Compromesso: cos’è e come funziona il preliminare di compravendita di una casa

Il compromesso o preliminare di compravendita immobiliare è la scrittura privata tra acquirente e venditore che definisce alcuni punti chiave prima del rogito notarile.

Compromesso: cos'è e come funziona il preliminare di compravendita di una casa

In una compravendita immobiliare, tra un primo interesse a concludere l’affare e l’atto di vendita definitivo, spesso è fondamentale mettere nero su bianco le caratteristiche del passaggio di proprietà in modo da tutelare la parte acquirente e la parte venditrice.

In questa guida scopriremo l’importanza del compromesso di compravendita, vedremo come funziona, chi lo stipula e quanto costa.

Cos’è il compromesso o preliminare di compravendita di una casa

Il contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è il documento che stabilisce le condizioni di acquisto di una casa. La parte venditrice e la parte acquirente si impegnano a rispettare i punti descritti nel compromesso e si impegnano rispettivamente a vendere e a comprare l’immobile oggetto della compravendita.

Il preliminare di compravendita è uno strumento giuridico che obbliga il venditore e l’acquirente a riportare nel contratto alcuni punti fondamentali riguardanti la futura compravendita, con l’impegno di rispettare alla lettera tutti i passaggi.

I punti chiave del compromesso preliminare

Quando si stipula un preliminare di compravendita è necessario inserire alcuni punti fondamentali affinché il contratto sia considerato regolare. In particolare, le due parti dovranno indicare il prezzo di vendita del bene, l’ubicazione e la descrizione dell’immobile oggetto della compravendita, comprensivo delle eventuali pertinenze (giardino, garage, cantina), i dati catastali aggiornati che identificano meglio l’immobile, le modalità di pagamento e i tempi di consegna.

La stipula del compromesso implica degli obblighi per entrambe le parti. L’acquirente si impegna a saldare il prezzo stabilito nei tempi e nelle modalità indicate nel contratto e il venditore a sua volta si obbliga a cedere le quote dell’immobile come stabilito nel preliminare, e salvo diversi accordi, il bene deve essere libero da vincoli, oneri, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche.

Clausole accessorie nel compromesso per l’acquisto di una casa

Oltre ai dati obbligatori da inserire nel compromesso di compravendita, possono essere previste delle clausole accessorie che fissano alcuni elementi importanti per il buon fine della vendita, seppur restino facoltative.

Due esempi di clausole accessorie:

  • l’eventuale penale che il venditore dovrebbe versare per ogni giorno di ritardo della consegna dell’immobile oltre la data stabilità nel contratto
  • il vincolo in base al quale, se l’acquirente non dovesse ottenere il mutuo, il compromesso sarebbe nullo e in questo caso l’offerente avrebbe diritto alla restituzione della caparra.

Il compromesso può essere stipulato tramite scrittura privata tra le parti o in presenza di un notaio, che avrà il compito di registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

Non è obbligatorio per legge stipulare il contratto preliminare presso lo studio di un notaio. Infatti, la semplice scrittura privata tra acquirente e venditore è una soluzione molto diffusa per il risparmio dell’onorario del notaio. Spesso si ricorre a questa opzione quando si è seguiti da un’agenzia immobiliare che tiene i rapporti con entrambe le parti fino al rogito notarile.

Senza dubbio, in certi casi, stipulare il compromesso con un notaio è consigliabile per una maggiore tutela delle parti. In particolare, quando i tempi tra preliminare e rogito notarile sono lunghi o se gli acconti versati superano un certo importo, oppure quando il venditore è un soggetto fallibile è preferibile sottoscrivere il preliminare di compravendita con il notaio, in modo il compromesso venga trascritto nei Registri Immobiliari, in modo da avere una garanzia legale per cui gli eventuali creditori del venditore non potranno pignorare, né iscrivere un’ipoteca sull’immobile oggetto della vendita.

Quanto costa la registrazione del preliminare di compravendita

Una volta sottoscritto il contratto che definisce la futura vendita, questo dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data della stipula, se avviene in Italia. Nel caso invece che il compromesso fosse stato sottoscritto all’estero, i tempi si allungano a 60 giorni.

Le spese da sostenere per registrare il preliminare di compravendita riguardano le seguenti tasse:

  • l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
  • l’imposta proporzionale pari allo 0,50% del valore della caparra;
  • l’imposta proporzionale del 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta ad imposta di registro o in misura pari a 200 euro se la vendita è soggetta a IVA.

Inadempimento del contratto preliminare di compravendita

Nel caso che una delle parti si rifiutasse di stipulare il rogito definitivo, anche in seguito all’impossibilità materiale di poter proseguire con la compravendita per qualsiasi ragione, l’altra parte, in riferimento all’art. 2932 del codice civile, potrà ottenere a suo favore una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, avendo diritto ad un risarcimento dei danni da inadempimento.

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