Acquistare una casa ereditata: cosa serve sapere e quali rischi si corrono

Antonella Ciaccia

24 Agosto 2022 - 11:57

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Cosa fare se si vuole acquistare un bene facente parte di un patrimonio ereditario? Come si tutela un acquirente e quali sono i rischi connessi alla compravendita di una casa ereditata.

Acquistare una casa ereditata: cosa serve sapere e quali rischi si corrono

Quando ci si appresta ad acquistare un immobile occorre fare attenzione a molte cose e principalmente all‘effettiva proprietà da parte di chi vende. Qualora la provenienza sia successoria, ovvero il venditore non abbia acquistato la casa con un’altra compravendita ma l’abbia ricevuta in eredità, occorre valutare alcuni aspetti che per l’acquirente possono rappresentare dei rischi.

Difatti, quando il bene oggetto di compravendita proviene da successione, bisogna tenere presente alcuni accorgimenti che qui esamineremo. Prima di procedere al rogito di un immobile ereditario sarà necessario compiere operazioni e adempimenti inderogabili affinché il giorno della compravendita acquirente e venditore non siano costretti a rinviare la firma dell’atto.

Approfondiamo in questo articolo rischi ed opportunità per l’acquisto di una casa ereditata e quali preliminari formalità si rendono necessarie per perfezionare la procedura di acquisto mortis causa.

Acquistare una casa ereditata: a cosa fare attenzione?

L’acquirente di un’abitazione ereditata deve fare molta attenzione ad alcuni aspetti per evitare i rischi legati al passaggio di proprietà per eredità. Questo perché l’acquisto dall’erede o dal legatario può comportare spiacevoli incognite a causa della potenziale instabilità del titolo successorio.

Questo significa che, chi acquista un bene oggetto di successione ereditaria, al momento del rogito, può vedersi realizzare il rischio che il venditore non risulti l’effettivo proprietario dell‘immobile e dunque non sia legittimato a vendere lo stesso.

Il proprietario dell’immobile, per essere legittimato a vendere, deve infatti avere accettato l’eredità del de cuius. Per ovviare alla natura della revocabilità del titolo di acquisto derivativo della proprietà, le banche ed i notai richiedono obbligatoriamente ai venditori di immobili ereditati l’accettazione del bene ereditato.

Tale accettazione è un atto formale che può essere esplicato in forma scritta o tacitamente. Ma attenzione: l’accettazione dell’eredità deve avvenire per legge entro e non oltre 10 anni.

Pertanto, a garanzia di un passaggio di proprietà tutelato, la compravendita di un immobile ottenuto per successione richiede la presentazione di documenti aggiuntivi rispetto a quelli necessari per una normale vendita immobiliare, ovvero la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.

Documenti necessari per l’acquisto di una casa proveniente da successione

Come poc’anzi detto, per l’acquisto di un immobile ereditato occorre prima di tutto accertarsi che il cedente sia l’effettivo proprietario dell’immobile e sia legittimato pertanto a vendere.

Successivamente bisognerà verificare che sia stata presentata la denuncia di successione, siano state pagate le imposte ipotecarie e catastali sull’immobile lasciato in eredità, sia stata presentata la voltura catastale che serve a cambiare al catasto l’intestazione dell’immobile dal de cuius all’erede e che risulti l’accettazione di eredità e la sua trascrizione.

Quest’ultimo è un atto necessario se l’erede vuole vendere l’immobile, in quanto solo questo atto pubblico ne garantisce l’effettiva proprietà.

Pertanto possiamo così riassumere che per la compravendita del bene proveniente da successione sono necessari:

  • la dichiarazione di successione, il principale documento che attesta che il venditore ha la disponibilità del bene. Essa va presentata all’Agenzia delle Entrate dagli eredi entro un anno dalla morte di chi l’ha lasciata in eredità. Nessuna casa pervenuta in eredità può essere venduta se non sono state pagate le relative imposte di successione;
  • la voltura catastale, una pratica fatta presso l’Agenzia delle Entrate che serve a cambiare l’intestazione dell’immobile in modo che ci sia equivalenza tra quanto presente all’Ufficio del Registro e l’Agenzia delle Entrate. Dopo aver registrato la dichiarazione di successione presso un ufficio delle Entrate, il Contribuente ha trenta giorni di tempo per presentare la richiesta di voltura all’ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia competente;
  • atto di provenienza, il documento notarile con il quale originariamente si è entrati in possesso dell’immobile o del terreno su cui è stata costruita la casa. L’Atto di provenienza detto rogito o istrumento è il documento che attesta la provenienza del bene da vendere ed è di fondamentale importanza, senza questo documento non è possibile acquistare la casa;
  • trascrizione tacita di eredità: molto spesso chi eredita un bene non sa che non basta presentare la dichiarazione di successione ma è anche necessario trascrivere l’accettazione tacita di eredità, questo passaggio deve essere fatto davanti al notaio anche contestualmente alla vendita dell’immobile.

