Come funziona il contratto di compravendita? Ecco come si stipula per auto, immobili e non solo e cosa deve contenere, con modelli e fac simili da utilizzare.
Il contratto di compravendita rappresenta uno strumento fondamentale nelle transazioni tra privati, garantendo sicurezza e chiarezza per entrambe le parti coinvolte. Definito come un accordo bilaterale e consensuale, questo tipo di contratto prevede che il venditore trasferisca la proprietà di un bene all’acquirente in cambio di un prezzo stabilito.
Secondo il Codice Civile, affinché un contratto di vendita sia valido, deve includere elementi essenziali come la descrizione dettagliata del bene, la quantità e il prezzo. Inoltre, il contratto compravendita può essere stipulato in diverse forme: verbalmente per articoli di basso valore oppure per iscritto quando si tratta di beni immobili o beni mobili registrati.
La flessibilità di questo strumento giuridico si estende anche alle modalità di consegna e pagamento. Infatti, la consegna può essere immediata, pronta (entro 15 giorni) o differita (oltre 15 giorni), mentre il pagamento può avvenire in anticipo, nell’immediato (entro 10 giorni) o in seguito (oltre 20 giorni). In particolare, per le transazioni immobiliari, è necessario un preliminare di vendita e l’intervento di un notaio, con costi che includono una tassa di registrazione di 200 euro più onorari notarili variabili. Per facilitare queste operazioni, molti cercano un fac simile di contratto di compravendita o un modulo di compravendita tra privati in PDF come punto di partenza per la redazione del documento.
Cosa si intende per contratto di compravendita tra privati
La normativa italiana disciplina con precisione il contratto di compravendita tra privati, strumento giuridico che regola migliaia di transazioni quotidiane nel nostro Paese. Questo negozio giuridico presenta caratteristiche ben definite che è importante conoscere prima di procedere a qualsiasi transazione.
Definizione secondo l’art. 1470 del Codice Civile
Secondo l’articolo 1470 del Codice Civile italiano, il contratto di compravendita è definito come «il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo». Questa definizione evidenzia due elementi fondamentali: il trasferimento di proprietà e la corresponsione di un prezzo.
Il contratto di compravendita si caratterizza innanzitutto per essere un contratto consensuale, poiché si perfeziona con il semplice consenso delle parti, senza necessità della consegna materiale del bene. Inoltre, è un contratto a titolo oneroso, in quanto entrambe le parti ricevono un vantaggio economico dalla transazione, attraverso prestazioni corrispettive.
Un aspetto particolarmente rilevante è che la compravendita produce effetti reali, determinando il trasferimento immediato della proprietà del bene al momento del consenso legittimamente manifestato, come stabilito dall’art. 1376 del Codice Civile. Questo principio fondamentale differenzia il nostro ordinamento da altri sistemi giuridici dove possono essere necessari ulteriori adempimenti.
Differenza tra compravendita e permuta
A differenza della compravendita, la permuta è definita all’art. 1552 del Codice Civile come «il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro». La distinzione principale risiede quindi nella controprestazione: mentre nella compravendita il trasferimento avviene verso un corrispettivo in denaro, nella permuta si ha uno scambio di beni o diritti.
In sostanza, la permuta rappresenta una sorta di «baratto» evoluto, che ricorda antiche pratiche commerciali, ma adattato all’attuale sistema giuridico. Entrambi sono contratti traslativi consensuali a effetti reali, tuttavia nella permuta nessuna delle parti corrisponde un prezzo in denaro.
Un’altra differenza pratica riguarda le spese: nella permuta, salvo patto contrario, queste sono equamente divise tra le parti, mentre nella compravendita gravano generalmente sull’acquirente.
Quando è valido un contratto verbale
Il contratto di vendita tra privati può essere stipulato anche in forma verbale, poiché la legge italiana riconosce il principio della libertà delle forme contrattuali. Infatti, il nostro ordinamento attribuisce piena validità ai patti verbali, che risultano vincolanti al pari di quelli scritti.
