La guida completa al contratto di locazione: tipologie 4+4, 3+2, transitorio e studenti, registrazione con modello RLI, cedolare secca 2026 e obbligo CIN
Firmare un contratto di locazione non significa solo mettersi d’accordo su un canone. Vuol dire fissare nero su bianco diritti, doveri, tempi, soldi, garanzie e - soprattutto - le regole di uscita. E quando qualcosa va storto, quel foglio diventa la differenza tra una discussione gestibile e una grana lunga mesi.
In sintesi, il contratto di locazione viene stipulato tra il proprietario di un immobile e chi intende usufruirne per un determinato arco di tempo, dietro il pagamento di un canone. Chi ha la proprietà dell’abitazione è definito locatore, mentre la persona che prende in affitto l’unità abitativa è il conduttore.
Esistono diverse tipologie di contratto, che si distinguono per durata, tipo di canone previsto, uso destinato dell’immobile e categoria di inquilini a cui l’offerta è rivolta. A ciascuna corrispondono regole proprie su recesso, tasse e aggiornamento del canone. Il contratto è inoltre sottoposto a obblighi fiscali, con aliquote e adempimenti aggiornati al 2026.
Questa guida è pensata per chi cerca risposte pratiche - locatore o inquilino - su cosa sia davvero un contratto di locazione, come si scrive, quali tipologie esistono, quando conviene il transitorio, come funziona la registrazione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, quali imposte si pagano e quali clausole non vanno mai scritte «alla leggera». Con fac-simile scaricabili in fondo all’articolo.
Cos’è un contratto di locazione: definizione e caratteristiche
In Italia la locazione è il contratto con cui una parte, il locatore (proprietario dell’immobile), concede a un’altra, il conduttore (inquilino), il diritto di usare un bene per un periodo di tempo determinato, dietro pagamento di un corrispettivo: il canone di locazione. È la definizione «madre» del Codice civile, contenuta nell’articolo 1571 e seguenti.
Nel linguaggio comune si parla di «affitto», ma per le case la categoria giuridica di riferimento è la locazione di immobili urbani. Il contratto ha una natura consensuale, perché la sua stipula richiede formalmente solo la reciproca manifestazione di consenso, ma per le locazioni abitative la forma scritta non è un dettaglio: è una condizione essenziale. La disciplina di base è nella Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Un buon contratto deve rendere chiarissimi, senza zone grigie, alcuni elementi:
- chi sono le parti (dati anagrafici e codici fiscali);
- che cosa si loca (indirizzo, dati catastali, pertinenze, arredi, accessori);
- per quanto tempo (decorrenza, scadenza, rinnovi, disdette);
- quanto si paga e come (importo, scadenze, modalità tracciabile, eventuali aggiornamenti);
- a che uso serve l’immobile (abitativo, transitorio, studenti, commerciale).
leggi anche
Chi è il locatario e differenza con locatore
Durata, forma libera e obblighi delle parti
La stipula di un contratto di locazione fa scattare una serie di obblighi per locatore e conduttore, disciplinati rispettivamente dagli articoli 1575 e 1587 del Codice civile: il locatore deve consegnare l’immobile in buono stato e garantirne il pacifico godimento, il conduttore deve custodirlo, usarlo secondo la destinazione pattuita e corrispondere il canone.
Con la Legge n. 431/1998 è stato abolito il cosiddetto equo canone, che obbligava i proprietari ad affittare gli immobili a un canone prestabilito. Da allora è soprattutto il contenuto - e in particolare la durata - a distinguere le diverse tipologie contrattuali.
Un punto spesso trascurato riguarda il termine massimo: il Codice civile (articolo 1573) fissa a 30 anni la durata massima di una locazione. Anche qualora il contratto ne preveda una superiore, per legge il termine viene ridotto a 30 anni.
