Come dimostrare la riduzione del canone di locazione al Fisco? Le regole della Cassazione 2026 su data certa, scrittura privata e come evitare sanzioni.
Quando si stipula un contratto di locazione, il canone annuo riportato nel contratto deve essere dichiarato dal proprietario dell’immobile per il corretto assoggettamento alle tasse. Ma cosa succede se ci si accorda con l’inquilino per prevedere una riduzione del canone mensile? Come si prova la riduzione per non dover pagare più tasse al Fisco?
Il canone di locazione può essere ridotto anche con una semplice scrittura privata tra proprietario e inquilino, ma il documento che non ha una data certa anteriore all’anno d’imposta non basta al Fisco.
A ribadirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza 21378 del 22 maggio 2026 confermando che senza un documento con data certa il contribuente è costretto a pagare la tassazione sul canone di locazione intero, anche se non l’ha ricevuto completamente a causa della riduzione.
Come si dimostra la riduzione del canone?
Per poter pagare le imposte sulle somme realmente percepite è necessario dimostrare all’Agenzia delle Entrate che è stata applicata una riduzione al canone di locazione.
Nel caso che ha portato alla sentenza della Cassazione sopra citata l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il reddito fondiario per l’anno 2014 ai fini Irpef. Per il Fisco la riduzione del canone di locazione prevista dalla scrittura privata del 2 dicembre 2013, registrata il 27 ottobre 2014, non aveva rilevanza perché per i primi dieci mesi del 2014 la scrittura privata non aveva data certa e pertanto la riduzione non poteva essere dimostrata all’amministrazione tributaria.
Anche se in primo grado i giudici avevano dato ragione al contribuente, in appello la decisione era stata ribaltata dando ragione all’Agenzia delle Entrate: senza una data certa l’accordo che modificava il canone non era opponibile al Fisco prima della registrazione della scrittura privata.
Anche se non c’è obbligo di registrazione serve la data certa
La contribuente ricorreva in Cassazione sostenendo che per la riduzione del canone di locazione non è obbligatoria la registrazione. Secondo la contribuente la data certa poteva essere rilevata anche dagli estratti conto bancari dai quali era possibile vedere i canoni di locazione pagati in misura ridotta.
Per la Cassazione, però, il punto della questione non era questo perché la sentenza impugnata dalla contribuente non aveva mai affermato che era obbligatorio registrare la riduzione dell’affitto. La questione che aveva rilevanza, invece, era l’opponibilità dell’atto all’Agenzia delle Entrate e ai sensi dell’articolo 2704 del codice civile l’Agenzia delle Entrate rientra nel concetto di terzi.
Il Fisco non è vincolato a una scrittura privata senza data certa e il documento può essere opposto solo a partire dalla data della sua registrazione (che conferisce una data certa al documento). La Suprema Corte, tra l’altro, con l’ordinanza non nega che possano esserci altri modi per dimostrare la data certa di una scrittura privata e i Giudici sintetizzano:
la data certa dell’accordo può essere dimostrata anche mediante fatti diversi dalla registrazione, purché idonei, per il loro carattere obiettivo e per la loro estraneità alla disponibilità delle parti, a provare con certezza l’anteriorità della formazione del documento, secondo una valutazione rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito.
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La prova alternativa è ammessa
Gli Ermellini chiariscono quindi che è possibile utilizzare un’altra prova di data certa che non sia la registrazione della riduzione del canone di locazione, ma la prova in questione deve avere entrambi i seguenti requisiti:
- deve essere oggettiva, ovvero non può essere prodotta o modificata a piacimento dalle parti interessate. Le parti, infatti, potrebbero modificare la prova e retrodatarla ad hoc. La prova è valida solo se proviene da un elemento terzo neutrale e non manipolabile (un esempio potrebbe essere un timbro postale o una marca temporale);
- deve avere certezza: la prova deve avere un riscontro oggettivo che attesti che il documento sia stato creato prima di una data precisa. Non basta scrivere una data a penna sulla scrittura privata, ma serve un fatto esterno (una Pec, una firma digitale, per esempio) che dimostri che l’atto esisteva in quella specifica data e non è stato prodotto in un momento successivo.
