tassi di interesse più bassi stanno cambiando il quadro ”.

Ne sono prove concrete “i permessi per le costruzioni e i prezzi degli immobili, che stanno tornando a crescere”.

Rischio bolla mutui in Germania? E anche in Italia?

L’esperto di Scope Ratings non ha menzionato mai nel suo articolo la parola bolla, o le espressioni bolla immobiliare o bolla speculativa.

Ma il pericolo che tali worst case scenarios si concretizzino c’è eccome visto che, in mancanza di ulteriori paletti - tra l’altro utilizzati nella maggior parte dei Paesi, a parte l’Italia - la situazione potrebbe sfuggire di mano, in una fase di crescita dei prezzi delle case, che è tornata, nel caso specifico, a interessare la Germania.

Le banche tedesche potrebbero finire con erogare mutui troppo facili accelerando la crescita del credito a un ritmo non necessariamente consono al merito creditizio di chi accende un mutuo.

Insomma, il punto è che senza limiti sul reddito/debito, l’indebitamento delle famiglie che accendono i mutui potrebbe aumentare troppo, facendo salire di conseguenza la minaccia di default più frequenti e il rischio sistemico.

Tutto, ha osservato ancora Mathias Pleißner, mentre “la maggior parte dei Paesi ha a disposizione quadri normativi sull’LTV e sul DSTI ” e mentre la Spagna si prepara a introdurre misure basate sui mutuatari, portando così la Germania e Italia a rimanere “le uniche grandi giurisdizioni europee senza limiti mirati e vincolanti basati sui mutuatari e sul reddito”, con banche che, a fronte di una possibile ripresa della domanda e della svolta positiva del ciclo del credito, potrebbero trovarsi di fronte a un numero crescente di famiglie potenzialmente interessate ai loro mutui e pronte a indebitarsi anche troppo.

Detto brutalmente, l’assenza di tetti massimi obbligatori sul rapporto reddito-debito, sia in Italia che in Germania, aumenta il rischio di indebitamento eccessivo e, potenzialmente, di una bolla sui mutui.

Per ora, ha concluso Pleißner, le autorità di vigilanza tedesche hanno deciso di mantenere un approccio generale che comporta per le banche il mantenimento di una riserva di capitale a fronte del rischio sistemico legato all’esposizione al mercato immobiliare residenziale pari all’1%.

Il risultato è che le banche hanno accantonato quantità aggiuntive di capitale: ma questo significa anche che “sono diventate meno capaci di erogare una quantità di mutui a clienti resilienti rispetto a quella che avrebbero potuto erogare se quelle misure fossero state adottate”.

Tutto, mentre l’assenza di paletti sui parametri DTI e DSTI fa sì che gli istituti finiscano per erogare mutui piuttosto a favore di clienti meno resilienti, con rapporti debito/reddito non proprio rassicuranti. In Germania, così come anche in Italia.

Cos’è il DTI, la spiegazione e l’esempio di Morningstar

Per capire intanto meglio cos’è DTI si può fare riferimento alla spiegazione che è stata fornita da Sarah Newcomb economista comportamentale di Morningstar.

Il rapporto debt-to-income, ovvero rapporto debito-reddito, è un parametro “che mette in relazione il costo mensile del tuo debito con i tuoi flussi di reddito” e che “influisce sulla tua solvibilità nei confronti dei finanziatori e può avere un grande impatto sul costo del debito ”.

Così Newcomb:

“Supponiamo di pagare 1.500 euro al mese per un mutuo o un affitto, più 200 euro in pagamenti fissi mensili, 100 euro per il conto della carta di credito e 200 euro per spese scolastiche. In totale avremo 2.000 euro in pagamenti mensili. Se il tuo reddito è pari a 6.000 euro, il rapporto debito/reddito è pari al 33%. Un rapporto debito/reddito del 33% significa che un terzo del tuo reddito è destinato a mantenere il tuo debito attuale e, secondo gli esperti, è più o meno il livello massimo a cui dovrebbe arrivare”.

Newcomb ha aggiunto che “esistono diverse scuole di pensiero su quello che dovrebbe essere un ’buon’ DTI, ma se vuoi garantirti il miglior tasso di interesse da parte della tua banca ti conviene mantenere il tuo DTI al di sotto del 36%”.

Ovvio, prendendo spunto da questo esempio, è che se le banche tedesche, così come quelle italiane, non fissano limiti massimi a questo parametro, il rischio è di mutui che vengono erogati a clienti il cui rischio di default non è, alla fine, del tutto sotto controllo.

La BCE spiega le misure basate sui mutuatari (BBM)

L’importanza dei DRI e dei DTSI è stata evidenziata anche in una analisi stilata dagli esperti della BCE, che hanno fatto riferimento alla categoria a cui questi parametri appartengono, ovvero ai parametri noti come “Borrower-based measures (BBMs)”, così scrivendo nel paper “A decade of borrower-based measures in the banking union”

“Le misure basate sui mutuatari (BBM) sono diventate elementi essenziali del toolkit di politica macroprudenziale nell’Unione bancaria. Le BBM, note anche come limiti regolamentari agli standard di concessione dei mutui residenziali, come il rapporto loan-to-value (LTV), debt service-to-income (DSTI), debt-to-income (DTI) e la durata del mutuo, mirano a garantire pratiche di prestito sostenibili che sostengano la resilienza dei mutuatari, dei creditori e dell’economia più ampia. Gli standard di concessione dei mutui residenziali tendono a allentarsi durante una fase di espansione economica o finanziaria. Questo può portare a nuovi prestiti eccessivamente rischiosi e all’accumulo di vulnerabilità che, a loro volta, possono mettere a rischio la stabilità finanziaria. Le politiche BBM possono garantire livelli minimi di standard prudenziali di concessione del credito in ogni momento, ma in particolare durante la fase di crescita del ciclo economico o finanziario. Pertanto, un aspetto cruciale di qualsiasi strategia BBM di successo è implementare la misura precocemente nel ciclo e mantenerla costantemente attiva”.

Consiglio che però, a quanto pare, né l’Italia né la Germania stanno per ora seguendo alla lettera. Tutt’altro.