Attenzione infine al pagamento: dal 1° gennaio 2014 il canone di affitto non può più essere versato in contanti, nemmeno per le locazioni transitorie, per studenti universitari o turistiche. Vanno usati strumenti tracciabili - bonifico o assegno - con l’unica eccezione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Tipologie di contratti di affitto
La prima grande distinzione è quella tra immobili messi in affitto a uso abitativo e immobili a uso diverso:
- gli immobili a uso abitativo vengono messi a disposizione dell’inquilino per fini abitativi, quindi non commerciali. Non tutti gli immobili possono essere abitati: serve il rispetto di requisiti adeguati, a partire dall’agibilità;
- gli immobili a uso diverso non sono destinati ad abitazione ma ad altre funzioni, permettendo l’apertura di un negozio, di un ufficio, di un laboratorio.
Le locazioni a uso abitativo sono disciplinate in primo luogo dal Codice civile e, nello specifico, dalla Legge n. 431/1998 («Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo»). Le tipologie più comuni sono quattro:
- a canone libero;
- a canone concordato;
- transitoria;
- transitoria per studenti universitari.
Scegliere il contratto corretto non è burocrazia: è una scelta che impatta su durata, recesso, tasse, aggiornamento del canone e perfino sulla possibilità di ottenere agevolazioni.
La locazione a canone libero (4+4)
Il contratto a canone libero è la tipologia di locazione abitativa più diffusa. È previsto dall’art. 2, comma 1, L. n. 431/1998 e permette alle parti di stabilire il canone di comune accordo, senza vincoli di importo. Tutto è lasciato alla libera contrattazione.
Trattandosi di un contratto a uso abitativo, deve essere corredato da:
- attestazione di agibilità (o abitabilità) rilasciata dal Comune;
- Attestato di Prestazione Energetica (APE), valido 10 anni e rilasciato da professionisti abilitati.
Sono esclusi da questa tipologia di contratto:
- gli immobili di pregio (categorie catastali A/1, A/8, A/9, per cui vale la normativa del Codice civile);
- le case popolari;
- le case di villeggiatura, per usi transitori o adibite a foresteria;
- gli immobili non considerati abitazione, come cantine o garage.
La durata minima è fissata per legge: 4 anni + 4 anni. Se le parti concordassero una durata inferiore, la clausola sarebbe nulla. Dopo i primi 4 anni il rinnovo è automatico per altri 4, a meno che l’inquilino non comunichi la disdetta con almeno 6 mesi di anticipo oppure si avvalga del recesso per motivi previsti dal contratto o per gravi motivi, ovvero circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento, informando il locatore con 6 mesi di anticipo. Il locatore, invece, non ha questa facoltà durante il primo quadriennio e non può impedire il rinnovo automatico: può comunicare la disdetta, sempre con 6 mesi di preavviso, solo alla scadenza degli 8 anni oppure alla prima scadenza (dopo 4 anni) nei casi tassativi previsti dalla legge, come specifiche esigenze personali. Se nessuna delle parti agisce, allo scadere dei primi 8 anni il contratto si rinnova per altri 4 anni.
La locazione a canone concordato (3+2)
In alternativa, le parti possono stipulare un contratto a canone concordato (o «agevolato»), previsto dall’art. 2, comma 3, L. n. 431/1998. Qui il canone non lo inventano le parti «a sensazione»: è determinato secondo gli accordi territoriali conclusi dalle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, che cambiano da Comune a Comune e spesso anche per zona.
Il contratto a canone concordato può essere stipulato solo nei Comuni ad alta densità abitativa. I vincoli riguardano due elementi: la determinazione del canone, fissato dall’accordo locale, e la durata.
La durata tipica è 3 anni + 2 anni. Dopo i primi 3 anni è possibile stipulare consensualmente un nuovo contratto; in assenza di accordo il contratto è prorogato per legge per gli altri 2 anni, a meno che l’inquilino, per motivi personali, non invii la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza dei 3 anni. Il locatore che voglia impedire il rinnovo alla prima scadenza può farlo solo per le specifiche esigenze personali previste dalla legge, comunicate con raccomandata almeno 6 mesi prima.
