Cosa controllare prima di comprare casa: le verifiche utili ad evitare sorprese

Francesca Nunziati

19 Maggio 2022 - 17:39

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Bisogna sapere cosa si deve controllare prima di acquistare una nuova casa. Al fine di tutelarsi ed evitare brutte sorprese occorre infatti visionare alcuni documenti fondamentali. Vediamoli insieme.

Cosa controllare prima di comprare casa: le verifiche utili ad evitare sorprese

Se si decide di comprare una casa, prima di firmare l’atto di compravendita, è bene accertare determinate situazioni di fatto e di diritto. La prima cosa da fare è controllare con attenzione le condizioni dell’appartamento o, se si tratta di un immobile indipendente, dell’intero edificio.

Ciò significa che si dovranno osservare le strutture (soffitti, pavimenti, muri, scale, infissi), per capire se lo stabile necessita di costosi interventi di ristrutturazione nonché analizzare le caratteristiche della casa, in modo tale da valutare se corrisponde alle esigenze abitative di chi la vuole acquistare.

Bisognerà tenere in considerazione, quindi, la quantità di ambienti e le dimensioni, il numero di bagni, le finestre e i balconi, l’illuminazione e l’areazione, la presenza di ascensore e garage. Altrettanto importante prima di comprare casa è conoscere la zona nella quale si trova l’appartamento.

Altra cosa da verificare, inoltre, è la presenza di attività rumorose, la facilità di trovare parcheggio (se la casa non lo comprende) e la disponibilità di fermate dei mezzi pubblici nei pressi. Ma ciò che è fondamentale riguarda l’esamina di tutta la documentazione tecnica, urbanistica e debitoria dell’immobile. Vediamo di seguito a cosa ci si riferisce.

Le verifiche sul proprietario

In primo luogo, qualora si voglia acquistare un immobile, bisognerà fare una verifica preliminare all’accordo che si dovrà siglare (che si tratti di compromesso o contratto definitivo) riguardo le c.d. provenienze, cioè quei titoli in base ai quali il venditore ha comprato un bene immobile: può trattarsi di donazione, testamento, altra compravendita.

Se l’immobile proviene da una donazione, sarà doveroso un ulteriore accertamento sul tempo trascorso dall’atto di liberalità.
Infatti, nel caso in cui la donazione abbia sottratto agli eredi (coniuge e figli) le quote minime che la legge riserva loro, gli stessi potranno intentare un’azione per lesione di legittima nel termine di 10 anni dalla donazione richiedendo contestualmente che il bene venga diviso nel rispetto delle predette quote.

Se invece l’immobile proviene da un’eredità, si fa riferimento alla dichiarazione di successione e va verificato che l’erede abbia accettato l’eredità e sia proprietario dell’immobile (verifica che avviene presso i pubblici registri immobiliari).

L’atto di provenienza è il documento che il proprietario deve possedere per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere. In esso sono contenute tutte le informazioni essenziali per comprendere come sia venuto in possesso dell’immobile ed anche di eventuali limitazioni o servitù che possono esistere senza che siano visibili a prima vista.

Tra le verifiche preliminari rientra anche l’indagine sulla eventuale comunione sotto la quale potrebbe ricadere il bene immobile: in altre parole, occorre capire se il venditore è coniugato e se è in comunione legale dei beni, perché in questi casi entrambi i coniugi dovranno intervenire e sottoscrivere l’atto davanti al Notaio.

Altro caso di comunione si verifica quando del medesimo immobile siano proprietari più soggetti diversi (verificandosi quindi la comproprietà): anche in questa ipotesi, dovranno partecipare all’atto di compravendita tutti i comproprietari.

Inoltre, sono necessari i documenti di identità del venditore e del compratore, il codice fiscale, l’eventuale estratto dell’atto di matrimonio oppure il certificato di stato libero o di unione civile e una copia di eventuali convenzioni matrimoniali o contratti di convivenza.

Se si tratta di un acquisto di prima casa, servirà anche una copia degli eventuali atti di acquisto di vendita e della eventuale fattura del venditore e/o del Notaio ai fini della detrazione dell’imposta di registro o dell’Iva (il credito d’imposta).

Altro documento fondamentale è la visura ipotecaria che si richiede presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, sezione Territorio, oppure online tramite i servizi telematici Entratel o Fisconline.
Questa ispezione consente di determinare se il venditore risulta l’intestatario del bene immobile e se ha titolo per venderlo. In pratica, si può accertare se il venditore:

  • ha piena proprietà, nuda proprietà o usufrutto;
  • è titolare di una quota esclusiva oppure condivisa;
  • si trova in regime di comunione o separazione dei beni.

