La dichiarazione di conformità catastale è resa dal venditore nell’atto notarile, sotto la propria responsabilità. Il notaio la verifica e la inserisce nel rogito a pena di nullità.
Stai per firmare il rogito e il notaio ti ferma: “L’immobile è conforme catastalmente?” Una domanda che molti considerano un dettaglio tecnico, ma che può decidere le sorti di una vendita. Senza conformità catastale l’atto di compravendita non può essere stipulato.
La conformità catastale indica la perfetta coincidenza tra lo stato reale dell’immobile, la sua planimetria depositata al Catasto e i dati identificativi (foglio, particella, subalterno, rendita). In altre parole, ciò che si vede durante il sopralluogo deve corrispondere a quanto risulta nelle banche dati catastali dell’Agenzia delle Entrate. La legge impone tale verifica per garantire la trasparenza dei trasferimenti e impedire che si vendano immobili descritti in modo diverso da come sono in realtà.
Quando è obbligatoria la conformità catastale e quando l’atto è nullo?
La conformità catastale è un requisito obbligatorio in tutti gli atti che trasferiscono diritti reali su immobili già esistenti. L’obbligo è previsto dall’art. 29, co. 1-bis, l. n. 52/1985, come riformato dal D. l. n. 78/2010 e stabilisce che:
“Nei contratti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà (o la costituzione di altri diritti reali su beni immobili), il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto".
La formula è inserita nell’atto e, se manca, l’atto stesso è nullo. Nei casi di mera omissione della menzione, quando dati e planimetria esistono e sono coerenti, la nullità è formale e sanabile con atto integrativo/di conferma nella stessa forma; se invece manca il titolo o l’aggiornamento, prima si regolarizza e poi si stipula. Non è un vizio dell’immobile, ma un difetto dell’atto. Il notaio non può stipulare se la dichiarazione non è presente o non è conforme.
Pertanto, rientrano nell’obbligo compravendite, permute e divisioni immobiliari; donazioni e altri atti che comportano il trasferimento o la costituzione di diritti reali (usufrutto, nuda proprietà, ecc.). Sono esclusi gli atti di garanzia (es. ipoteca) e i contratti senza effetti traslativi, preliminare, successioni, testamenti, procure.
Il preliminare non è colpito da nullità, ma è prudente inserire una clausola sospensiva che subordini il rogito all’allineamento catastale.
Dichiarazione non veritiera: cosa succede?
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, ha chiarito che la nullità ex art. 29, comma 1-bis, l.n. 52/1985 è solo formale e scatta solo se nell’atto manca del tutto la dichiarazione di conformità catastale. Se la dichiarazione c’è, anche se inesatta o falsa, l’atto resta valido; la regola vale anche quando il trasferimento avviene tramite esecuzione in forma specifica del preliminare.
C’è però un’eccezione: se la falsità è “conclamata” e riconoscibile anche per un non tecnico, la dichiarazione può considerarsi inesistente e allora la nullità torna a operare. Le responsabilità restano in capo a chi ha dichiarato il falso:
- civile, per i danni verso la controparte;
- penale, quando ne ricorrono i presupposti, per falso ideologico del privato in atto pubblico (art. 483 c.p.);
- eventuale responsabilità professionale se l’attestazione è resa da un tecnico.
Attestato o dichiarazione: cosa esiste davvero?
Non esiste un “attestato di conformità catastale” rilasciato dal Catasto. In atto c’è la dichiarazione del venditore sulla corrispondenza tra planimetria-dati e stato di fatto, che il notaio verifica e riporta nel rogito. In prassi si può allegare una relazione tecnica del professionista (rilievo, confronti con planimetria-visura, esiti DOCFA), utile a supporto ma non è un certificato pubblico né sostituisce la verifica notarile.
Conformità catastale e conformità urbanistica: cosa cambia?
È uno degli equivoci più diffusi tra chi compra o vende casa, spesso si crede che un immobile “in regola al Catasto” sia in automatico “in regola a livello urbanistico”. In realtà, si tratta di due concetti diversi.
La conformità catastale riguarda la rappresentazione fiscale dell’immobile, serve a garantire che i dati registrati all’Agenzia delle Entrate (foglio, particella, subalterno, rendita e planimetria) coincidano con lo stato reale.
“È un requisito di allineamento tra ciò che esiste e ciò che risulta al Catasto, con finalità identificative e tributarie.”