Su questo ultimo punto c’è da dire che l’accettazione dell’eredità di solito non viene fatta dagli eredi finché non si decide di vendere la casa, pertanto molto spesso si provvede alla trascrizione dell’accettazione tacita immediatamente prima della trascrizione dell’atto di compravendita con il quale si è venduto il bene.

Acquistare una casa ereditata: convenienza economica e rischi per l’acquirente

Frequentemente chi riceve una casa in eredità decide di venderla nel più breve tempo possibile: questo perché di consueto i beni immobiliari vengono ereditati contemporaneamente da diversi soggetti e per tale ragione nessuno ne può godere autonomamente. In aggiunta gli oneri fiscali e le spese ricorrenti ricadono su ognuno dei «proprietari» creando il più delle volte dei dissidi tra loro.

Ne consegue che comprare una casa pervenuta ai proprietari per successione può essere un buon affare perché di solito viene messa sul mercato ad un prezzo conveniente. Gli eredi in contrasto tra loro tendono a voler risolvere la pratica nel minor tempo possibile ed il prezzo è il primo fattore che rende appetibile l’affare.

Ma se è vero quanto detto nei precedenti paragrafi, non si può disporre dei propri beni per testamento escludendo i legittimari, cioè coloro che per legge hanno diritto ad una quota di eredità.

Pertanto potrebbe accadere che, chi vende la casa in realtà non sia il vero erede, oppure che ci sia qualcun altro che abbia diritto ad essere comproprietario dell’immobile.

Possiamo fare l’esempio della situazione in cui dopo una compravendita potrebbe essere trovato un testamento, precedentemente non pervenuto, che indichi un erede effettivo diverso dal venditore oppure che si palesino parenti sconosciuti che rivendicano una quota di proprietà.

I nuovi eredi entro 10 anni dall’apertura della successione potranno agire giudizialmente e chiedere la restituzione del bene; se la legge non prevedesse nulla a favore dell’acquirente, questi sarebbe destinato a mettere in discussione il proprio acquisto e quindi la propria casa anche dopo molti anni, per eventuale subentro di un erede «vero» a fronte di quello «apparente».

Fortunatamente la legge prevede un meccanismo di tutela dei terzi, gli acquirenti appunto, che in buona fede acquistano legittimamente con un atto notarile la casa e non possono veder contestato il proprio acquisto, proprio in virtù della priorità da dare alla loro trascrizione. Vediamo di seguito di cosa si tratta.

Come è tutelato l’acquirente di una casa ereditata?

L’art.534 del nostro codice civile prevede che l’erede «vero» possa anche agire contro gli acquirenti dall’erede apparente, ma sono fatti salvi quegli acquisti fatti per effetti di convenzioni a titolo oneroso, ad esempio compravendite, da parte di terzi in buona fede.

Il suddetto articolo così recita:

L’erede può agire anche contro gli aventi causa da chi possiede a titolo di erede o senza titolo.
Sono salvi i diritti acquistati, per effetto di convenzioni a titolo oneroso con l’erede apparente, dai terzi i quali provino di avere contrattato in buona fede [1147, 1153, 1189, 1396, 1445, 1729 c.c.].
La disposizione del comma precedente non si applica ai beni immobili e ai beni mobili iscritti nei pubblici registri [2683 c.c.], se l’acquisto a titolo di erede [2648 c.c.] e l’acquisto dall’erede apparente non sono stati trascritti anteriormente alla trascrizione dell’acquisto da parte dell’erede o del legatario vero, o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente [2652 n. 7 c.c.].

Questo significa che, se l’acquirente compra da un venditore non essendo a conoscenza di eventuali diritti di altri eredi, perché magari come sopra specificato è stato scoperto successivamente un testamento, allora costui è in buona fede e non può vedere minato il proprio acquisto.