Tuttavia, esistono importanti eccezioni a questa regola. In particolare, la forma scritta è obbligatoriamente richiesta dalla legge per:
- compravendita di beni immobili e diritti reali su di essi (come servitù, usufrutto, superficie);
- contratti preliminari di compravendita immobiliare;
- donazioni di non modico valore;
- contratti con le banche (mutuo, conto corrente, deposito).
Per quanto riguarda i beni mobili (come smartphone, automobili, arredi), la forma verbale è tecnicamente valida, ma sconsigliabile per ragioni pratiche. Sebbene la compravendita tra privati possa avvenire tramite un semplice accordo orale, la forma scritta rappresenta sempre la modalità più sicura per evitare futuri fraintendimenti e contenziosi, fornendo prova certa delle intese raggiunte dalle parti.
Clausole essenziali e accessorie del contratto
La redazione di un contratto di compravendita richiede particolare attenzione alle clausole che ne determinano validità ed efficacia. Nell’ordinamento italiano, le clausole contrattuali si distinguono in essenziali, la cui assenza comporta la nullità dell’atto, e accessorie, che pur non invalidando il contratto, ne arricchiscono il contenuto e tutelano le parti.
Dati identificativi delle parti
Un elemento imprescindibile di ogni contratto di compravendita è l’identificazione precisa delle parti coinvolte. Il documento deve riportare le generalità anagrafiche complete sia del venditore che dell’acquirente, inclusi nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza e codice fiscale. In caso di persone giuridiche, vanno indicati denominazione, sede legale e dati del rappresentante legale.
Il notaio, nei casi in cui interviene, effettua verifiche sull’identità e sulla capacità di agire delle parti, garantendo così che chi firma abbia effettivamente titolo per farlo. Questo passaggio è fondamentale per evitare contestazioni future sulla legittimità dell’accordo.
Descrizione del bene oggetto della vendita
La descrizione dettagliata del bene è un elemento essenziale per la validità del contratto di vendita. Per gli immobili, è necessario specificare ubicazione, natura, confini e identificazione catastale. A tal proposito, la giurisprudenza ha chiarito che «i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell’atto», pertanto è cruciale una descrizione accurata dei confini.
Inoltre, il contratto deve indicare con precisione anche le pertinenze e le aree pertinenziali, come box o cantine. Altrettanto importante è l’indicazione di eventuali servitù attive o passive, che devono essere espressamente dettagliate nel contratto e non solo menzionate con formule generiche.
Determinazione del prezzo e modalità di pagamento
Il prezzo rappresenta la controprestazione tipica della vendita, definita dall’art. 1470 del Codice Civile come «lo scambio di cosa contro prezzo». La sua determinazione deve essere chiara e inequivocabile, specificando l’importo esatto e la valuta.
Quanto alle modalità di pagamento, la normativa richiede una «descrizione analitica dei mezzi di pagamento». In particolare, è necessario indicare:
- per gli assegni: banca emittente, importo e numero dell’assegno;
- per i bonifici: estremi analitici che permettano di tracciare il trasferimento;
- per pagamenti rateizzati: scadenze e importi delle singole rate.
Le parti possono concordare varie formule di pagamento, tra cui:
- Pagamento immediato alla stipula
- Versamento di caparra confirmatoria
- Pagamento dilazionato in rate
- Accollo di un debito preesistente
Clausole accessorie: consegna, imballaggio, garanzie
Le clausole accessorie, sebbene non essenziali per la validità, rivestono notevole importanza pratica. Innanzitutto, la consegna può essere classificata in base al tempo come immediata (contestuale al contratto), pronta (entro 15 giorni) o differita (oltre 15 giorni). Rispetto al luogo, può essere prevista franco magazzino compratore o venditore.
Particolarmente rilevanti sono le garanzie. Il venditore è tenuto a garantire:
- la conformità del bene al contratto;
- l’assenza di evizione, cioè che nessun terzo possa vantare diritti sul bene ceduto;
- l’assenza di vizi occulti.
La garanzia legale prevede che «il venditore è responsabile dei difetti che si verificano entro due anni dalla consegna della merce». Questo periodo può essere ridotto a un anno per beni di seconda mano, previo accordo tra le parti.