Il punto forte, quando c’è, è la convenienza complessiva: sul canone concordato possono innestarsi agevolazioni fiscali rilevanti, dall’aliquota ridotta della cedolare secca alle riduzioni IMU dove previste dalle delibere comunali. Prima di firmare conviene controllare i parametri dell’accordo territoriale aggiornato del Comune interessato.
La locazione transitoria (max 18 mesi)
La locazione transitoria è prevista dall’art. 5, comma 1, L. n. 431/1998, integrato dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017. Può essere stipulata solo in casi specifici: quando devono essere soddisfatte particolari esigenze di natura transitoria del proprietario o del conduttore.
La norma fa riferimento, in via generale, alle esigenze derivanti da mobilità lavorativa e da quelle connesse allo studio, all’apprendistato, alla formazione professionale, all’aggiornamento e alla ricerca di soluzioni occupazionali (art. 2, D.M. 16.01.2017). Le ipotesi che danno diritto a stipulare questi contratti sono individuate di volta in volta dagli accordi locali tra le organizzazioni di categoria.
Perché sia valido, il contratto deve contenere l’indicazione specifica dell’esigenza di transitorietà e, se ha durata superiore a 30 giorni, tale esigenza va anche dimostrata allegando la relativa documentazione (ad esempio la dichiarazione di un datore di lavoro sul trasferimento temporaneo di un dipendente).
La durata non può superare i 18 mesi e non si applica il rinnovo automatico: la locazione termina definitivamente alla scadenza, senza necessità di disdetta. Il canone può essere liberamente definito dalle parti, salvo che per gli immobili situati in Comuni con più di 10.000 abitanti: in tal caso i canoni devono restare entro le soglie minime e massime stabilite dagli accordi territoriali (o, in loro assenza, da un apposito decreto ministeriale). Quando il contratto ha durata pari o inferiore a 30 giorni, l’importo è invece rimesso alla libera contrattazione.
Il punto cruciale è sempre lo stesso: la transitorietà deve essere reale. Usare questo contratto «per comodità» al posto di un ordinario può trasformarsi in un boomerang: se le parti non indicano la ragione di transitorietà, se questa è solo simulata, o se non vengono rispettate le regole sul canone o sulla durata massima, il rapporto viene ricondotto alla disciplina del canone libero (4+4).
La locazione per studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni)
Si tratta di una particolare tipologia di contratto transitorio, disciplinata dall’art. 5, L. n. 431/1998 e dal D.M. 16.01.2017, introdotta per far fronte alle esigenze degli studenti universitari «fuori sede», che studiano in una città o regione diversa da quella di residenza.
Può essere stipulato solo:
- nei Comuni sede di università, corsi universitari distaccati, corsi di specializzazione o istituti di istruzione superiore, e nei Comuni limitrofi;
- se il conduttore è iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea;
- se l’immobile si trova in un Comune diverso da quello di residenza dello studente.
La durata va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, con possibilità di rinnovo alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicare con un preavviso di almeno un mese e non superiore a 3. Il contratto può essere intestato al singolo studente o a più studenti e i canoni applicabili sono definiti dagli accordi locali, in base alle caratteristiche dell’edificio e alla zona.
Le locazioni brevi (fino a 30 giorni) e l’obbligo CIN
Se la durata non supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore, non scatta l’obbligo di registrazione del singolo contratto. Ma «non si registra» non vuol dire «non ci sono regole»: anzi, per il mercato turistico e degli short rent gli adempimenti sono aumentati sensibilmente.