Invece, la conformità urbanistica attiene alla legittimità edilizia dell’immobile, si basa sui titoli abilitativi rilasciati dal Comune, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA e sul rispetto delle norme edilizie e urbanistiche previste dal D.P.R. 380/2001.
Quindi, un immobile può essere conforme al Catasto ma irregolare al livello urbanistico. È il caso di un appartamento in cui il proprietario abbia chiuso un balcone creando una veranda senza titolo edilizio, la planimetria può anche essere aggiornata e depositata correttamente in Catasto, ma l’intervento resta abusivo e il rogito verrebbe bloccato fino alla sanatoria.
In breve:
- catasto: finalità identificative e tributarie (visura, rendita, planimetria); obblighi e menzioni in atto (art. 29, co. 1-bis, l. n. 52/1985);
- urbanistica: titoli edilizi comunali e legittimità delle opere (art 46 D.P.R. 380/2001, sulla nullità per mancanza degli estremi del titolo).
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Cosa controlla il notaio e quali documenti servono per dichiararla?
Quando si arriva al rogito, il notaio non si limita a redigere l’atto, ha il compito di verificare che l’immobile sia identificato in modo corretto e che la dichiarazione di conformità catastale sia veritiera e completa. Il controllo notarile si sviluppa su due livelli:
- una verifica oggettiva, che riguarda la planimetria e i dati catastali (foglio, particella, subalterno, rendita);
- una verifica soggettiva, cioè la corrispondenza tra i proprietari indicati nel rogito e gli intestatari catastali registrati nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate.
Entrambe le verifiche devono dare esito positivo, se anche uno solo dei due elementi non coincide, il notaio non può stipulare l’atto.
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Come regolarizzare le difformità catastali
Planimetria non conforme. Come sanare con il DOCFA?
Un tramezzo è stato spostato, una finestra chiusa, una stanza divisa in due. Piccole modifiche che, però, bastano a far scattare il blocco del notaio. Non tutte le difformità hanno lo stesso peso. Quando lo scostamento è solo grafico o rappresentativo, ad esempio la posizione di un tramezzo o di un sanitario disegnata in modo leggermente diverso, la regolarizzazione è semplice e non incide sulla rendita catastale. Se invece la modifica riguarda la superficie, la consistenza o la destinazione d’uso dei locali, occorre procedere con una vera e propria variazione catastale, perché cambia la rendita e quindi il valore fiscale dell’immobile.
In entrambi i casi l’intervento deve essere curato da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che effettua un sopralluogo e redige una nuova planimetria conforme allo stato di fatto. La pratica viene poi trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate – Catasto tramite il software DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati). Il proprietario incarica il tecnico e fornisce i documenti catastali esistenti. Il professionista effettua il rilievo e compila il DOCFA con la nuova planimetria e la descrizione delle variazioni.
La pratica viene protocollata e, una volta accettata, genera una nuova planimetria depositata e una visura catastale aggiornata. I tempi medi vanno dai 7 ai 15 giorni, a seconda del carico dell’ufficio, con costi che oscillano fra 200 e 500 euro, in base alla complessità dell’intervento.
Casi particolari: mutuo, terreni e nuove costruzioni
Per mutuo o ipoteca, serve la conformità catastale? No, l’obbligo riguarda solo gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali. L’ipoteca è un diritto di garanzia, quindi non richiede la dichiarazione di conformità ai fini della validità dell’atto. Tuttavia, le banche, in sede di perizia o mutuo, chiedono comunque planimetria aggiornata e visura catastale per verificare la coerenza tra immobile e dati ufficiali.
Terreni: niente planimetria, ma dati censuari corretti
Per i terreni non esiste una planimetria d’unità come per i fabbricati. Contano i dati censuari e mappali (foglio, particella, qualità, classe, superficie) e, quando si fraziona o si costruisce, gli estratti di mappa, i tipi di frazionamento e i tipi mappali.
L’obiettivo resta lo stesso, garantire identificazione certa e allineamento tra Catasto e Registri immobiliari.
Nuove costruzioni, F/3 e F/4: cosa fare prima del rogito
Gli immobili in corso di costruzione (F/3) o in corso di definizione (F/4) non possono essere venduti con dati provvisori.
Prima del rogito definitivo va presentato il DOCFA, aggiornati planimetria e rendita, e indicati in atto i dati aggiornati dell’unità catastale.
Se la stipula avviene dopo il preliminare, è prudente inserire una clausola sospensiva: il rogito si firma solo dopo l’allineamento catastale completato.
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