Condono edilizio, il Governo riscrive la sanatoria per gli abusi storici

In arrivo il condono edilizio per gli abusi storici. Come cambiano le regole dell’edilizia con nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni?

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In arrivo un condono edilizio che permette di sanare gli abusi storici. Questa dovrebbe essere una delle norme contenute nella legge delega di riforma del Testo Unico dell’edilizia che dovrebbe arrivare sul tavolo del Consiglio dei Ministri del 4 dicembre 2025.

Uno dei problemi principali che la normativa dell’edilizia oggi vive è la competenza concorrente di Stato e Regioni, ovvero sia lo Stato che le Regioni possono stabilire norme a riguardo che possono causare conflitti di dubbia interpretazione che causano disagi e problemi ai tecnici e che molto spesso sfociano in ricorsi davanti al giudice.

Nella revisione del Testo Unico dell’edilizia, il Governo si concentra in modo particolare sugli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 introducendo una sanatoria per gli abusi edilizi più vecchi. L’obiettivo è quello di riportare ordine in un quadro normativo abbastanza frammentato ridefinendo regole, classificazioni e procedure.

Riforma del Testo Unico dell’edilizia

Attualmente l’edilizia in Italia si scontra spesso con norme stratificate e con regole diverse stabilite da Stato e Regioni che rendono difficile capire come evitare gli abusi edilizi. L’intenzione del Governo è quella di rimettere ordine nel Testo Unico dell’edilizia con un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.

Il primo passo è gestire gli abusi edilizi storici, quelli realizzati prima del 1° settembre 1967, realizzati quando i controlli erano minori e la normativa meno complessa. Nel Ddl si prevede una sanatoria per la regolarizzazione di questi abusi, che in molti casi rappresentano difformità minori, per chiudere definitivamente situazioni rimaste in sospeso.

Norme contrastanti tra Stato e Regioni

Il problema principale è rappresentato dal rapporto tra Stato e Regioni. Molto spesso ci sono norme regionali che si sovrappongono a quelle statali, in conflitto. Il problema nasce dal fatto che il Testo Unico dell’edilizia è nato prima della riforma che ha attribuito più potere alle Regioni. A questo si deve aggiungere anche il fatto che ogni Regione adotta criteri differenti per valutare un abuso: la stessa difformità, quindi, può essere considerata tollerabile in una Regione e un abuso in un’altra.

Con il nuovo codice l’intenzione è quella di indicare le norme che devono essere a livello statale, sulle quali le Regioni non possono prevedere deroghe, e quelle che possono essere oggetto di variazione da parte delle Regioni. Il nuovo codice dovrà prevedere dei criteri unici di valutazione a livello nazionale per l’individuazione di abusi edilizi e difformità (ad esempio l’altezza minima per rendere abitabile un locale potrà essere stabilita a livello nazionale prevedendo, al tempo stesso, anche un’altezza media al di sotto della quale non si potrà mai scendere).

Introducendo una classificazione unica delle difformità si stabiliscono parametri a livello nazionale per fare in modo che gli stessi non possano avere interpretazioni soggettive.

Le altre modifiche

Il nuovo codice, sulla scia di quanto previsto dal decreto Salva casa, dovrebbe prevedere termini perentori entro i quali le amministrazioni devono dare il via libera alle sanatorie oltre i quali scatta il silenzio assenso: senza una risposta da parte dell’amministrazione, la richiesta di sanatoria è considerata accettata.

Con la riforma dovrebbe cambiare la classificazione degli interventi sugli immobili eliminando la distinzione tra manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione. Gli interventi saranno classificati in base all’importanza che hanno e all’impatto sul territorio.

Come si saneranno gli abusi storici?

Con il nuovo codice edilizio sarà più semplice sanare gli abusi storici, quelli realizzati prima dell’entrata in vigore della legge Ponte (1° settembre 1967). Per sanare questi abusi per molte fattispecie non sarà più necessario rispettare la doppia conformità, il principio secondo cui per ottenere la sanatoria gli abusi devono essere conformi alla normativa vigente al momento della realizzazione e a quella vigente al momento della richiesta.

La doppia conformità, nel corso degli anni, ha impedito molte sanatorie a causa delle modifiche intervenute nel tempo alle norme urbanistiche. La doppia conformità era stata limitata già dal Salva casa, ma con il nuovo codice si ampliano i casi in cui la doppia conformità non sarà richiesta per rendere più semplice la sanatoria limitando i controlli agli elementi essenziali. Il concetto chiave su cui si basa la previsione è che non può esservi retroattività nelle leggi: se un immobile è stato costruito in un periodo in cui un intervento non era considerato abuso, lo stesso non può essere considerato abusivo oggi alla luce della normativa attuale.