Quest’ultimo punto non è da trascurare perché, come è stato già segnalato, se il proprietario è sposato ed è in regime di comunione dei beni, anche il coniuge – in alcuni casi – deve consentire la vendita e comparire in atto.

Generalmente è compito dell’Agente Immobiliare richiedere tutti i documenti di cui sopra e consegnarli direttamente al Notaio. È quindi compito del Notaio poi quello di sincerarsi del corretto trasferimento di proprietà negli anni precedenti dell’edificio e formulare il nuovo atto che andrete a sottoscrivere.

Le verifiche sull’immobile da acquistare

Un passaggio fondamentale è quello di verificare se l’immobile che si intende acquistare è oggetto di ipoteche, pignoramenti o sequestri. In particolare

  • in caso di ipoteche, se è presente un’ipoteca volontaria, ad esempio quella iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo, la proposta d’acquisto e il preliminare si possono fare senza rischi , ma è necessario prevedere che entro la data del rogito o contestualmente l’ipoteca dovrà essere estinta a cura e spese del proprietario. Se è presente un’ ipoteca legale o giudiziale sarà necessario un parere notarile su come impostare la trattativa per evitare situazioni spiacevoli;
  • in caso di pignoramento: le situazioni meno difficoltose si possono risolvere con l’acquirente che paga i creditori per conto del proprietario, ma se il venditore è un soggetto fallibile non può escludersi in assoluto la possibilità che altri creditori facciano richiesta di revoca dell’atto.

Ma ci sono aspetti rilevanti anche per la parte urbanistica: vediamoli insieme:

La conformità urbanistica

La regolarità di quello che si sta per comprare dipende dalla cosiddetta conformità urbanistica e spesso è dove si nascondono le problematiche maggiori.

Con il termine conformità urbanistica si intende la conferma che l’edificio che ci troviamo davanti sia stato costruito (o ristrutturato nel tempo) regolarmente, con l’approvazione delle obbligatorie autorizzazioni.

Tutto quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune in quanto è l’autorità che ne consacra la legittimità. Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è un abuso (piccolo o grande) e, se permesso dalle leggi attualmente in vigore, deve essere sanato prima della vendita. Se non è possibile sanarlo occorre assolutamente demolire l’abuso.

Fac simile di un progetto difforme Fac simile di un progetto difforme Nella figura si può osservare una difformità tra quanto depositato in comune ed in catasto

Bisogna tenere a mente che la responsabilità amministrativa su eventuali problemi ricade sull’attuale proprietario. Egli infatti, anche se non è stato l’autore dell’abuso, è obbligato a correggere i problemi dell’immobile di suo possesso. Pertanto il Notaio citerà nell’atto tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiarerà obbligatoriamente sotto la propria responsabilità penale la loro regolarità .

Specialmente negli immobili non recenti esistono situazioni in cui è possibile acquistare un immobile in apparenza regolare salvo poi, ristrutturando l’edificio appena acquistato, accorgersi della presenza di gravi problemi. Una cosa importante per i compratori è di chiedere che venga inserita come condizione, nei preliminari di compravendita, la verifica da parte di un professionista della regolarità Urbanistica e Catastale prima di redigere l’atto finale dal Notaio.

La conformità catastale

Spesso si fa confusione e si tende ad associare la Conformità Catastale a quella Urbanistica. Si pensa che sia sufficiente controllare solamente la planimetria catastale. In realtà quello catastale e quello urbanistico sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro.

Anche presso il Catasto (Agenzia delle Entrate) è obbligatorio che i documenti depositati dell’immobile siano totalmente corretti poichè tutta la documentazione ivi depositata riguarda non solo il patrimonio ma anche il calcolo delle imposte sull’immobile che si sta per acquistare.

Uno dei documenti catastali fondamentali e di più facile consultazione è la cosiddetta planimetria catastale che è sostanzialmente una rappresentazione tecnica semplificata dell’ immobile. L’Agenzia delle Entrate si basa su questo disegno per il calcolo delle tasse che si devono versare per l’immobile.

Questo disegno però non va confuso con il progetto depositato in Comune. Infatti il disegno presente in Comune possiede molti più dettagli tecnici, calcoli e riferimenti che ne sanciscono la sua autorizzazione da parte del Comune.

La differenza tra quanto realizzato e quanto disegnato deve essere uno dei campanelli d’allarme che ci spinge a richiedere verifiche più approfondite del proprietario o dell’Agenzia Immobiliare che ci sta seguendo e sicuramente una cosa saggia è di chiedere che venga inserita nei preliminari di compravendita la verifica della conformità Urbanistica e Catastale prima dell’atto finale dal Notaio.

Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio. Questo documento certifica che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, l’ immobile che si vuole acquistare possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato.

Ad esempio il certificato di agibilità di un appartamento comprende la verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti, allacciamento alla fognatura, requisiti acustici ecc.

Se questo certificato non fosse presente, potrebbe essere un sintomo di gravi problemi dell’edificio e pertanto, prima della vendita, dovrà essere svolta una profonda analisi per capire il motivo per cui il Comune non lo ha potuto rilasciare.

Questo documento è fondamentale al giorno d’oggi per ottenere un mutuo bancario. Infatti nella documentazione richiesta da parte degli enti finanziatori questo certificato è obbligatorio: fornisce una garanzia alla Banca della regolarità dell’edificio e quindi della sua rivedibilità.

Insomma, l’unico modo per poter vendere un immobile senza agibilità è che il compratore possieda l’intera cifra d’acquisto richiesta. Ma anche in questo caso comunque per il nuovo acquirente il rischio di non poterlo rivendere in futuro è notevole a meno che non provveda a proprie spese alla sua regolarizzazione.

L’ attestato di prestazione energetica

Questo documento illustra in modo semplificato l’efficienza energetica di un immobile. Si tratta di una scala di valori, divisa in classi energetiche, che dà un’idea di quanto consumi l’immobile che si sta per acquistare.

Scala della prestazione energetica Scala della prestazione energetica Un piccolo schema sull' attestato di prestazione energetica (APE)

Per calcolare quanto consuma vengono considerate infatti la qualità delle pareti e delle finestre, la disposizione geografica e l’efficienza degli impianti dell’immobile (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda ecc).

Ovviamente, poi, sarà compito del Notaio verificare la correttezza formale del certificato e trascriverlo nell’atto di compravendita della tua casa.

Il certificato di conformità degli impianti

Quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idrico, Riscaldamento ecc) per poter essere utilizzati in sicurezza occorre che siano stati realizzati a regola d’arte, per la sicurezza di chi abiterà nell’edificio. Pertanto devono essere certificati dall’impresa che li ha installati.

Per ogni periodo storico la normativa prevede dei requisiti minimi diversi: negli edifici costruiti prima del 2008 ad esempio basterà una Dichiarazione di Rispondenza degli impianti, eseguita da qualsiasi impresa in possesso dei requisiti. Anche questo documento non è obbligatorio per la vendita, vale lo stesso discorso del Certificato di Agibilità. È però importante perché il venditore con questo documento garantisce che non si avranno sorprese dopo l’acquisto, che gli impianti presenti e pagati come funzionanti siano realmente sicuri per l’incolumità.

Se invece si acquista un immobile senza alcuna certificazione né controllo e si scoprisse che sono difettosi e/o non sicuri secondo l’attuale normativa sarà il nuovo acquirente a farli sistemare a sue spese. Un esempio comune è la caldaia di un appartamento chiuso da anni e senza allacciamento alle forniture.

Per questo motivo è sempre opportuno specificare nell’atto notarile lo stato attuale degli impianti e chi, tra venditore e acquirente, dovrà provvedere economicamente alla loro messa a norma.
È una forma di tutela per entrambe le parti.

La verifica delle spese condominiali

Un documento importante, spesso non richiesto, è la certificazione da parte dell’Amministratore di condominio sulle spese condominiali arretrate del venditore.

A volte capita che il venditore abbia anche notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali pertanto sarebbe opportuno richiedere al venditore (o meglio all’amministratore di condominio) copia dei verbali delle assemblee almeno dell’ultimo anno. Questo permetterà :

  • sia di verificare l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali da parte del vecchio proprietario venditore
  • sia se, nei due anni precedenti alla compravendita, sono state deliberate spese straordinarie rilevanti per il condominio nei prossimi mesi.

Dopo l’acquisto si è infatti obbligati a pagare queste spese ed è fondamentale esserne a conoscenza prima dell’acquisto (ad esempio rifacimento intonaci esterni, installazione cancelli automatici ecc).
Se ad esempio il condominio avesse deliberato l’installazione di un ascensore esterno prima dell’ acquisto, anche se si abitasse al piano terra, si sarebbe tenuti a corrispondere la quota per la sua realizzazione.

Senza questa verifica si avrà il diritto di rivalersi eventualmente, in una fase successiva, sul venditore ma è meglio prevenire qualsiasi situazione di questo tipo, magari aumentando il margine di trattativa economica prima dell’acquisto.

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