Il perno del sistema è oggi il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2 gennaio 2025 per tutte le unità abitative destinate a locazioni brevi o turistiche e per le strutture ricettive. La base normativa è l’art. 13-ter del D.L. 145/2023, convertito dalla Legge 191/2023; la banca dati è gestita dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR (Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive). Il codice va richiesto online con SPID o CIE, esposto all’esterno dello stabile e riportato in ogni annuncio, su qualsiasi portale.
Dal lato fiscale, la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha reso obbligatoria l’indicazione del CIN nelle dichiarazioni dei redditi e nella Certificazione Unica: la dichiarazione priva del codice viene scartata telematicamente. Le sanzioni vanno da 500 a 8.000 euro a seconda della violazione, con possibile rimozione degli annunci irregolari.
Le locazioni commerciali (uso diverso)
Per negozi, uffici, laboratori, attività artigianali o ricettive si applica una disciplina diversa da quella abitativa. In linea generale molte attività rientrano nella durata minima di 6 anni (con rinnovo di ulteriori 6), mentre per alcune categorie, come l’alberghiero, la durata tipica è più lunga (9 anni).
Le clausole che contano davvero
Un contratto autorevole non è quello pieno di legalese: è quello che anticipa le domande scomode.
- Deposito cauzionale: nelle locazioni disciplinate dalla Legge n. 392/1978 non può superare tre mensilità e produce interessi legali a favore del conduttore. Sul deposito cauzionale, peraltro, non è dovuta l’imposta di registro.
- Spese e oneri accessori: è qui che nascono le discussioni infinite. Il contratto deve distinguere chiaramente tra spese a carico dell’inquilino (consumi, quota servizi e oneri ordinari secondo le regole condominiali) e spese a carico del proprietario (interventi straordinari, salvo diversi accordi leciti).
- Manutenzione: utile esplicitare cosa si intende per «piccola manutenzione» e come si gestiscono i guasti improvvisi (caldaia, perdite, elettrodomestici se l’immobile è arredato).
- Recesso, disdetta, preavviso: meglio mettere per iscritto tempi, modalità (PEC, raccomandata, consegna a mano) e decorrenza del preavviso. È una riga che può valere mesi di canone.
- Sublocazione e ospitalità: se si vuole vietarla o regolamentarla, va scritto senza ambiguità.
- APE: per molte locazioni è necessario consegnare l’Attestato di Prestazione Energetica e inserire la clausola di avvenuta informazione e consegna. Qui non si improvvisa: si usa la formula corretta e si allega ciò che va allegato.
Un consiglio pratico che vale mezz’ora spesa bene: redigere un verbale di consegna con foto, elenco delle chiavi, letture dei contatori e stato dell’immobile.
Registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate: il modello RLI
La registrazione è obbligatoria per i contratti che superano i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore. Il termine ordinario è di 30 giorni dalla data di stipula (o dalla decorrenza, se anteriore), e la richiesta può essere presentata sia dal locatore sia dal conduttore.
La strada più comoda è oggi il canale telematico:
- il servizio online «Contratti di locazione - RLI» nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate (accesso con SPID, CIE, CNS o credenziali Entratel/Fisconline);
- in alternativa, la registrazione in ufficio nei casi consentiti, presentando il modello RLI e gli allegati;
- oppure tramite intermediario abilitato (commercialista, CAF).
Il modello RLI non serve solo per la prima registrazione: si usa anche per proroghe, cessioni, risoluzioni, subentri, aggiornamento dei dati catastali e per l’opzione o la revoca della cedolare secca.
Quanto costa registrare il contratto: imposta di registro e bollo
In regime ordinario si pagano due imposte separate.
L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo per gli immobili abitativi (3% per i contratti commerciali), con un minimo di 67 euro sulla prima annualità. Si versa alla registrazione e poi annualmente entro 30 giorni dall’inizio di ogni nuova annualità, oppure in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto, beneficiando in questo caso di una detrazione sulle annualità successive alla prima. L’imposta è dovuta in solido da entrambe le parti: per consuetudine viene ripartita al 50%, ma le parti possono accordarsi diversamente.