Altre clausole accessorie frequenti includono la caparra confirmatoria, la penale per inadempimento e la condizione sospensiva. Quest’ultima è particolarmente diffusa nei contratti preliminari, ad esempio subordinando l’efficacia del contratto alla concessione di un mutuo o al rilascio di permessi edilizi.
Obblighi e responsabilità di venditore e acquirente
Nella compravendita tra privati, gli obblighi reciproci delle parti rappresentano l’essenza stessa del rapporto contrattuale. Il contratto di compravendita genera infatti una serie di responsabilità ben definite che è fondamentale conoscere per evitare controversie future.
Obbligo di consegna e garanzia da evizione
Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare il bene all’acquirente nello stato in cui si trovava al momento della vendita, compresi accessori, pertinenze e frutti dal giorno della vendita. Inoltre, deve fornire i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta, qualora ne sia in possesso.
Di particolare importanza è la garanzia per evizione, che secondo l’art. 1476, primo comma n. 3 c.c., rappresenta una delle obbligazioni principali del venditore. L’evizione si verifica quando l’acquirente viene privato, in tutto o in parte, del bene acquistato a seguito di una sentenza che accerta, in favore di un terzo, l’esistenza di un difetto di titolarità del venditore.
In caso di evizione totale, il venditore è tenuto a corrispondere all’acquirente:
- Il risarcimento del danno (rimborso del prezzo e spese sostenute)
- Il valore dei frutti che il compratore deve restituire a chi ha subito l’evizione
- Le spese sostenute per la denuncia della lite
- Le eventuali somme da rimborsare all’attore
In caso di evizione parziale, invece, l’acquirente può richiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.
Garanzia per vizi occulti e azioni legali
Il venditore è tenuto anche a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Questa garanzia opera sia per i vizi apparenti (riconoscibili con un normale esame) sia per quelli occulti (non riconoscibili immediatamente).
Tuttavia, l’acquirente decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Tale denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha deliberatamente occultato.
L’azione si prescrive in un anno dalla consegna, ma il compratore convenuto per l’esecuzione del contratto può sempre far valere la garanzia, purché il vizio sia stato denunciato nei termini. Le azioni legali a disposizione dell’acquirente sono essenzialmente due:
- azione redibitoria: richiesta di risoluzione del contratto;
- azione estimatoria: richiesta di riduzione del prezzo.
Obbligo di pagamento e ritiro del bene
L’acquirente ha l’obbligo fondamentale di pagare il prezzo pattuito nei tempi e modi stabiliti dal contratto. Il mancato pagamento rappresenta un grave inadempimento che espone l’acquirente a conseguenze sia sul piano civilistico che contrattuale.
Qualora l’acquirente non provveda al pagamento nei termini convenuti, il venditore può subire notevoli perdite finanziarie, soprattutto se ha già consegnato il bene. Secondo la normativa italiana, il pagamento in contanti è consentito solo entro i limiti di legge, mentre per importi maggiori è necessario utilizzare metodi tracciabili.
Oltre al pagamento, l’acquirente ha l’obbligo di ritirare il bene acquistato. Nel caso del contratto di vendita immobiliare, l’acquirente deve sostenere anche le spese notarili per l’acquisto dell’immobile, a meno che non sia stato diversamente pattuito tra le parti.
È consigliabile includere nel contratto compravendita tra privati clausole specifiche che regolino dettagliatamente questi obblighi, per garantire maggiore tutela ad entrambe le parti. A tal fine, è possibile utilizzare un fac simile di contratto di compravendita come riferimento, adattandolo alle specifiche esigenze della transazione.
Esempi pratici e fac simile di contratti di compravendita
Per facilitare la stesura di un valido contratto tra privati, disporre di modelli precompilati rappresenta un vantaggio significativo. Esaminiamo, quindi, alcuni esempi pratici di contratti di compravendita per le tipologie più comuni di transazioni.
Compravendita auto tra privati: come funziona e modello Fac-simile
La compravendita di auto tra privati è molto diffusa e si può fare sia in forma orale che scritta. Quest’ultima è di gran lunga la modalità preferita perché garantisce maggiore serietà e sicurezza in fase d’acquisto.