Si ha buona fede quando il terzo ignora o erroneamente crede di contrarre con il vero erede. La prova della sua sussistenza deve essere data dal terzo che vuol far salvo il proprio acquisto. Ovviamente deve trattarsi di un acquisto a titolo oneroso, per cui deve avere regolarmente pagato la casa acquistata e stipulato un contratto di compravendita dal notaio, successivamente trascritto.

Ricordiamo difatti che una condotta contro l’acquirente può avvenire solo se non è stata fatta la trascrizione tacita di eredità, in alternativa si potrà agire solo contro l’erede fittizio, colui che ne ha disposto la vendita.

Immobile oggetto di successione tra più eredi: cosa fare se non sono d’accordo

Abbiamo sopra citato la possibilità che il bene immobile da acquistare sia di proprietà di più eredi. Ovviamente se tutti sono in accordo per la vendita e per il prezzo da proporre non ci dovrebbero essere particolari difficoltà ad affrontare la compravendita.

Qualora invece tutti i co-eredi, legittimati a disporre per porzioni di quota di legittima sul bene, non concordano tra loro sulla vendita del bene rientrante nell’asse ereditario, è consigliabile non procedere all‘acquisto della casa.

Questa situazione è disciplinata dalle norme in materia di comunione del codice civile. In particolare, l’articolo 1108 stabilisce che tutti i comproprietari devono essere consenzienti alla vendita dell’immobile.

Che cosa fare dunque se non si raggiunge una decisione unanime ma si vuole comunque vendere la casa? Ci sono diverse strade percorribili, ma qualunque sia la scelta non sarà priva di difficoltà e sarà bene farsi assistere da un avvocato.

La prima possibilità prevede che chi non si trova d’accordo con i coeredi venda la propria quota dell’immobile, tenendo presente che i coeredi hanno il diritto di prelazione. Si dovrà far stabilire il valore di tale quota e ne sarà proposto l’acquisto prima ai comproprietari. se questi non sono interessati, si potrà vendere la quota a terzi.

Se non si trova un accordo, la seconda possibilità è il procedimento di divisione giudiziale, cui si arriverà dopo aver fatto almeno un tentativo di mediazione obbligatoria tra coeredi. Se questo non va a buon fine, l’avvocato avvierà la procedura di divisione giudiziale di fronte a un giudice civile, una strada spesso lunga e onerosa.

Si procederà quindi alla divisione in natura dell’immobile, mediante il frazionamento in unità, ciascuna destinata a uno dei comproprietari, che potranno vendere la quota dell’immobile ereditato. Se la tipologia di casa non consente una divisione equa tra gli eredi, si dovrà vendere interamente l’immobile e ripartire la cifra tra gli ex proprietari, secondo le quote stabilite dal giudice. Insomma si ipotizza una strada lunga e tortuosa per raggiungere l’acquisto dell’immobile.

Richiesta di un mutuo per l’acquisto di una casa ereditata

Una ulteriore difficoltà si potrebbe rinvenire per l’acquirente di una casa ereditata nell’ottenere la concessione di un mutuo da parte degli istituti di credito. Ci si potrebbe trovare dinanzi ad alcune restrizioni che sono inevitabili visti i rischi che si incontrano ad accettare in garanzia beni provenienti sia da donazione sia da eredità per testamento.

L’iscrizione di ipoteca avviene con un atto ufficiale che è collocabile a livello temporale in modo certo, e ciò costituisce sia un punto di forza che di debolezza. Dato che il mutuo richiesto per l’acquisto di immobili richiede necessariamente l’iscrizione dell’ipoteca come garanzia, si possono incontrare grandi difficoltà nell’ottenere il via libera se il titolo di proprietà deriva da successione testamentaria o da donazione.

Ci sono a riguardo numerose restrizioni, in quanto gli eredi possono chiedere, se ci sono gli estremi, la revoca della donazione o la ridistribuzione delle quote indicate nel testamento, che vanno riorganizzate anche in caso di rinuncia da parte di uno o più eredi, ricordando però che la rinuncia può essere revocata in qualsiasi momento fino a quando gli altri eredi non provvedano all’accettazione dell’eredità, con conseguente rimodifica delle legittime.

Non ci sono invece particolari limitazioni se dal decesso del de cuius sono trascorsi almeno 10 anni, ed in questo caso si procederà in modo ordinario.

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