L’imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe, per ogni copia da registrare. È formalmente a carico del conduttore. Per i contratti registrati telematicamente il bollo è virtuale e viene versato tramite F24 ELIDE insieme all’imposta di registro.
Optando per la cedolare secca, invece, la registrazione è di fatto gratuita: non si pagano né imposta di registro né imposta di bollo per tutta la durata dell’opzione. In caso di proroga, risoluzione o cessione, va comunque presentato il modello RLI all’Agenzia delle Entrate.
Se l’inquilino è un lavoratore autonomo o un’impresa, la ritenuta d’acconto del 21% va versata entro il 16 del mese successivo.
Cedolare secca 2026: aliquote e convenienza
La cedolare secca è un regime facoltativo, introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo sul contratto. Può optare la persona fisica che affitta un immobile abitativo (categorie catastali A, esclusa A/10) al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o professionale.
Le aliquote vigenti nel 2026 sono tre:
- 21% per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato, riservati ai Comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa, e per i contratti transitori «agevolati» e per studenti universitari stipulati in quei Comuni;
- per le locazioni brevi, 21% su una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione e 26% dalla seconda.
La novità più rilevante arriva dalla Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025), che non ha toccato le aliquote ma ha ridefinito il perimetro degli affitti brevi: dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca su questo segmento è applicabile fino a un massimo di 2 unità immobiliari per periodo d’imposta. Dal terzo immobile destinato ad affitto breve scatta la presunzione di attività imprenditoriale, che rende inapplicabile la cedolare come attività privata e impone l’apertura della partita IVA. La soglia, ha precisato l’Agenzia delle Entrate, ragiona sugli immobili destinati a locazione breve: non scatta se il proprietario affitta due appartamenti in modalità breve e altri con contratti ordinari 4+4 o 3+2.
Attenzione, infine, a un equivoco frequente: non basta dichiarare che un contratto è «concordato» per accedere al 10%. Deve rispettare effettivamente le convenzioni locali in vigore. E la convenienza della cedolare non è mai automatica: dipende da reddito complessivo, aliquota marginale IRPEF, detrazioni in essere, possibilità di aggiornare il canone e tipologia contrattuale. Prima di decidere conviene sempre fare la simulazione cedolare contro IRPEF sul proprio caso.
Cosa succede se non si registra (o si registra in ritardo)
L’omessa o tardiva registrazione non è una svista neutra. Può comportare conseguenze fiscali (imposta, interessi e sanzioni), problemi di prova del rapporto ed effetti sulla validità stessa del contratto nei casi previsti dalla normativa sulle locazioni abitative.
Chi si accorge dell’errore può regolarizzare con il ravvedimento operoso: la sanzione cresce con il passare del tempo, quindi conviene muoversi in fretta. Oltre i termini del ravvedimento, l’Agenzia delle Entrate emette un avviso di liquidazione con sanzione piena ed eventuale riscossione.
Esempi rapidi per scegliere
- Famiglia che cerca stabilità: di solito si ragiona su un 4+4, oppure su un 3+2 se l’accordo territoriale lo rende conveniente;
- Trasferimento di lavoro di 9-12 mesi: il transitorio può essere perfetto, ma solo se la motivazione è reale e coerente con le regole;
- Studenti fuori sede: meglio il contratto per studenti rispetto a un 4+4 «adattato», perché è costruito apposta per quel bisogno;
- Negozio o studio: serve una locazione a uso diverso, con durate e tutele proprie.
Per casi particolari - più comproprietari, immobili in comunione, conduttori stranieri, sublocazioni, contenziosi, pignoramenti, uso promiscuo - la consulenza di un professionista resta la scelta più sensata.
Fac-simile contratto di locazione
Presentiamo infine il modello di ciascun contratto di locazione, scaricabile in formato PDF cliccando sul fac-simile:
Potrebbe interessarti anche:
