Documenti lavori edilizi: che succede quando manca il certificato di agibilità?

Francesca Nunziati

18 Maggio 2022 - 12:37

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La conformità edilizia di un edificio comprende vari adempimenti, tra cui, ove obbligatorio, la Segnalazione Certificata di Agibilità finale. Di cosa si tratta?

Documenti lavori edilizi: che succede quando manca il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di regolarità urbanistica dell’immobile. Quella che un tempo si chiamava abitabilità o agibilità, da qualche anno è diventata la Segnalazione Certificata di Agibilità (Sca). Essa attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

La tematica che affronteremo è fondamentale, specie per quanto riguarda gli edifici di non recente costruzione. In questi casi, infatti, il venditore deve esibire la documentazione all’atto della compravendita, a meno che la parte acquirente non rinunci espressamente a tale requisito. Se così non dovesse essere, il contratto stipulato potrebbe essere soggetto a risoluzione per inadempimento della parte venditore.

A partire dall’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (30 giugno 2003), il certificato di agibilità doveva essere richiesto solo per le nuove costruzioni e per gli edifici già esistenti nei quali erano stati eseguiti alcuni interventi edilizi indicati dalla legge.

Prima di affrontare questa annosa questione è importante sapere che non esiste una specifica disposizione che preveda l’obbligo di presentare la segnalazione certificata di agibilità per le vecchie costruzioni che non sono state oggetto di interventi effettuati successivamente all’entrata in vigore del Testo Unico dell’edilizia (30 giugno 2003), che ricordiamolo, ha abrogato tutta la disciplina previgente.

È solo con la legge n. 222 del 2016 che viene introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità da presentarsi a completamento dell’iter amministrativo, a fine lavori, per poter abitare l’immobile o poterlo alienare. La suddetta norma, come vedremo, ha aperto le porte allo snellimento delle procedure e a nuove possibilità.

Vediamo quindi a cosa serve il certificato di agibilità, la sua storia, i casi in cui potrebbe essere assente e come poterlo richiedere.

Certificato di agibilità: a cosa serve e come si richiede

Come anticipato, il certificato di agibilità è un documento che «attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente», così come previsto dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (dpr 380/2001).

Fino al 2013 esistevano due tipi di certificazioni:

  • il certificato di abitabilità, per immobili a uso abitativo;
  • il certificato di agibilità, per gli immobili non residenziali.

Poi, nel 2013 veniva emanato il “decreto del fare”, con il quale innanzitutto veniva abolita la differenza tra agibilità e abitabilità (entrambi i certificati venivano così riuniti).

Ma è solo con la legge n. 222 del 2016 che viene introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità. Questa viene presentata a completamento dell’iter amministrativo, a fine lavori, per poter abitare l’immobile o poterlo alienare. La novità sostanziale consiste nell’assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge.

A quali interventi si riferisce

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia, la Segnalazione Certificata di Agibilità è obbligatoria per interventi riguardanti:

  • nuove costruzioni;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni d’igiene, di salubrità, di sicurezza e di risparmio energetico.

La segnalazione va presentata anche se gli interventi sull’immobile sono considerabili minori, come il rifacimento degli impianti e una diversa distribuzione degli spazi interni che modifichi in qualche modo anche i bagni.

La segnalazione certificata di agibilità può riguardare anche singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.

Può anche riguardare singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 77 a 464 euro.

Tempistiche

Il deposito del certificato di agibilità deve essere presentato, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Entro 180 giorni dalla data di deposito, il Comune disporrà le ispezioni al fine di verificare i requisiti di abitabilità e/o agibilità delle costruzioni.

Chi può presentare la Sca

Possono presentare la Sca, secondo l’art. 3 del decreto legislativo 222/2016:

  • il titolare del permesso di costruire;
  • il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività Scia;
  • i loro successori o aventi causa.

Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione in catasto, in conformità alle disposizioni di legge.

Quali sono gli allegati

La Segnalazione Certificata di Agibilità è corredata dalla seguente documentazione:

  • attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni necessarie;
  • certificato di collaudo statico;
  • dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
  • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
  • estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
  • dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

L’edificio può essere utilizzato a partire dalla data di presentazione allo sportello unico della Segnalazione Certificata di Agibilità, corredata della documentazione descritta.

La presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità non impedisce comunque la dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso, ricorrendone i presupposti, ai sensi dell’art. 26 del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222.

Per l’agibilità non c’è più il silenzio assenso, né alcun rilascio, ma bisogna guardare comunque ai regolamenti e alla legislazione vigente nel proprio territorio.

Problematiche nelle compravendite immobiliari

Nel nostro ordinamento non esiste una norma che vieta di alienare un fabbricato in mancanza dei requisiti di agibilità, e pertanto neppure una norma che vieta di alienare un fabbricato in mancanza del certificato di agibilità.

Il problema riguarda dunque il rapporto tra le parti, che anzitutto devono essere correttamente informate su questo aspetto per poter raggiungere un accordo sullo stesso opportunamente ed espressamente documentato nell’atto di compravendita (e, auspicabilmente, già nel contratto preliminare).

Quando viene venduto un fabbricato il venditore deve normalmente garantire la presenza dei requisiti di agibilità, perché se questi non sono presenti l’edificio è privo di una qualità essenziale per l’uso a cui è destinato.

L’unica eccezione si può avere quando l’acquirente dichiara espressamente di essere consapevole della mancanza dei requisiti di agibilità, e di voler acquistare ugualmente il fabbricato. Una simile situazione è ovviamente anomala, e non può mai essere presunta: deve risultare inequivocabilmente dal contratto.

