Il compromesso o preliminare di compravendita immobiliare è la scrittura privata tra acquirente e venditore che definisce alcuni punti chiave: ecco cosa sapere.
Nel contesto di una compravendita immobiliare, tra la manifestazione iniziale di interesse e la firma del rogito notarile, è spesso indispensabile formalizzare l’accordo preliminare tra le parti. Questo passaggio intermedio, noto come compromesso di compravendita, consente di definire in modo chiaro e vincolante le condizioni della futura vendita, tutelando sia l’acquirente sia il venditore da eventuali ripensamenti o controversie.
Nel 2025, con un mercato immobiliare che ha visto un aumento del 3,2% delle transazioni rispetto all’anno precedente (dati ISTAT), il compromesso assume un ruolo sempre più cruciale per garantire sicurezza giuridica e trasparenza nelle trattative, soprattutto in un contesto in cui i tempi medi per concludere una compravendita si attestano attorno ai 5 mesi.
Nella nostra guida analizzeremo nel dettaglio cosa comporta il compromesso, quali sono i suoi effetti legali, chi è tenuto a redigerlo, e quali sono i costi da considerare per non avere sorprese lungo il percorso verso l’acquisto o la vendita definitiva di un immobile.
Cos’è un compromesso o preliminare di compravendita di una casa?
Il contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è il documento che stabilisce le condizioni di acquisto di una casa. La parte venditrice e la parte acquirente si impegnano a rispettare i punti descritti nel compromesso e si impegnano rispettivamente a vendere e a comprare l’immobile oggetto della compravendita.
Questo tipo di accordo viene stipulato quando non ci sono ancora le condizioni per arrivare alla firma di un contratto definitivo di compravendita e serve per tutelare entrambe le parti coinvolte.
Il preliminare di compravendita è uno strumento giuridico che obbliga il venditore e l’acquirente a riportare nel contratto alcuni punti fondamentali riguardanti la futura compravendita, con l’impegno di rispettare alla lettera tutti i passaggi. Tuttavia, per essere valido il compromesso deve contenere alcune indicazioni previste dalla legge, pena l’invalidità dell’atto.
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Differenza tra contratto preliminare e proposta d’acquisto
Può capitare di confondersi tra la proposta di acquisto e il contratto preliminare di compravendita ma in realtà questi due accordi sono molto differenti tra di loro.
Infatti, la proposta di acquisto non prevede la firma di entrambe le parti. In questo caso, infatti, è solo il compratore che sigla la proposta, la quale viene spesso fornita sotto forma di modulo da compilare direttamente dall’agenzia immobiliare impiegata nella transazione.
Con la proposta di acquisto viene sancita solo la volontà del compratore di acquistare un immobile ad un certo prezzo. Di solito il compratore interessato deve versare una caparra che rimane bloccata per un periodo di tempo stabilito.
Nel caso in cui il venditore decida di non accettare la proposta di acquisto la caparra viene restituita, mentre se decide di accettarla questa si trasforma in un contratto preliminare vero e proprio.
Punti chiave e clausole necessarie del compromesso preliminare
Quando si stipula un preliminare di compravendita è necessario inserire alcuni punti fondamentali affinché il contratto sia considerato regolare. In particolare, le due parti dovranno indicare il prezzo di vendita del bene, l’ubicazione e la descrizione dell’immobile oggetto della compravendita, comprensivo delle eventuali pertinenze (giardino, garage, cantina), i dati catastali aggiornati che identificano meglio l’immobile, le modalità di pagamento e i tempi di consegna.
Secondo la legge, quindi, per far sì che il contratto preliminare di compravendita sia valido è necessario che nell’atto vengano riportate le seguenti informazioni:
- il consenso delle parti;
- l’esatta indicazione del bene immobile oggetto della vendita, con l’indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile quindi dei vani, nonché dei dati catastali (in tal caso è bene allegare al contratto preliminare anche le planimetrie catastali);
- il prezzo della vendita e dell’eventuale caparra;
- la penale che una delle due parti, in caso di inadempimento totale o parziale, dovrà pagare a titolo di risarcimento dei danni.