Il contratto (di cui è allegato un fac-simile) deve contenere tutte le condizioni della vendita:
- data della stipulazione e della consegna dell’auto;
- prezzo pattuito e modalità di pagamento;
- descrizione delle condizioni dell’automobile;
- dati anagrafici di venditore e compratore.
Ecco un fac-simile di compravendita auto tra privati da utilizzare come modello:
Per redigere il contratto non serve rivolgersi ad un avvocato o ad altri professionisti; non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e non ci sono bolli da pagare.
Una volta conclusa la vendita, è obbligatorio annotare il passaggio di proprietà sul Certificato di proprietà che poi è trasmesso al Pubblico registro automobilistico.
Nel nostro articolo di approfondimento tutte le informazioni (e i costi) per fare il passaggio di proprietà dell’auto.
Compravendita immobiliare e fac- simile contratto
La compravendita immobiliare tra privati ha ad oggetto il trasferimento di un bene immobile in cambio di un prezzo pattuito tra le parti. A differenza della compravendita di auto, la forma scritta è obbligatoria e deve essere stipulato per atto pubblico e scrittura privata autenticata dal notaio, altrimenti non si può trascrivere nei registri immobiliari.
L’obbligatorietà del notaio serve a due scopi:
- evitare acquisti fatti con leggerezza;
- controllare la correttezza formale e sostanziale delle informazioni riportate nel contratto.
Di seguito il modello fac-simile di compravendita di immobili da far autenticare dal notaio:
Aspetti fiscali e registrazione del contratto
Gli aspetti fiscali rappresentano un elemento cruciale nella stipula di un contratto di compravendita, comportando obblighi specifici per le parti coinvolte. La legislazione italiana prevede infatti una serie di adempimenti che non possono essere trascurati.
Quando è obbligatoria la registrazione
Il contratto compravendita tra privati deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Questo obbligo si applica in particolare ai contratti preliminari di compravendita, per i quali la legge richiede la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità. Se il contratto è stipulato tramite atto notarile, sarà il notaio stesso a provvedere alla registrazione nei termini previsti.
L’obbligatorietà della registrazione trova fondamento normativo nel combinato disposto degli articoli 2 e 10 della Tariffa del Testo Unico n. 131/1986. Inoltre, gli agenti immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari stipulati grazie alla loro intermediazione.
Imposta di registro e imposta di bollo
La registrazione del contratto di vendita comporta il pagamento di:
- un’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
- un’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe.
Qualora il contratto preveda acconti o caparre, è dovuta anche un’imposta proporzionale. In particolare:
- per le caparre confirmatorie si applica l’aliquota dello 0,5% sull’importo versato;
- per gli acconti non soggetti a IVA si applica l’aliquota dello 0,5% (precedentemente era del 3%);
- per le caparre penitenziali si applica l’aliquota dello 0,5%.
È importante sottolineare che l’imposta proporzionale pagata in sede di preliminare viene poi detratta dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Tuttavia, l’imposta di registro fissa di 200 euro non è scomputabile.
IVA e operazioni imponibili, esenti e non imponibili
Nel contesto di un contratto compravendita, le operazioni possono essere classificate secondo tre categorie ai fini IVA:
- operazioni imponibili: quando sono presenti tutti i tre presupposti per l’applicazione dell’IVA (oggettivo, soggettivo e territoriale);
- operazioni non imponibili: comprendono cessioni di beni e prestazioni di servizi nei rapporti con l’estero, come esportazioni e servizi internazionali;
- operazioni esenti: elencate nell’articolo 10 del D.P.R. 633/1972, includono prestazioni sanitarie, attività educative e alcune operazioni immobiliari.
Per le operazioni tra privati, generalmente l’IVA non si applica poiché manca il requisito soggettivo, essendo i privati non soggetti passivi d’imposta. Pertanto, il fac simile contratto di compravendita tra privati prevederà l’applicazione dell’imposta di registro e non dell’IVA.
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