Guida per l’ acquisto della casa
Una guida sugli aspetti delle imposte e delle agevolazioni fiscali in sede di compravendita

Normalmente, dunque, il venditore è responsabile dell’agibilità del fabbricato e in mancanza dei requisiti l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.
Laddove, invece, sia stata presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità, il venditore deve consegnarne all’acquirente una copia, corredata dei relativi allegati, con la ricevuta della presentazione allo sportello per l’edilizia.

Per intenderci meglio:

  • Per gli edifici di vecchia costruzione, realizzati prima dell’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia, può comunque accadere che non esista alcuna documentazione, o non sia possibile reperirla, neppure mediante accesso agli atti del Comune; in tal caso il venditore non potrà fare altro che garantire la presenza dei requisiti di agibilità, assumendosene la responsabilità nei confronti dell’acquirente;
  • Nel caso dei fabbricati di nuova costruzione la documentazione attestante l’agibilità non può mancare, ma può accadere che le parti si accordino per stipulare l’atto di compravendita prima che sia stata presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità. In tal caso il venditore deve garantire la presenza dei requisiti di agibilità, e rimane obbligato a presentare la Sca entro i termini di legge, anche successivamente alla stipula dell’atto, a meno che l’acquirente dichiari espressamente di farsene carico

Cosa dicono le sentenze

La giurisprudenza, già a partire dagli anni Ottanta, considera l’agibilità come un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita.

L’agibilità è infatti considerata come «un elemento che caratterizza l’immobile in relazione alla sua intrinseca capacità di assolvere una certa destinazione economico-sociale e quindi di soddisfare i concreti bisogni dell’acquirente» (Cass. civ., 20 dicembre 1985, n. 6542, poi ripresa da numerose altre sentenze successive).

La Suprema Corte ha inoltre precisato che «la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità (...), non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito dell’abitabilità, (...), non vale ad escludere l’inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”» (Cass. civ., 10 giugno 1991, n. 6576).

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, confermando un orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza, ha ribadito che l’assenza della certificazione di agibilità costituisce un inadempimento al contratto preliminare da parte del promittente venditore, che consente al promittente acquirente di rifiutare l’acquisto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra (Cass. 20 maggio 2020, n. 9226).

La pronuncia della Suprema Corte è particolarmente significativa perché nel caso in esame il contratto preliminare specificava, sia pure in modo generico (in un modulo prestampato), che «non c’è il certificato di abitabilità». I giudici hanno escluso che questa frase potesse implicare una espressa rinuncia del promissario acquirente a ottenere la consegna della certificazione di agibilità dell’immobile alla stipula dell’atto di compravendita, ritenendo che una deroga alla disciplina di legge richiedesse una pattuizione espressa e inequivocabile.

Fac simile contratto preliminare di compravendita
Fac simile di un preliminare di compravendita da utilizzare

La maggior parte dei casi portati all’attenzione della Corte di Cassazione riguardavano la mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità (la cui conseguenza era, ovviamente, l’impossibilità di ottenere una certificazione dell’agibilità), e non la semplice assenza della certificazione. In tali ipotesi, la Suprema Corte non aveva motivo di sottolineare la distinzione tra la mancanza dei requisiti di agibilità e la mancanza di una certificazione documentale dell’agibilità.

In alcune sentenze, però, si è soffermata sulle conseguenze della semplice mancanza della certificazione di agibilità (anche in presenza dei requisiti), affermando che in tal caso l’acquirente non è legittimato a chiedere la risoluzione del contratto, ma solo il risarcimento del danno (Cass. civ., 3 luglio 2000, n. 8880; Cass. civ., 22 novembre 2006, n. 24786; Cass. civ., 18 marzo 2010, n. 6548).

Mancanza del certificato di agibilità

Stando a ciò che abbiamo visto in precedenza, il certificato di agibilità è un documento che viene redatto in concomitanza con la fine dei lavori o con le successive modifiche all’immobile che vanno a influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Sembra quindi impossibile non esserne in possesso, ma esistono comunque casi in cui il mancato possesso del documento si verifica e questi sono:

  • edifici costruiti prima del 1934;
  • edifici costruiti prima del 1967;
  • in caso di smarrimento.

Per il primo caso, è naturale che non ci sia alcun certificato, in quanto la sua introduzione risale proprio al 1934. Per questo tipo di immobili, se pur consigliato, non è obbligatorio disporre dell’apposita certificazione. Occorre però disporre di un qualsiasi documento (atto di compravendita, estratti cartografici, etc.) che attesti l’effettiva edificazione dell’edificio in un periodo precedente.

Per quanto riguarda il secondo caso, va specificato che dal 1934 al 1967, l’autorizzazione veniva concessa a cura del Podestà, quindi in molti casi questi edifici non possiedono i moderni requisiti richiesti. Come anticipato questi edifici sono in molti casi sprovvisti degli adeguati requisiti per mantenere l’abitabilità.

In questo particolare caso, è comunque possibile mantenerne l’abitabilità a patto che venga rispettato il criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie presenti tramite nuovi interventi. Anche in questo caso bisogna essere in possesso di un documento che ne attesti l’anno di costruzione.

In caso di smarrimento del certificato, sarà necessario richiederne una nuova creazione tramite una visura degli atti abilitativi presso l’archivio del Comune dove è situato l’immobile.

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