Bisogna ricordare comunque, come ha evidenziato la Corte di Cassazione, che il contratto preliminare di compravendita prevedendo solo l’obbligo reciproco della stipula del contratto definitivo non ha lo stesso valore di quest’ultimo. Infatti, il contratto definitivo prevale su quello preliminare e può contenere delle clausole diverse dal compromesso.
Il compromesso va redatto in forma scritta
Il compromesso può essere stipulato tramite scrittura privata tra le parti o in presenza di un notaio, che avrà il compito di registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.
Non è obbligatorio per legge stipulare il contratto preliminare presso lo studio di un notaio. Infatti, la semplice scrittura privata tra acquirente e venditore è una soluzione molto diffusa per il risparmio dell’onorario del notaio. Spesso si ricorre a questa opzione quando si è seguiti da un’agenzia immobiliare che tiene i rapporti con entrambe le parti fino al rogito notarile.
Senza dubbio, in certi casi, stipulare il compromesso con un notaio è consigliabile per una maggiore tutela delle parti. In particolare, quando i tempi tra preliminare e rogito notarile sono lunghi o se gli acconti versati superano un certo importo, oppure quando il venditore è un soggetto fallibile è preferibile sottoscrivere il preliminare di compravendita con il notaio, in modo il compromesso venga trascritto nei Registri Immobiliari, in modo da avere una garanzia legale per cui gli eventuali creditori del venditore non potranno pignorare, né iscrivere un’ipoteca sull’immobile oggetto della vendita.
Clausole accessorie possibili
Oltre ai dati obbligatori da inserire nel compromesso di compravendita, possono essere previste delle clausole accessorie che fissano alcuni elementi importanti per il buon fine della vendita, seppur restino facoltative.
Due esempi di clausole accessorie:
- l’eventuale penale che il venditore dovrebbe versare per ogni giorno di ritardo della consegna dell’immobile oltre la data stabilità nel contratto
- il vincolo in base al quale, se l’acquirente non dovesse ottenere il mutuo, il compromesso sarebbe nullo e in questo caso l’offerente avrebbe diritto alla restituzione della caparra.
La registrazione e la trascrizione del compromesso
La registrazione del compromesso è un adempimento fiscale obbligatorio; infatti, una volta firmato il contratto preliminare le parti dovranno procedere entro 20 giorni alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
La registrazione del compromesso serve per attribuire una data certa all’accordo negoziale, ma questa non tutela le parti in caso di lite. Nel caso in cui le parti si fossero rivolte al notaio per la stipula del contratto preliminare, sarà lui a dover provvedere alla registrazione.
La trascrizione del compromesso, invece, non è obbligatoria; spetta, quindi, alle parti decidere se avvalersene o meno. La trascrizione del contratto preliminare di compravendita al contrario della registrazione serve a tutelare le parti che stipulano il compromesso.
Infatti, con la trascrizione si evita che l’immobile oggetto del contratto preliminare venga promesso in vendita a più soggetti o che altri creditori possano avere pretesa sull’immobile stesso.
Quanto costa la registrazione del preliminare di compravendita
Come detto, una volta sottoscritto il contratto che definisce la futura vendita, questo dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data della stipula, se avviene in Italia. Nel caso, invece, che il compromesso fosse stato sottoscritto all’estero, i tempi si allungano a 60 giorni.
Le spese da sostenere per registrare il preliminare di compravendita riguardano le seguenti tasse:
- l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
- l’imposta proporzionale pari allo 0,50% del valore della caparra;
- l’imposta proporzionale del 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta ad imposta di registro o in misura pari a 200 euro se la vendita è soggetta a IVA.
Cosa succede in caso di inadempimento del compromesso?
Nel caso che una delle parti si rifiutasse di stipulare il rogito definitivo, anche in seguito all’impossibilità materiale di poter proseguire con la compravendita per qualsiasi ragione, l’altra parte, in riferimento all’art. 2932 del codice civile, potrà ottenere a suo favore una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, avendo diritto ad un risarcimento dei danni da inadempimento.
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